房价慢慢涨　楼市年年旺

　　在宏观调控中，房地产业与国民经济唱“同一首歌”，为客观经济的平稳较快发展做出了应有的努力。同时，要关注以下值得注意的问题。

　　1.供应增幅与需求的增幅均有所回落，但前者快于后者

　　从投资和供应看，2004年1~9月，房地产开发投资同比增长28.3，比1至3月增幅回落12.8个百分点，比去年同期增幅(33.6)回落5.3个百分点。1~9月，全国商品房竣工面积16882万平方米，同比增长9.5，其中商品住宅竣工13949万平方米，同比增长9.1；分别比去年同期增幅回落23.7和25.6个百分点。

　　从销售(需求)看，2004年1~9月，全国商品房销售面积为18202万平方米，同比增长19.3，其中商品住宅销售面积达16198万平方米，同比增长18.2；分别比去年同期增幅回落17.2和17.6个百分点。

　　从上述数字看出：一是今年前三季度商品房销售面积增速是竣工面积增速的2倍；二是供应增幅回落快于需求增幅回落6~8个百分点，商品房销售面积大于竣工面积，其中商品住宅出售面积多于竣工面积2250万平方米。中国房地产市场出现了多年来没有出现的“卖得比盖得快”和商品房空置面积绝对数下降(同比下降达11.4)的态势。

　　2.商品房价格出现两位数上升

　　2004年6月以来，全国商品房价格连续几个月出现了同比上升两位数的势头。1~6月同比上升11.6，1~7月上升12.9，1~8月上升13.5，1~9月上升13。其中商品住宅1~9月同比上升10.4。房价上升快，已成为当前中国房地产市场中最突出的问题，关系到居民生活、通货膨胀和宏观调控进程的大问题。

　　针对房价出现的较快上升势头，社会有关专家、政府部门和房地产企业家都有各自的分析。有的说，是市场产品结构问题，新建出售的高价住房多了，经济适用房比例降低了；有的说，是土地涨价、建材涨价等成本推动的；也有的说是开发商炒作推动；还有的指出，房价涨与低利率和汇率有关，有热钱作祟，过量的流动资金投资炒作。

　　上述原因，有的是确实存在的，也有的是被放大了。在市场经济下，决定房价升降的主要因素有两个，一是成本推动，二是供求关系，恐怕主要应从供求关系上去找原因，寻对策。

　　3.供不应求是导致房价较快上升的主因

　　市场是无形的手。房地产市场的供与求，总是处在动态之中；供求平衡往往是相对的，而供求不平衡是绝对的，因而能实现供略大于求的基本平衡就应视为较好的市场状态。去年国务院18号文件对中国房地产市场作出了持续健康发展的判断，就是基于前几年房地产市场供求总量基本平衡、供求结构基本合理、房价基本平稳的态势。

　　基本平稳的房价是由供求总量的基本平衡来决定。以近年数据为例：2002年全国商品住宅的价格上涨了3。当年商品住宅竣工面积为26612.8万平方米，销售面积为22117.2万平方米，其供求之比为1.20∶1。2003年商品住宅价格上涨3.9，当年商品住宅竣工面积为32200.5万平方米，销售面积为28502.5万平方米，其供求之比为1.13∶1。从上面所列可见，宏观调控的前两年，中国房地产市场总体表现为，在供大于求的前提下，保持供求总量基本平衡，房价基本平稳，市场发展正常、健康。而房价保持4左右的温和上升主要是因各项开发成本加大导致的。

　　2004年国家实施宏观调控，对于房地产市场的要求应当是在供应量增速放慢的同时保持房价持续稳定(稳中有升)。而实现这一宏观调控下房地产市场运行的目标，实质上是要求供应增速放慢的同时，需求增速同步放慢。

　　需要指出的是，由于房地产产品不同于家电、汽车等，具有非同质性(地段、套型等)的特点，即使是新建房屋的供应总量与需求总量之间能大体平衡，但由于供应结构与需求结构之间不对称的原因，也会出现供不应求。因此一个健康、正常的房地产市场，必然是供略大于求的市场，这样才能形成买方市场。

　　4.房地产需求及其发生的变化

　　1998年以来中国房地产市场快速发展源于房地产需求的旺盛，是不断增加的需求拉动了旺盛的投资。2004年，房地产市场仍然保持了旺盛的需求。

　　从2004年前9个月的需求看，商品住宅销售占商品房总销售量的90％。商品住宅所占比例近几年一直比较稳定。可见，商品房的需求旺盛，集中反映在商品住宅上。从住房需求看，主要分为自住性需求和投资性需求。自住性需求分为三类：第一是“主动型”需求，是指居民为改善和提高住房条件，主动买房或租房的需求；第二是“被动型”需求，是指因城市更新和房屋拆迁导致居民“不得不”买房或租房的需求；第三是“自动型”需求，是指农民进城务工经商“自然”而“主动”买房或租房的需求。投资需求，是指购房者将房屋作为投资品，用来出租或销售乃至“炒楼”的需求。

　　从2004年前三季度看，“主动型”需求和“自动型”需求仍然保持强有力的增长趋势。尽管银行加强了个人购房消费贷款的监管力度，但在政策的执行层面对自住性购房没有多大变化，更没有太多地妨碍广大中等收入家庭的购房积极性。

　　以投资为目的购买住宅、商铺、办公楼等投资性需求，局部过热地区有所降温，总体仍较热。

　　众所周知，房屋具有消费和投资双重性质，可以互相转换。当前我国金融和投资环境是，股市不景气，银行利率低，居民投资渠道稀缺，房地产投资便成为居民尤其是先富一族的优选选择投资的渠道。除投资商品住宅外，商铺投资成为各地市场的热点，这类投资在市场利益驱动和一些开发企业的运作下，一直是最近几年的热点，2004年同样如此。

　　5.房地产供应及其发生的变化

　　当前，决定房地产供应量和供应速度主要是两大因素：一是土地供应状况，二是资金供应状况。

　　2004年1~9月，房地产开发资金来源同比增长31.4，虽比去年同期增幅回落近15个百分点，但仍保持较高增幅。开发资金来源中由于各商业银行对房贷资金收紧，银行贷款只与去年同期持平，其增幅下降了58.3个百分点。

　　由于房贷收紧，资金来源发生变化，造成了相当一部分企业开发资金的短缺，影响了部分开工项目的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供应增长速度。同时，开发企业向银行贷款难度加大，比例下降，必然要另辟融资渠道，必然会加大融资成本和融资风险，所增加的融资费用和风险成本，最终也会反映和体现到房价上。可以认为，金融政策和融资渠道的变化是造成近期供应增速减慢和房价上升的一个重要原因。

　　2004年1~9月，全国土地供应量和土地开发量增幅比以往尤其是去年同期有非常明显的缩减，购置土地面积虽比同期增长3.8，但同比增幅下降了41.3个百分点；完成开发土地面积同比虽有8.1的增长，但同比增幅也下降了39.1个百分点。土地供应量和土地开发量增幅较多的下降，对2004年房地产市场的现实供应可能还影响不大，但是它给了市场两个信号：一是根据从买地到房屋建成销售的周期，将严重影响明、后年的商品房供应量；如果存量土地盘活方面成效不明显，在需求继续趋旺的形势下，将会出现更大程度上的供不应求；二是这种预期使人们感觉到，土地供应和信贷双收紧的政策的继续，意味着未来房价的快速上扬，于是大家会趁早购房，从而使需求提前，加大了对2004年的供应压力。

　　除上述两方面原因外，房屋拆迁难度加大、速度放慢，在放慢需求的同时，也影响了房地产项目的开发速度，拖延了不少项目的房屋竣工和销售的时间，从而减少了前9个月的商品房供应量。这种情况在许多城市都存在，而且在短期内还难以改变。

　　6.房地产市场调控目标：房价慢慢涨，楼市年年旺

　　在加快城市化，全面建设小康社会的进程中的中国房地产市场，比较理想的状况应当是“房价慢慢涨”。那是因为，土地资源的稀缺引起的地价上升，商品房品质的不断提高引起的成本加大，特别是房地产需求的持续旺盛，都有可能使“房价慢慢涨”，除非整个宏观经济出了问题或者有突发事件(比如战争)的发生。持续的房价快速上涨会带来房地产市场泡沫破裂甚至崩盘的危险，会带来许多经济和社会问题，应当尽可能避免。

　　“房价慢慢涨”，要求房价的涨幅最好能低于人均可支配收入和人均GDP的增长速度；或者始终能在人均可支配收入增长曲线上下波动，让房价收入比始终控制在合理的范围内，既保持房地产市场的持续兴旺，又促进人民住房条件和生活水平的不断提高。