土地制度趋稳产品密度加大 楼市将现四大热点

    2004年，房地产政策重拳出击，由土地和金融政策引发的连锁反应将在2005年逐一显现。大地顾问公司通过对2004年的分析，预测在2005年，土地制度将趋于稳定，银行将提高按揭成数预防风险。同时，土地成本的加大使得开发商为获得合理利润，将会提高产品的容积率。而房地产开发量下降，房地产人才竞争也将趋于激烈。

    土地制度趋稳

    “8.31”后，按北京市土地局分三批公布的可继续协议出让的288个项目计算，则大致有4164.8万平方米建筑面积。但到目前为止，究竟有多少项目按政府规定时间缴纳了出让金，还是一个未知数。

    根据北京市统计局2004年第三季度公报，由于土地政策调整的影响，造成一段时期内房地产开发中的各项先行指标下降。其中，当年购置土地面积298.2万平方米，同比下降63.7%；当年完成土地开发面积172.8万平方米，同比下降66.9%。

    即使政府能够短时间高效整理出那么多土地，在当前房地产行业发展水平较低、发展商实力较弱情况下，有实力通过招拍挂方式获得土地的发展商也没那么多。

    因此，迫于房价上涨的压力，政府有可能在2005年以某种妥协的方式增加土地有效供给，在不改变土地市场发展方向的前提下，适当松口、分步完善土地资源配置机制、降低土地购买门槛。

    按揭成数提高

    进入2005年，许多购房者发现银行按揭不但放款速度慢了，而且很多客户的按揭成数也被银行提高了。

    由于许多个人购房者对远期收入估计过于乐观，到第三年后无法按期还贷的情况呈上升趋势。这必然将反映到2005年的房贷审查制度上。各银行开始从严审查放贷，从贷款人购买房屋的档次、面积、用途、位置等多方面考察，扩大了对贷款申请人个人资信状况的调查范围。

    同时，各大银行已纷纷采取措施提高个人住房按揭贷款门槛。农业银行、中国银行等已经将按揭成数提高到了七成。而事实上，很多客户在今年初只办到了六成按揭。

    因此，可以预见央行虽未正式出台提高按揭成数的相关规定，严格对抵押贷款人的审查和提高按揭成数，将成为各大商业银行重要的防范措施。

　　产品密度加大

    在后“8.31”时代，停止协议出让，全面实行招拍挂政策。开发商在拿地的时候土地成本明显增加，例如在去年10月份进行的6块地招拍挂中，海淀区西二旗居住区二期用地经过118轮现场竞价，最终由北京归谷园有限责任公司以11.75亿元竞得，高出起始价25%。可以看出，从2005年开始，土地成本将有升高的趋势。

    即使开发商降低利润预期，依然要保持合理的利润率。而要摊薄巨额土地成本，仅靠产品差异化和通过营销策划提高单价，是无法达到开发商的利润需求的。而且由于房地产产品创新难度很大，因此对于多数项目而言，通过提高项目的容积率、增加可售面积来获取合法利益，将再次成为开发商普遍使用的重要手段之一。

    人才竞争激烈

    “8.31”土地政策实施和奥运即将临近的状况，将导致近两年土地开发量减少。项目总量减少将导致房地产人才相对过剩，2005年将会有大量的专业人才“下岗”并向有限的项目流动竞争上岗。在这种环境下，经验丰富、能力强的专业人才必定胜出，而相对专业素质较差的人员将遭淘汰或降低期望值。

    虽然整体地产人才市场在2005年会相对过剩，但随着地产市场的变化和理性成熟，以及相关政府政策的调整，各房地产企业将进行人才结构调整和重新优化配置，对地产金融类人才、营销类人才和技术类人才三种类型的高端人才依然需求旺盛。