２００４楼市政策９大变

    如果说，２００３年房地产被不封顶不能贷款以及封顶才能销售等政策法规截住资金链的话，２００４年房地产市场则成了切断开发商“粮票”的土地年。２００３年，虽然掀起狂风巨浪，但多少让人觉得有点雷声大雨点小的味道。２００４年，却不一样，不仅掀起惊涛巨浪，并且还狂风暴雨。可以说，２００４年是最动真格的一年。

    先是靠关系拿地的大门被关上，紧接着人民币加息。这一系列政策给房地产市场带来了空前压力。对房地产开发商来说，一方面大量的资金都用于购买土地，再加上此前金融政策的限制，资金不足已经成为众多地产商当务之急；另一方面，人民币加息也给中国楼市带来了巨大压力。

    关键词

    提高住房个贷门槛

    去年２月２６日，中国银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引?征求意见稿?》。《指引》规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在５０％以下（含５０％），月所有债务支出与收入比控制在５５％以下（含５５％），房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过３０％。随着中央对房地产开发信贷规模的控制，“五一”前后，各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，主要是限制个人购买２套（及２套以上）的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。

    点评：政策一出，着实让自住型购房者紧张了一阵子，也把投资型的购房者下出了一身冷汗，但在实际操作过程中，要准确掌握每一个购房者的收入，其难度可想而知，因而，其可操作性是要大打折扣的。

    关键词

    ８・３１土地大限

    去年３月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（即“７１号令”），要求从２００４年８月３１日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。文件还规定，２００４年８月３１日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回。

    点评：８・３１土地大限由此得来。这一天也成为土地正式市场化的标志日期。难怪有地产商说靠关系拿地的好日子一去不回头。如果有国土日的话，８月３１日是最佳选择。

    关键词

    提高自有资金比例

    去年４月２７日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发等固定资产投资项目自有资金比例，其中房地产开发（不含经济适用房项目）由２０％及以上提高到３５％及以上，也就是说房地产开发商的银行负债率不能超过６５％。

    点评：这一调整的目的是控制部分城市的房地产开发过热，从开发商的资质和投入的资本方面进行控制，进一步加快了房地产行业的洗牌。从市场的角度来看，房地产市场要成熟，就必须出现强者，以在市场中发挥中流砥柱的作用。只有经过这样的市场重整，房地产市场才会变得更加成熟、有序。 　　

    关键词

    规范经济适用房管理

    ２００４年５月１３日，我国第一部《经济适用住房管理办法》正式规定出台，经济适用住房面积严格控制在中小套型，中套面积在８０平方米左右，小套面积在６０平方米左右。

    点评：把经济适用房加上两道“紧箍咒”，从源头上很好地杜绝了富人或者投机客买经济适用房。

    关键词

    严格拆迁管理

    国务院办公厅２００４年６月６日发出《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》，要求各地合理控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理，拆迁补偿资金必须按时到位，对滥用职权强制拆迁要坚决查处。

    点评：此通知直接的作用是减少了许多城市的拆迁活动，使许多新项目开发的风险大大增加。同时很多城市的住房刚性需求来自于拆迁，通过减少拆迁规模可以降低大规模的购房需求，使得房地产达到供需均衡，平抑房价。 　　

    关键词

    物业收费明码标价

    ２００４年７月底，国家发展和改革委员会、建设部下发通知，提出物业服务收费实行明码标价。这一规定将自２００４年１０月１日起施行。规定明确，物业管理企业向业主提供服务，应当标明服务项目、收费标准等有关情况。物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格等。

    点评：虽然明码标价体现了一种公平原则，但现在好多物业管理公司似乎把这一政策当成了耳旁风，建议政府加大执法力度。

    关键词

    央行９年来首次加息

    ２００４年１０月２９日，中国９年来首次加息，金融机构一年期存贷款基准利率上调０．２７个百分点，贷款利率由现行的５．３１％提高到５．５８％，其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。 　　

    点评：本次加息幅度不大，对购房者实际的经济负担影响基本上接近于零。但对购房者心理的影响大于实际影响。目前不少实力雄厚的房地产开发商平均回报率在１０％以上，加息２％的影响对于他们而言，也就是略微减少一些利润，但对于一些长期高负债经营的开发商，则是一笔不少的负担。

    关键词

    土地管理部门深化改革

    随着２００４年声势浩大的土地整风进入“收官”阶段，许多“战果”需要用制度化的形式巩固起来。２００４年１２月１日，新的《土地利用年度计划管理办法》和《建设项目用地预审管理办法》开始施行，前者强化了地方政府违反上级土地计划的责任承担制度，后者的核心内容在于，任何建设项目批准、核准必须要经过上级的预审环节。

    点评：这也许只是土地“削藩”的冰山一角，酝酿已久的省级以下土地垂直管理改革也马上步入攻坚阶段，根据国务院下的最后通牒，地方政府向省和中央的土地“交权”已经迫在眉睫。

    关键词

    二手房网上交易即将启动

    通过网络购房，能直接向银行申请住房按揭贷款，便于银行进行资金交付、交易过户及抵押登记的封闭式操作。

    点评：网上交易平台将从根本上保障二手房交易的安全性，并维护当事人的合法权利。而一些操作不规范、服务不到位的中介公司将面临前所未有的考验。