２００４ 西安楼市５大关键词

    前有紧缩银根“卡住”融资渠道，后有“８・３１”土地大限“叫停”协议出让经营用地，这一系列紧缩政策，使长期以来依赖银行贷款、通过划拔形式获得土地的房地产开发商感受到了“釜底抽薪”式的双重压力。正当房地产开发商们手忙脚忙地忙于“供方”时，谁知“需方”也出了问题：一道抬高个人按揭贷款门槛（按揭贷款的月供额必须在个人月收入的５０％以下）的“限令”以及“利率上调０．２７个百分点”的加息政策又随之出炉。面临几方重压的房地产市场，其路在何方？

    银根紧缩

    开发商：融资渠道越拓越宽

    金融政策是房地产行业的另一把“上方宝剑”，上半年出台的“金融机构的存款准备金率上调０．５个百分点”，“提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例”的政策，已经对房地产市场产生了重要影响。但有一点可以肯定的是：银根紧缩已经催生或者说已经逼出了新的融资模式。

    陕西鸿业房地产开发公司总经理温进讲：“房地产行业的融资渠道本身就是多元化的，此次紧缩银根之后，使好多开发商瞄上了资金信托和房地产基金这一融资渠道。单就资金信托而言，不仅为开发商提供了一种新的融资渠道，也为信托公司提供了一种良好的参与方式。”

    土地大限

    专家：变化幅度不是太大

    专家认为，由于政府对一级土地市场的宏观调控，市场的经营将变得更为有序。“大限”之后，土地市场的供应量将会在一段时间、一定程度内减少，这也直接影响到新盘的报批和开发。但是，土地供应量的变化幅度不会很大，“大限”前，有地的“找钱”、有钱的“买地”、二手土地交易剧增的现象，在“后８・３１时代”还将继续，所以，尽管国家收紧了政策，但房地产业内部的“各取所需”依然能够帮助部分发展商“应急”。这两项相抵，基本上能够保持土地市场的平衡。土地大限之后，整个住宅供应量有一定程度的减少，但不一定有太大幅度。像西安市场，目前整个楼盘数量较为丰富，存量也较大，就是减少，也应该有一个过程，绝对不可能成迅速递减之势。”

    个贷门槛抬高

    银行人士：首次置业不受影响

    建行一位行长在接受记者采访时曾讲到：虽然国家针对个人按揭贷款也出台了一些政策，从某种程度上讲，也算是抬高了门槛。但有一点应该弄清楚，那就是这一政策并不是针对真正有需求的买房人的（比如是第一次置业的），而是针对那些购买第二套、第三套甚至是第四套的投资者的。总之，不论政策如何变，该买的房还是要买的。更何况国家抬高个人信贷门槛的真正目的只是为了让市场更趋于规范化和合理化。

    银行加息

    西安市民：房子照买 按揭照办

    “利率上调０．２７个百分点，其实对于市场的实际影响不大，但是对房地产投资者和消费者的心理影响远远大于其实际影响。”

    在一家售楼部采访时，记者就碰到这样一位购房者。当记者问到银行加息之后，会不会考虑推迟买房时，一位孟老先生笑着说：“买房其实跟吃饭、穿衣一样，饿了就得吃，冷了就得穿，这买房该买的还得买。”后来记者从老人口中得知，他老俩口都退休了，单位也分有房子。但考虑到儿子明年就要从北京回西安工作，年轻人又不太习惯与老人同住，便不得不早作打算为儿子准备新家了。老俩口的积蓄不多，但交首付款还是没问题的。当问及对加息怎么看时，他说他没太去考虑。在采访中，遇到像孟老先生这样想法的购房者还较多。

    采暖分户计量

    政府人士：全面推行还得迈过几道“坎”

    目前西安的“紫薇田园都市”以及咸阳的几家楼盘已经开始推行“分户计量”供暖收费方式。西安市相关管理部门也根据２００３年７月份国家八部委联合下发的《关于城镇供热体制改革试点工作的指导意见》――逐步取消按面积计算，积极推行按用热量分户计量收费办法的精神，制定了分三步走的目标：第一步，针对新建住宅，按照建设部的改革试点意见，设计双管供热系统；第二步，针对福利采暖的单位，变“暗补”为“明补”，让用热实行商品化；第三步，针对已建成的集中供热住宅小区，将陆续开始改造，增设分户截门和计量管线，逐步实现分户计量收费。

    但政府相关工作人员表示，西安要全面推行“采暖分户计量”，还必须迈过几道“坎”。因而，急切渴望享受“分户计量”之便的西安市民，也许还得等些时日。