大胆预测：2005房价将大幅提高

    2004年火爆热销

    据泛城(中国)综合住宅服务项目总监岳锋钢介绍，2004年房地产市场受“8・31”等政策的影响，未来土地供应量减少，廉价土地供应量将大大减少，开发商投入土地的成本增加。这一信息使购房者意识到未来市场的变化，纷纷将购房计划提前，造成市场热销的局面。

    据统计，2004年1月至11月，全市商品住宅现房销售面积1330.8万平方米，同比增长28.2%；商品住宅现房平均销售价格为4653元/平方米，同比上涨124元/平方米，涨幅为2.7%；商品住宅期房批准预售面积2524.65万平方米，同比增长1.4%；预售登记2359.2万平方米，同比增长66.1%；预售率为93.4%，同比增长36.4个百分点；商品住宅期房买卖价格为5584元/平方米，同比上涨272元/平方米，涨幅为5.1%。

    供给集中地价高区域

    据戴德梁行统计，“8・31”大限后，2005年城八区及大兴、房山、通州、昌平的总规划建筑面积达4277.4万平方米，这些土地目前已经全部取得项目建议书批复和规划批准文件。按照正常的开发周期，这些项目将成为2005年商品房市场上的主流产品，而这些过关土地中，3/4的土地集中在朝阳区和内城四区这些地价较高区域。

    据统计，此次过关项目规划建筑面积的区域分布上，内城四区(东城、西城、崇文、宣武)规划建筑面积为923.6万平方米，朝阳区为1738.3万平方米，海淀区为443.2万平方米，丰台区为381.3万平方米，石景山区为42.6万平方米。其中，朝阳及内城四区已占城八区总规划面积的75.5%，所以预计这五个区域将成为2005年的新盘主要供应地区。

    根据2004年商品住宅预售登记面积区域比例分析，朝阳区和内城四区在供应量上及房价的支持上起了决定作用。因此，仅从土地供应区域分布看，2005年房价将继续大幅上扬。但是与此同时，戴德梁行预计2005年有近1/5的商品房项目出现在大兴、丰台、房山等南部区域，这些项目因为地段的关系，绝大多数是中低价位的商品住宅，这将有利于控制北京房价的统计数字过快上涨。

　　新热点区域涌现

    据岳锋钢预测，东坝、太阳宫、望京、南城马家堡和亦庄等地区有大量新盘陆续开盘，进一步凸显区域特征，成为2005年的新热点区域。这些新的热点区域不仅有大量新盘面市，而且区域商品房销售价格也会有相对明显的上涨幅度。

    与此同时，在政府“两轴―两带―多中心”规划布局的引导下，住宅市场将呈现出由城区向周边区县扩张的趋势，相信市场还需要有一定的适应时间。但是，相对于城区比较稳定的销售价格，2005年，城八区以外的边远地区房地产价格仍然将有明显上涨，但销售价格不会突破全城整体平均房价。