全面透析2004年影响中国房地产10大政策（上）

 经济政策无疑是影响中国房地产行业发展最大的因素，2004年关于房地产业的金融、土地重量级政策不断。这使得2004年可以被看做北京是房地产市场进一步走向公开、透明市场的里程碑。

　　不管是1月31日北京市《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》的4号令， 还是后来备受关注的《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》，都使得土地市场公开化和透明化越来越成为现实。取消临时国有土地使用证，提高了市场准入门槛。

　　通过市场对开发商的综合实力做最后评判。提高存款准备金率，抑制房地产投资过热，提高房地产开发资本金，加速房地产企业优胜劣汰。

　　一系列激荡市场的政策出台的同时，我们看到国家的宏观调控已由过去主要依靠行政手段，变为主要依靠经济手段，这有利于市场经济的完善，今后的房地产市场也将走向更为有序和健康。

　　关键词・[协议]被禁

　　4号令基本终止京城协议性土地出让1月31日，北京市《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》即4号令下发。该令明确表示对于“绿化隔离地区建设项目用地”、“小城镇建设项目用地”、“开发带危改项目用地”以及“国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地”这四种用地停止协议出让国有土地使用权。

　　点评：此令的公布意味着堵上了2002年“33号文”在支持经营性土地采取招标、拍卖、挂牌的方式出让的同时也部分允许协议出让。而正是这个协议出让的口子造成了这一两年来北京市数量巨大的国有土地被协议低价出让。

　　4号令的公布将使开发商以后很难通过协议出让获得土地。停止协议拿地对制止部分房地产企业盲目投资和低水平扩张将产生釜底抽薪的作用。但更加需要指出的是停止协议出让是北京市最终能够形成公开、透明、健康的土地市场所必须具备的最重要的条件。

　　关键词・生死立判

　　48号文判定千宗历史遗留项目地块生死8月9日，北京市人民政府下发《北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准》，即48号文，这是一个关于北京1000多宗历史遗留项目用地是否能够继续协议出让的界定标准。按照该文规定的标准，有三类项目的土地可继续协议出让，一类是2002年7月1日以前同时具备立项和规划文件并符合相关政策的项目；一类是绿化隔离带扫尾项目；一类是在建的房改带危改项目。但这三类项目仍需要满足一定的条件，其土地才能够继续协议出让。

　　点评：这不足四百字的界定标准在业内引起极大震动。当时在国土局备案的历史遗留项目有1091宗，这1000多个命悬一线的项目能否继续协议出让成为“8・31土地大限”之前业内关注的焦点，毕竟每一宗项目动辄涉及几千万、几个亿的资金。

　　背后还可能隐藏复杂的关系。但北京市政府48号文的下发，就给这些属于历史遗留项目的地块能否继续协议出让定了生死。其时，“生者”弹冠相庆，“死者”可能影响许多人一生的轨迹。

　关键词・门槛提高

　　7月1日起停发临时国有土地使用证从7月1日开始，北京市国土资源局取消开发商使用临时国有土地使用证。开发商要想取得国有土地使用证，必须交清全部合同地价款及相关税费，才能申请办理商品房预售许可证手续。而对于7月1日前，按单栋楼座签订出让合同，而且开发商已经领取临时国有土地使用证的，必须先交清全部地价款和相应税费，取得国有土地使用证后，才能申请办理商品房预售许可证。在宏观调控背景下，刚刚进入下半年，国土资源局就严格规制了房地产开发程序。

　　点评：显然，这个新政策提高了房地产市场的准入门槛，将更加有利于规范房地产市场。这一政策对于有实力的开发商来说影响并不大，因为他们有充足的资金一次性或者在一定期限内交清合同地价款。但对一些实力不足的项目公司则是一个极大的挑战，资金不足，融资困难是这些公司的通病。这一政策实施后，必然有一批这样的开发商面对或者选择项目合作者，或者干脆退出房地产开发市场。

　　关键词・银根紧缩

　　提高存款准备金率0.5%经国务院批准，中国人民银行决定从2004年4月25日起，提高存款准备金率0.5个百分点，即存款准备金率由7％提高到7.5％。

　　存款准备金制度的初始作用是保证存款的支付和清算，后逐渐演变成为货币政策工具。中央银行通过调整存款准备金率，影响金融机构的信贷资金供应能力，从而间接调控货币供应量。存款准备金率提高0.5个百分点后，金融机构将一次性减少可用资金1100亿元左右。

　　点评：提高银行存款的准备金，是一种银根紧缩的表现。在过去房地产开发所需建设资金的70%来自银行，开发商凭借少量资金，即能够启动一个地产项目，获取巨额利润。现在人民银行不断收紧银根，房地产作为资金密集型产业，获取项目开发所需的大规模资金受到限制，必然会降低房地产开发投入的速度。政府通过这种理性的经济手段，将有效控制房地产开发过热，保障中国房地产健康发展。