全面透析2004年影响中国房地产10大政策（下）

　　关键词・劣汰加速

　　房地产开发资本金提高15%国务院4月27日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25％及以上提高到40％及以上；水泥、电解铝、房地产开发（不含经济适用房项目）均由20％及以上提高到35％及以上。有关部门认为，今年以来，经济运行中的突出矛盾进一步显现，其中一个集中表现就是房地产开发资金过于依赖银行贷款。2003年房地产开发贷款余额增长很快，银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大，潜在金融风险不容忽视。

　　点评：2003年末，钢铁、水泥等基础材料价格开始大幅攀升，当时有人质疑这些基础性材料价格的大幅上扬是由于于房地产开发过热。

　　从今年年初开始，国土资源部等多家部委一级的权力部门为多个过热行业降温，尽管房地产行业没有像钢铁水泥电解铝等被列入重点调控目标，但政策的指向是相当清晰的，要进行有效调节，通过加强固定资产投资宏观调控的重要经济手段，有利于抑制固定资产投资膨胀和信贷规模过度扩张，也有利于房地产行业自身的健康发展。

　　另外，房地产企业的资金链继续拉紧，意味着房地产开发商的开发成本提高，无疑将加速房地产公司优胜劣汰的过程，一些身单力薄、负债率较高的房地产开发商将被市场所淘汰。

　　关键词・利率增加

　　央行提高人民币存贷款基准利率自10月29日起中国人民银行宣布上调人民币基准利率，把1年期基准贷款利率从5.31%上调0.27个百分点，至5.58%；将1年期存款利率从1.98%升至2.25%，升幅也为0.27个百分点。同时确定贷款利率可以浮动，最高上浮系数为贷款基准利率的2.3倍。这是我国9年来，首次提高利率，业内普遍认为今后将进入一个持续加息的阶段。

　　点评：基准利率，是《中国人民银行法》第二十三条规定的可以由人民银行行使的货币政策工具之一。利率政策的机理是通过利率变化传递宏观调控信号，市场主体据以决定自身的市场行为，进而改变经济运行方式和方向，实现货币政策调控目标。

　　就此次加息而言，由于提高利率的幅度不大，除了引起持续两个月的提前还贷高峰之外，对房地产市场并没有造成较大的直接冲击。此前业内曾认为加息将会对高档住宅投资市场带来明显冲击，但事实上影响有限。舆论认为，比此次加息更有影响的是人们对今后一段时间内中国人民银行将持续加息的预期。

　　关键词・规避风险

　　“商业银行房贷风险管理指引”出台9月2日，银行业监督管理委员会颁布《商业银行房地产贷款风险管理指引》（下称《指引》），《指引》根据土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的不同特点分别规定了风险管理措施，要求商业银行建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择；要求商业银行办理房地产业务时要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度等。

　　尤其值得注意的是，《指引》从风险管理的角度规定，商业银行应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在百分之五十以下，月所有债务支出与收入比控制在百分之五十五以下。

　　点评：银监会发布的《指引》规定的具体手段，可以将客户的信息标准化，不仅有利于各银行降低成本，提高效率，还可以保持数据的统一性。

　　为抑制投机，规避房贷风险，《指引》要求借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在百分之五十以下。

　　从实际效果看，可操性不强，而且银行也无法监控买房人的实际收入。

　　关键词・遏制投机

　　经济适用房新政出台5月13日建设部等多家主管部门出台《经济适用住房管理办法》，规定经济适用住房项目建设必须采取公开招标的方式确定开发企业，面积严格控制在中小套型，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。

　　5月11日北京市建委等部门联手发文，《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》以及其配套文件经济适用房的交易细则等，详细规定了购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。

　　点评：两大经济适用房政策出台，不但减少了以经济适用房为目标的投资行为，减少个别投资者利用经济适用房制度的不健全违法牟利，同时有效杜绝了开发商以大面积提高房屋总价来获利等行为，另外也充分体现了经济适用房本身的社会意义，体现了政府对中低收入人群的关注。

　　这也是政府部门采用经济手段对市场进行管理的一种策略。

　　关键词・明码标价

　　《物业服务收费明码标价规定》出台2004年8月26日，国家发改委、建设部公布了《物业服务收费明码标价规定》。按照规定要求，物业管理企业向业主提供服务应当实行明码标价，标明服务项目、收费标准等有关情况，明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话。

　　点评：物业收费问题一直是业主与物业公司的主要矛盾之一，物业管理公司不明码标价，让业主认为有藏污纳垢欺骗业主的嫌疑，矛盾一旦激化，不仅会造成物业服务品质的下降，而且还可能造成社会的不稳定。管理部门的规定，能够在一定程度上保证业主的知情权，减少物业管理中发生的纠纷，从而培养业主与物业管理公司之间的互相信任。但也有人认为，很多物业管理收费争议的背后是对小区物业管理权的争夺。尽快从法律上明确小区业主与物业管理公司之间的法律关系，是解决包括物业管理纠纷在内的各种问题的根本出路。

　　关键词・农地解禁

　　冻结半年的农用地解禁2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》下发，“冻结”半年之久的农用地转用审批逐步恢复，11月1日起，冻结半年之久的全国范围内农用地转建设用地如期“解禁”。

　　点评：这也是11月份中国的土地市场成为业界关注的焦点。今年4月，国务院要求用半年左右时间深入开展土地市场整顿，在此期间各地暂停审批农用地转为非农建设用地，全国有4150个新上项目被叫停。当农用地解禁后，有许多项目将会进入市场，土地供应多了，开发商可以根据自己的概况开发更加多样的住宅，很有可能冲击房价。

　　也有人担心，农用地建设开发解禁后，房地产用地会发生反弹的风险，数据显示，在今年4月29日国务院要求全国暂停农用地转用审批后，房地产购置土地面积出现大幅度下降。1-5月迅速下降至9.8%，接着6月进一步降到2.8%的低点。这种迅速下滑也从某种程度上说明了一些问题，比如对房地产用地扩张的行政控制缺乏间接性和弹性，先暂停审批，而到期后有可能出现反弹。