楼市开局：房价上涨背后持币观望或稳坐钓鱼台（中）

       让我们先来看看官方的观点。国务院发展研究中心日前出台的一份报告认为，2005年将是房地产市场高位调整年，也将是一个稳定年。

　　原因何在呢？这份名为《房地产投资和需求平稳增长，房价涨幅将趋缓》的报告说，2005年一是房地产投资增速继续小幅回落，主要是因为进一步控制城市拆迁规模，加息等措施会继续发挥抑制投资增长的作用；信贷紧缩政策虽将继续，但银行出于对资金效益和风险的考虑，实力较强、资质较好的开发公司将较容易获得信贷支持。同时，海外资金和民间资金将继续流入房地产市场，资金偏紧状况将有所改善；实施和完善土地宏观调控政策将减少房地产业的新增土地量和增加土地成本，现有的大量存量土地尚需盘活。受多种因素的影响，房地产投资将会继续平稳回落，但仍会保持较高的增长速度，预计增长率将在20%以上。

　　二是房地产需求增长将趋缓。城市化进程加快和消费结构升级将继续保持较旺的房地产客观需求；国家将加强对需求的调控，目前消费信贷政策的完善和加息已开始对住房消费增长形成一定的压力，部分住宅需求将得到延缓；国家继续控制城市拆迁规模，减少了一定的被动需求；为了稳定房地产价格，国家还会根据需要动用信贷、利率等经济手段加强调控力度，抑制不合理需求。总体看，2005年房地产需求增长速度将低于2004年。

　　三是房地产供求形势进一步改善，房地产价格涨势将趋向相对稳定。2004年房地产供求形势已经有所改善，空置房数量有所回升、房屋在建规模较大、租房价格平稳，为房价高位趋稳提供了条件。2005年随着国家抑制房地产非合理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房、经济适用住房的供应量等调控措施的实现以及二级市场的扩大，房地产市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善。预计房屋价格在较旺的实际需求的支撑下将继续上涨，涨幅经历了2004年爆发性增长之后，将趋向平稳，全年增长速度将小于2004年水平。

　　房价上涨，什么原因最真实？

　　针对目前房价上涨的流行说法，北京中原地产的一位市场分析人士认为，供求关系和成本并非是房价的主要影响因素。

　　供需关系只能单纯地影响到房价暂时的涨跌，供应量和需求量都是在变化的，市场并非像人们想象中那么理性，其中供应量变化受需求影响很大，而供应量的增减只能短时间影响到房价的上下波动，不能长期影响房价上升。从供应量的角度来看，可以看到目前楼市供求关系的变化没有直接影响到商品房价格的持续上升，所以供求关系并非是主要影响因素。

　　成本也是一样，他指出，房地产的价格受到多方面影响，商品房的成本是由征地费用和拆迁补偿安置费用(土地费用)、勘查和产品设计、建筑安装工程费用、小区市政基础设施配套费用、管理费用、贷款利息和税金等费用共同构成。其中比较重要的是工程造价，而在工程造价中，材料费占总体工程造价的60%-70%。材料的涨价将直接影响到整体建筑成本的大幅提升。

　　他以某钢材的价格为例，在2002到2003年间，某钢材的价格曾有了大幅提升，涨幅达到34.29%，而2002年和2003年间的房价却较为稳定，建筑材料虽然在上涨但当年的房价没有受到影响。

　　从表面上看这似乎不太合理，其实反映了建材涨价对房价影响的时间性，因为房屋的建造是有一定的时间延续性，建材涨价对房价的影响在短时间还没有能体现出来，但在将来销售该产品时才会慢慢体现，将来房价可能会涨，但具体涨跌也还要根据具体地区而异。另外，有些实力较强的开发商或建筑公司，因为和建材生产商有良好的合作关系，建材价格受影响的程度就可能会少些。