楼市开局：房价上涨背后持币观望或稳坐钓鱼台(下)

房地产成本的增涨也不能导致房价的持续上升，房地产成本也有自己的涨跌，市场自我运行的规律、建材成本的波动只是导致价格波动的一个原因。不同的区域也可能受到不同程度的影响，而且随着时间的推移建材的价格可能会有调整，因为同时也要考虑到将来同类产品的供应情况，如果某地区同类产品供应已超出当地市场的需求，那么低廉的价格就成为产品最强的杀手锏。开发商为尽快资金回笼就只能牺牲部分利润，用价格低廉提升产品的竞争优势，从时间上来看建材价格的上涨可能会影响到建安成本的上涨，房价可能会受到不同程度的影响，但建材的价格也是会波动和调整的，所以成本是可以导致房价上涨的一个原因，而不是导致房价持续上涨的主要原因。房价上涨的关键因素将长期存在

　　他认为，房地产成本中除了建筑成本外最大的一块成本就是土地成本。谁拥有土地，谁就有开发的主动权，潘石屹把土地称为“粮票”，把资金称为“鸡蛋”。可想而知土地对于开发商的重要程度。究其根本，目前房地产市场具有的垄断性才是房价上涨的关键因素。

　　北京一直以来一级土地市场都是掌握在政府部门手中，协议出让也曾是一直以来开发商获得土地的主要方式，一级市场上土地的出让也十分神秘。对于本地开发商来说，良好的政府关系网络，有助于他们获得极低价格的土地，用低价格获得大量土地，首先有利于保证将来自己的开发量，还加大了自己将来的产品价格优势，甚至还可以通过自己当地主出让土地直接获得利润。

　　长期以来，地产开发商以低价获得土地，在其开发成本中占30%的土地成本大大减少。虽然有开发商以低价获得土地，然而他们并没有由于开发成本的降低而把产品的售价降低，而今后的状况更进一步：没有囤集土地的开发商，通过公开交易，他们开发成本中的土地价格会高出不少，往往他们为获得土地不得不从竞争对手那以高价收购土地，由于房地产开发的土地价格的提升，开发商为了保证自己的利润，不得不把各种高成本转嫁给购房者。

　　根据这位分析人士披露，在北京开发房地产的市场利润在20%左右，而在上海或深圳房地产市场开发的利润都不到10%，一般维持在7%-9%。为什么北京的房地产利润一直没有的降下来呢？

　　土地市场的垄断使房价居高。由于北京几个大开发商手中掌握着充分的土地资源，他们的储备已经足够他们开发5到10年，市场上其他的一些在开发土地也多为再次转卖的。所以外地或其他房地产开发商要经过多次转手高价才拿到土地，他们拿地成本高，建筑成本也高。为了保证收益，所以价格不得不定高，而拿地成本低的房地产开发商为追求利益最大化，他们不会自己跟自己过不去卖低价，他们的投资利润较高。

　　市场上谁有低成本的土地，谁就有市场的主动权，有市场主动权的开发商不会打破这个对自己有利的格局。

　　一些政策使市场走向垄断。央行发布的121文件共有八条内容，除了重申过去的一些规定，如四证齐全，商业物业六成按揭等以外，新内容只有两三条。比如，第四条要求主体结构不封顶不发放按揭；第五条要求商业用房要竣工验收后才能卖，最后要求对高房价或第二套房减价贷款额等。

　　政府期望121文对于房地产资金的控制，可以使房地产资金进行到一个良性，规范化的发展中去，但其控制了开发商的资金命脉。虽然从一方面来看，有利于对购房者权益的保障，但从另一方面来看，这一政策无疑使一些实力较弱的开发商被淘汰出局，扶植了实力强和相对资金充裕的开发商。121文件对房地产市场向更深层次的寡头垄断发展起到了一定的推动作用。

　　垄断对于房地产市场价格而言，有比较重的影响。但如果在垄断市场上价格过于偏高，市场的需求被打压很可能造成经济危机。但北京作为中国的首都肯定不会出现这种情况，政府会积极引导房地产市场的健康发展，所以市场还会基本保持垄断格局，不大可能从根本上打破。目前规范和引导市场的一系列政策能否奏效

　　很明显，正是这些房地产开发垄断环节的存在，所以政府近年来出台了相关规章政策来规范和指导房地产市场的健康发展。为了规范房地产一级土地市场的规章制度，自2002年7月1日起，北京市停止经营性项目的国有土地使用权的协议出让，经营性项目用地均在市土地交易市场通过招标，拍卖，挂牌交易等方式进行公开交易。北京市通过北京市土地储备中心管理一级土地市场，想使一级土地市场更加规范和透明。

　　通过土地的公开拍卖来取代原来大量的土地协议出让，使国家土地价值得到充分的利用。同时可以使开发商在一个公平的平台上竞争，优胜劣汰，也可以净化一级土地市场，降低政府腐败，并杜绝靠关系生存的地虫。但由于北京市土地储备中心有政策扶持但没有资金支持，加上当时33号文件也为土地的协议转让提供了四个漏洞，那时短时间内大量的土地被协议出让。

　　2004年出台的《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》宣布了北京将停止经营性项目土地的协议出让。长期以来北京房地产市场上的外来投资很少，4号令使目前北京土地市场“游戏规则”开始更公开化，会更加有效地刺激外地开发商乃至外资大规模参与市场竞争，但到目前为止是否能引导市场保持合理竞争格局仍然是个变数。

　　从上面几方面综合分析，而不是单纯地从某一个方面来看问题，影响价格的因素是多方面的，复杂的。垄断虽然不一定导致价格持续上升，但可以导致行业利润和市场价格趋于稳定。房价持续上涨不能推导出市场是由垄断引起的，也不能推导出是由供需关系引起的。但可以分析出市场房价持续上升的原因是：市场垄断的格局和市场供求关系共同影响所致。这两个因素在一个相当长时期内是难以改变的，购房者的持币观望将不大可能影响开发商的开发热情，开发商目前仍然会稳坐钓鱼台。