改造后销售看好 上海"烂尾楼"盘活春风吹至北京(上)

       据悉，近期一家具有美资背景的外企收购了位于东三环附近的一栋大型“烂尾楼”。实习记者周晓东摄
 
　　●去年上海部分“烂尾楼”改造开盘后不久销售率就达75%，有的甚至达100%

　　●北京朝阳区某大宗“烂尾楼”近期被一家外企收购，另有个盘也受到投资公司的关注

　　据统计，北京“烂尾楼”占京城房地产不良资产的比重较大，随着北京市中心可开发土地的日渐减少，“烂尾楼”的盘活逐渐引起了各方投资资金的关注。为尽快理清不良资产背后复杂的债权与债务关系，满足债权方迅速变现的要求，除大型国家级资产管理公司外，拍卖行、国内专业投资公司、信托机构及大型外资投资公司在此领域的作用开始加强。有业内人士称，今年北京“烂尾楼”有望进入较大规模盘活期。

　　「现状透视」 上海部分“烂尾楼”盘活后销售看好

　　多种迹象表明，北京市中心区域的“烂尾楼”今年也有望进入大规模盘活期。

　　有权威资料显示，在中国目前不良资产中，房地产不良资产占有较大比例。北京目前房地产不良资产的数额虽没有具体统计数据，但其现存数量仍不可小视。

　　有报道称，近期北京一家较大规模信托投资公司计划利用信托手段盘活位于东城区保利大厦附近建筑面积约10万平方米的一处“烂尾楼”，但由于银行对该项目持有方的信誉评估等工作迟迟没做定论，导致目前盘活工作进展缓慢。另有业内人士透露，位于朝阳区第三使馆区的一栋较大规模的一栋“烂尾楼”近期已被一家具有美资背景的外企收购。基强联行投资管理（中国）有限公司董事、高级副总裁陈?东博士称，基强在上海成功盘活部分“烂尾楼”后，今年将在北京寻找更合适介入的“烂尾楼”。

　　继上海2004年迎来“烂尾楼”盘活“春天”后，多种迹象表明，北京市三环以内中心区域房地产不良资产的盘活也将进入实质阶段。
　　目前京、沪两地“烂尾楼”基本都是以综合商贸、写字楼及高档公寓为主。业内人士普遍认为，如果“烂尾楼”产权明晰且开发商资金实力充实，接手“烂尾楼”有利可图。基强公司调查报告显示，自1999年以来，港、澳、台人士和外籍人士到上海市工作、开展商务活动的人数每年以30%的速度增长，这部分高消费人群通常会选择租金比星级酒店低的酒店式公寓居住或办公。为迎合市场需求，上海有的开发商将“烂尾楼”改造成酒店式公寓，部分项目开盘仅三个月，销售率就达到75%，有的甚至达到100%.这一不俗的销售成绩吸引了更多开发商纷纷跟进，有些甚至已经成为开发或代理这类产品的“专业户”。

　　「优劣分析」 项目地理位置优越但设计过时

　　有专家认为，若进一步完善市场金融体制，未来还可吸引民间资本介入“烂尾楼”交易市场。

　　业内专家认为，房地产不良资产通常优势与劣势都比较显著。中科院财金所博士、北京成业行总经理张寒燕认为，“烂尾楼”各项手续多半已比较齐全，且由于开发年代早，地理位置通常也较优越。此外，早期项目拿地成本相对较低，有些项目招商时若有海外资金参与还会享受相关优惠政策，优势可谓突出。但“烂尾楼”也有明显劣势，主要表现为项目设计过时，已不符合目前市场需求。但这些项目的改造空间较大，她举例称，近期一家具有美资背景的基金投资公司先后收购了日本50多个小型烂尾项目，通过整合改造后作为连锁汽车旅馆推向市场，成为市场新的利润增长点。

　　对于近几年大量国外基金计划进入中国收购房地产不良资产的现实，张寒燕认为，外国人收购“烂尾楼”所面临的难题主要是不良资产背后复杂的债务、债权及人际关系，所以盘活中国现存房地产不良资产仅靠外资是不够的。国内企业要学习并借鉴外国公司的管理经验及金融制度，但国外资金的进入也必须与国内企业合作。就中国目前12万亿人民币的储蓄而言，中国并不缺少资金，缺少的是良好的市场金融体制，如果整个体制能日趋完善，未来还可吸引大量民间资本介入。

　　业内普遍认为，目前北京“烂尾楼”市场虽然交易还算活跃，但成交量不高，买家也以本土买家居多。不过，总的来说，北京大量的“烂尾楼”已引起了越来越多国内外大型投资机构的兴趣。

　　「京沪对比」 北京“烂尾楼”普遍体量大，难处理

　　上海多数“烂尾楼”建筑面积不过3万至5万平方米，且买家承付能力较高，供求易对等

　　据了解，上海市各个区设有专门统计“烂尾楼”分布状况及协调买卖双方关系的政府机构，政府的参与协调加强了投资者的信心。陈?东认为，北京相应的制度还有待完善，而且北京开发商倾向于做大盘，几十万平方米的大盘一旦变成“烂尾楼”就很难收拾，而上海普通“烂尾楼”不过3万至5万平方米。北京燕莎附近有几个较知名的“烂尾楼”之所以这么多年仍无人问津，“主要原因是北京目前新盘供应量还算充裕，这也压制了‘烂尾楼’的进一步盘活。此外，北京许多‘烂尾楼’的产生得归咎于非市场原因。”

　　陈?东分析说，当市中心新盘拆迁成本远远大于“烂尾楼”盘活成本时，也就意味着“烂尾楼”大规模盘活的时机到了。“现在北京市场这一时机已日渐成熟，外国资金关注烂尾楼的个案也呈上升趋势。”陈?东表示，“烂尾楼”也是基强联行未来的投资方向，“但目前北京大多数‘烂尾楼’开发商心态还不够成熟，如果开发商坚持不考虑让利的话，只会使项目烂得更长。”陈?东认为，“烂尾楼”市场的活跃将有赖于各个环节的进一步顺畅。

　　陈?东还称，目前京、沪两地烂尾楼除在单个体量大小上有较大区别外，就产品而言，北京的“烂尾楼”与市场的脱节更大，通常体量越大，就越难改造。相对北京而言，上海购买者的承付能力较高，这使得该产品供求很容易对等。

　　陈?东认为，北京2008奥运会对城市经济的推动作用是国内其他城市所无法比拟的，整体经济的看好将进一步促使房地产市场的发展，虽然目前北京大体量的“烂尾楼”依旧盘活困难，但如果投资公司对市场预期有足够的认识，并能做好收购“烂尾楼”的前期准备工作，那么北京今年很有可能进入较大规模的盘活期。