改造后销售看好 上海"烂尾楼"盘活春风吹至北京（下）

　　投资公司盘活“烂尾楼”时，通常采取将楼盘加工改造，重新定位后再选择合适时机推向市场。陈?东例举说，基强联行在上海曾盘活过的一个位于该市卢湾区斜土路的“烂尾楼”项目―――致远大厦。“基强联行在前期市场调研的基础上，对该项目进行了重新包装定位，聘请境外设计公司按甲级写字楼标准设计，将其打造成市中心商务黄金地段的国际标准纯办公楼，且打破了以往上海办公楼只租不售的常规，使该项目推出9个多月后便售罄。陈?东认为，”烂尾楼“盘活需要具备几个先决条件，其一，当地房地产市场活跃；其二，市中心的供应量相对欠缺；其三，该类产品的需求量增加。如果市场上同等价格的新盘比较充足，盘活”烂尾楼“的时机相对就不够成熟，但若土地供应和新盘供应量满足不了市场需求时，”烂尾楼“就有可能作为有效供应量补充市场需求，购买者也会因包装后的”烂尾楼“价格比较优惠而做出投资或购买选择。

　　另有业内人士介绍，尽管国内不乏具有一定资金实力的公司，但一般情况下国有资产管理公司会优先考虑将“烂尾楼”打包卖给处理不良资产的外资大公司，主要原因是资产管理公司会考虑自身的不良资产折变现的速度和折现率，外资公司的业绩史及信誉度也是其考虑的重要因素，但外资公司拿包的成本并不高，如前些年，某外资公司拿到一个较大体量的不良资产包只需交纳银行抵押金额的20％，然后再拆包零卖，主要还是卖给关联方，这种资产的出售情况一般消费者和投资机构是不知情的，但从长期来讲，外资公司拿包成本也在逐渐增高，目前已达到抵押金额的50％左右。

　　■另类处理　采取信托方式可有效化解“烂尾楼” 专家认为，此方式真正发挥作用可能会在10年之后

　　金融信托专家孙飞认为，化解长城、东方、信达、华融四大资产管理公司的不良资产，“债权信托”或“债务信托”是很有效的金融平台。“债权委托”是指信托公司受不良资产债权方的委托将其全面盘活，或处理之后打包贱卖：“债务信托”则是指债务人聘请信托公司参与不良资产的处理，由信托公司出面要求银行延长处置期，信托公司制定一系列解决方案并与商业银行谈判，银行如果同意信托公司代表债务人处置不良资产，很有可能收回超出拍卖所得的收益，有时甚至会除收回本金外还一并收回相当于利息的额外收益。

　　以“债务信托”或“债权信托”的方式处理“烂尾楼”就是以时间换空间，信托公司介入后可能会带来信托公司、银行及债务人三方皆大欢喜的局面。同时通过信托来解决不良资产可以实现财产和风险的有效隔离，所以通过信托消化“烂尾楼”实为制度上的一种突破，但目前各方对信托的认识还很有限，所以采取信托的方式消化“烂尾楼”可能在10年甚至20年之后才会发挥其巨大作用。

　　通过拍卖行消化房地产不良资产 “烂尾楼”拍卖价往往会远低于当初市场价

　　据嘉德在线拍卖有限公司业务总监尧政介绍，一般拍卖公司接手法院处理的“烂尾楼”业务多于从银行接手的数量，前者会占到整个业务量的70％。主要原因是拍卖行一般会拍卖有大产权的房屋，当发生债权人与债务人不配合的情况时可能会导致产权证办不下来，所以此时就需要法院的强制力来理顺各方关系。法院或银行会委托专业评估机构对烂尾楼的价格进行评估，然后再以评估值的80％作为起拍价。

　　在拍卖前期的准备工作中，调查“烂尾楼”的产品信息会花去拍卖行大量时间和精力，这主要是因为北京地产市场信息不透明所致，相比之下，上海的情况就好很多，例如在上海想了解某套房产的详细信息，去银行交40元查询费，银行就会出具一份含有项目产权结构，建成时间等内容的清单，查询者看后就会一目了然。由于北京相关的房地产数据统计工作还比较薄弱，所以经常会发生两家拍卖行同时拍卖一个物业的奇怪情况。目前拍卖行经手的拍卖物以住宅居多，其中不乏对大量“烂尾楼”的拍卖。

　　去年在报纸上出现拍卖公告最频繁的当属位于亚北的罗马公寓和汇园公寓，这两个项目当年都是作为外销小户型公寓开发的，外销均价为每平方米18000元左右，但一般拍卖成交价仅为每平方米5500元左右。