华商报：房价过高症结何在?

    央行对房贷利率的调整，一时间引起了轩然大波。而银行对个人住房贷款实行差别利率，第二套以上的住宅更成了利率调控的重点。而在央行对此次调控的说法中，“抑制投机炒房屋和房价上涨过快”成了人们关注的焦点。如此看来，投机炒房成了房价上涨过快的罪魁祸首。事实情况中，房价上涨过快到底症结何在呢？

　　■到底谁在炒房

　　所谓炒房就是在商品房市场中，通过低价购买、高价转让的方式达到投机盈利目的的行为。现实中，一般存在这样三种炒房群体：一是资本炒房团。这种炒房群体会利用手中充裕的民间资本，形成相对固定的炒房合作团体，利用手中强大的资本优势，伺机进入一个区域或者城市进行炒房。这种炒房行为最为典型的就是温州购房团，在很大程度上，温州炒房团的行为更多的是利用民间资本和政策走向对一个楼市的炒作，他们的进入和炒房，往往会左右一个区域楼市的价格；二是个人炒房者。这种群体更多的是房地产市场内部的人士，他们会看准一些热点楼盘，在项目内部认购期间低价介入，伺机在开盘以后价格走高的适当时机抛出赚取时间差价，这部分人被称为炒号一族。如果操作得当，他们完全可以利用不同时间的房价差别赚取很大的利润，而不会“炒房炒成房东”；第三种炒房群体也是个人行为，但更为合理的应该把他们叫做购房投资者，他们完全是把房产作为一种资产进行投资而不是投机。他们的操作方式是“先成房东”，后利用转售或转按揭的方式成为投资获益者，他们获取的利润应该是房产在市场中自然增值的部分。

　　对于市场房价走势产生不合理影响的炒房方式，应该是集中在资本炒房团和个人炒房者这两类群体上，而个人的购房投资行为在很多大城市比较常见。而在西安，由于观念的问题，更多的人们不愿意去利用转按揭的方式，以房产作为投资的群体还在少数。

　　■谁影响了西安房价

　　虽然央行的利率调整明确提到是为了抑制炒房投机行为和合理调控房价，但也有人指出，在导致房价过快增长的因素中，炒房行为并不是罪魁祸首。

　　此前，北京等地传出房价过高是因为北京土地供应量减少，地荒导致供需失衡才使房价不断抬高。但很快，北京的土地主管部门出来澄清，指出北京土地供应量并不少，存量土地就足够开发，对“地荒导致高房价”的说法予以反击。那么，到底是什么影响了房价的不正常上涨呢？

　　地产大腕胡葆森在谈到房价问题时指出，长期来看，成本决定了房价的走势；短期来看，供求关系决定了房价。那实际上，央行的此次对需求的调整应该是短期对价格走势的影响。如果市场供应量也呈现萎缩的情况，有效需求的减少，必然对市场的整体发展产生影响。

　　西安一位地产人士告诉记者，去年的宏观调控是从土地和资金两个方面制约开发供应量，今年则是通过利率调整对市场需求产生影响。从市场情况来看，去年卖地的信息比较多，那是因为一些小的开发商受到资金链条的影响无力开发，将手中的存量土地拿出转让。但今年，却是外地一些企业在西安找地的信息比较多，这则是因为去年的土地调控，确实使土地的供应量存在一定的不足。再加上为数不多的政府供应土地通过拍卖的形式流向市场，而这些土地往往被外地资本和西安一些具有较强实力的开发商拿走，土地成本自然也一路走高起来。另外，一些炒房群体造成的不少项目开盘的虚假人气，也使开发商产生了不合理的利润预期，这些都和房价走高有关。