万通主席冯仑：中国房地产可能出现九大趋势

    27日在南京举办的“房地产业可持续发展战略研讨会”上，北京万通集团董事局主席冯仑发表观点认为，中国房地产发展可能出现九大趋势。

　　一是市场持续稳定增长、梯次分明、周期重叠。冯仑认为，参考国际经验，今后15年到20年内中国房地产都会稳定增长。在我国经济发展水平不同的城市，已经形成了房地产发展的梯次现象，如北京、上海在第一梯队，广州、深圳、杭州等在第二梯队。由于区域差

　　异性的存在，各地房地产发展都遵循自身小周期的规律，互不影响。

　　二是直接融资将成为房产融资的主要趋势。从宏观调控的方向看，是通过各种方式鼓励企业通过股票、债券、信托等方式直接融资。数据显示，我国房产开发企业2004年银行融资比例有较大幅度下降，自酬资金比例显著提高。房地产正在从高度依赖银行转向依赖直接投资，这有助于市场健康发展，企业在投资者的选择中优胜劣汰。

　　三是土地市场将引入竞争机制。土地供应一直由政府主导，但政府主导并不排除竞争。未来的土地制度不仅是政府的主导，还要引进公开竞争的程序。

　　四是由香港模式变为美国模式。主要由这样几个原因导致：土地无限供应，竞争充分，不大可能形成紊乱；中国有三万多家房产公司，竞争带来专业细分，价值链细分，只有专业化才能生存；信息化和全球化的互联网，为专业化的可持续发展提供保障。

　　五是未来有三类公司可以生存。即，大型财团下属的不动产经营部门、高度专业化的公司和从行业中衍化出的服务型公司。

　　六是产生世界最大的住宅公司。

　　七是外资投资更趋集中。从统计数字看，目前欧美基金在中国投资房地产项目的资金不超过10亿美元，且集中在北京和上海，产品集中在高端，从外资投资方式来看，不大可能向二三线市场扩展。

　　八是引进来与走出去将相互推动。随着我国外汇政策逐步放宽和人民币升值的预期，有实力的房地产开发商将走出去发展。

　　九是房地产将催生出成熟的买卖协商关系。