经济调查:北京合作建房者被房地产商招安？

    3月31日下午，于凌罡第三次踏进万通筑屋公司的办公室。等在这里的除了记者外，还有万通集团的董事长冯仑。 
　 两天前，作为北京合作建房的首倡者，于凌罡刚刚到过这里，并把一份他和合作者们对住房的需求说明书，正式递交给万通筑屋公司的总经理姜郁。 
　 这意味着合作建房在战略上有了重大的调整，已经不走个人拿地、个人施工建房的程序，而是走另一条路线，即与开发商合作，采取代建制或者说地产定制。 
　 于凌罡解释，选择开发商代建基于以下几点考虑：一是目前政府对个人发起建立住宅合作社的有关政策不明朗，不知什么时间能够批准成立。没有住宅合作社就难以取得房地产开发的资质，成立的公司自行运作困难较多；二是房地产开发专业性较强，自行组织一个管理团队需要一段时间，而且团队之间的磨合需要时间，短时间组织起一个有经验而且配合默契的团队不容易；三是从目前情况看，从一级市场通过拍卖取得土地，需要的时间较长，不符合经济原则。如果能够和已经取得土地的开发商合作，管理队伍等问题就可以迎刃而解。 

　 北京模式告败？ 

　 尽管在于凌罡看来，与万通的合作只是“刚刚开始”。但在北京合作建房者们的蓝城网站内，“北京模式将告失败”的论调已经出现。一位网友说，“老于（于凌罡。记者注）所说的一切都很顺利，原来是和开发商谈得挺好啊……”。 
　 最初，北京个人集资合作建房打出的旗号是，“自己做开发商”。于凌罡的追随者们要么是痛恨当前不规范的房地产市场，要么是希望买到低价格的住房。综合当时的媒体报道，合作建房，是对目前房地产市场暴利和暗箱操作的反叛，可以将房价降低最多40％，可以得到配套物业的收益，等等（相关报道见本报2004年12月16日A7版）。 
　 “于凌罡正在一步步后退，现在还没到尽头。”长期关注个人集资合作建房的舒可心认为，于凌罡们的命运最终只能有两种结局―――要么是散伙，要么是合作建房变成集体买房。在舒可心看来，北京合作建房现在选择与房地产商合作，正是第二种结局的表现。 
　 舒可心重复了在北京合作建房初期他曾对本报记者说过的一句话，“一群小孩子在用自己的方式玩游戏”。他说自己关心的是这群孩子在玩游戏的过程中是不是学会了民主议事，而不是合作建房的成与败。 
　 房地产市场资深评论人士蔡鸿岩说，初衷良好，但结局肯定无法满足他们的愿望。充其量，这群年轻人可以买到一套比市场价格稍低的房子。“不就是冯仑给于凌罡等团购者打个八折嘛！”有评论者说。此前，于凌罡对记者说，无论最终采取何种方式，合作建房都可以便宜20％左右。 
　 当代集团总裁张雷在接受媒体采访时表示，他非常看好万通集团的介入，如果说合作建房是为了抵制开发商的高房价，是在和开发商较量，那么这种较量目前算是采取了一个比较折中的路线，选择了一条彼此都能接受和容忍的道路。他认为，合作建房者与开发商合作，也是一次进步。 

　 看不懂的地价让于凌罡直冒冷汗 

　 于凌罡坚决不承认合作建房正在一步步后退。尽管是好朋友，但他反对舒可心将与开发商携手合作建房说成团购。他认为，合作建房联盟与开发商是合作的关系，而不是买卖关系。 
　 当然，于凌罡自己也承认，与开发商合作，是退而求其次的办法。 
　 “现在的关键问题是拿地。”于凌罡对本报记者说，一开始，他们打算直接从政府手里竞拍土地，但一直等不到一块合适的地。于凌罡和他的合作者们都希望他们的房子建在北京北四环边上，但从已有的信息看，短期内这一地段没有小块的土地能挂牌。 
　 但有评论认为，更多的原因在于公开拍卖的土地价格过高。此前，于凌罡对本报记者透露说，今年以来北京市拍卖的地块，价格都高得莫名其妙，许多成交的价位高出合作建房者的预期很多。 
　 早在2月中旬，于凌罡在他的蓝城网站上贴出一篇文章，分析了今年以来政府拍卖的地块成交价格情况。文章写到，丰台区贾家花园一块地，起拍时楼面价为1895元／平方米，经过15次报价后，这块地竟然拍到楼面地价2988元／平方米。一块最初报价不到1．3亿元的地，最后卖到两亿多元。 
　 对此，于凌罡在文章中评价：最后的成交价格与拍卖过程中的最高价价差超过6000万元，实在让人不可思议。 
　 还有一块地仅挂出的起拍价就让于凌罡直冒汗。地块处于海淀区清河小营西路北侧，建设用地面积41629平方米，起拍楼面价为3210元／平方米，最小递增幅度要求为150万元。 
　 “地段肯定比我们希望的要差一些，可起拍价位已经高过我们所希望的价格，要真这样，怕是咱们的合作盖楼也就别想买地了。” 
　 之后不久，记者从于凌罡那里不断得到他“正忙着与多家开发商商谈”的消息。 
　 3月21日晚，于凌罡对本报记者及10多位有意加入合作建房的排队者说，在北京3000多家开发商中，许多小开发商手里囤有土地但缺乏资金。“如果从他们手里买地，即使让他们挣1000万元，我们还是比直接从政府手中拿地要便宜许多。” 
　 事实上，据有关人士透露，从3月19日，合作建房者们已经决定进行战略上的调整。当天，合作建房的代表（各小组组长）召开会议，选举产生了北京合作蓝城咨询有限公司董事会，并确定采取代建制完成合作建房。 
　 评论人士认为，目前于凌罡只能选择和开发商绑在一起，才可以完成他的理想家园。 
　 万通筑屋公司的品牌总监告诉本报记者，可能有三种方式解决土地问题。一种是万通自己有一些土地，如果合作建房者们看中了，就可以用万通的土地来给他们定制家园；另一种是，于凌罡看中其他人手中更合适的地块，万通可以出面帮他拿地；第三种情况是，双方共同寻找新的地块。 

　 冯仑看上了于凌罡什么 

　 按照于凌罡的说法，是万通主动找他合作的。在今天下午的见面会上，冯仑一直以“于总”称呼于凌罡。他认为“于总”是一个有想法且能坚持的了不起的人。 
　 据了解，万通筑屋公司主动找于凌罡合作，正是冯仑授意的。只不过，出面与于凌罡洽谈的是公司的品牌总监韩天暖。韩天暖说，按照冯仑的意思，他们准备让出更多的利润给合作建房者。“为什么出面与于凌罡接洽的是你们品牌推广部，而不是其他部门呢？”面对记者的疑问，韩天暖笑了。他说，这件事更多的意义在于其公益色彩。“你以为冯仑真愿意帮助于凌罡盖房子？为什么一开始冯仑不站出来帮他呢？”一位长期关注北京合作建房的专家称，作为一个精明的商人，冯仑看上了于凌罡现在的品牌价值。 
　 据了解，此前，冯仑表示，万通要给个人合作建房提供地产定制服务。冯仑称，现在地产定制化服务收费一般情况下是定制成本的8％～15％，根据具体合同的额度大小和付款的速度，会有不同的数字，同时他表示个人合作建房比较特殊，万通地产会给一个比较好的条件。冯仑还称，万通会给个人合作建房的定制化提供包括资金等方面的帮助。 
　 不过，也有人对于凌罡与冯仑的合作前景表示担忧。中坤地产董事长黄怒波在接受媒体采访时说，以前地产定制化、代建制只是针对高收入者，只有高收入者才自己买地定制产品，追求品质和个性，现在合作建房的人是为了追求低房价才走到一起，这种“富人模式”能不能在合作建房者身上行得通，现在还不敢轻易下结论。再说，对四五百人进行房屋定制，其实施难度可想而知，为满足不同人的个性需求无疑会加大成本。 
　 “这些都需要时间和耐心。”冯仑说，万通公司对这次合作过程中的民主成本是有准备的。 
　 在今天下午的见面会上，冯仑还透露了他与于凌罡合作的另一目的，“设想一下，这个模式一旦成功，全国将会有多少人找万通公司合作来集资建房呢”。他认为，尽管合作建房永远不会成为房地产市场的主流模式，但肯定是一个有益的补充。 
　 于凌罡认为，北京合作建房联盟具有资金、品牌、品质三重优势，任何开发商都会动心的。 
　 记者注意到，此前于凌罡更多在强调合作建房的低价格。最近，他谈论更多的却是诸如环保、节能、舒适等高品质。 
　 “社会实际上就是个妥协的产物。就像娶媳妇，永远不能完全满意。”这是于凌罡的话。