当商品房税拿面积说事

　　■大多数城市走政策上限

　　在国务院七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中的规定，享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各地可根据实际情况，对单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。记者了解到，在国家要求的5月31日之前，北京、上海、杭州、成都等多数城市公布了各地的普通住房标准。从公布的具体标准来看，容积率在1.0以上，单套建筑面积在140或144平米以下（或套内建筑面积在120平米以下）成了大多数城市的选择。也就是说，在国家规定的范围内，地方都用足了政策浮动空间，走的是国家政策的上限范围。截至记者发稿，西安仍未向社会公布普通住宅的界定标准，这样按国家规定，没有在5月31日前对外公布具体标准的地区，将按规定的三项条件执行，不再上浮。

　　■非普通住宅按面积来卡面临质疑

　　在普通住宅界定的三项标准中，容积率和成交价格的限定争议不大。高层、小高层和多层等住宅小区的容积率基本都在1.0以上，而成交价格也是以政府公布的价格为准，所以三项标准中住房面积的界定成了最受争议的焦点。

　　由于国内城市销售面积的采用有两种标准：建筑面积和套内建筑面积，这样采用不同标准的城市普通住宅面积标准的可比性就存在一定的差异。但由于各城市建筑水平的差异，而且公摊的大小和设计水平又直接关联，这样在判断普通住宅的标准上本身就有不确定性。

　　此次普通住宅面积标准的规定，实际上在全国范围内上限标准的差异只有20％，这样受到了众多人士的质疑。虽然有关部门没有公布120平米国家标准测算的依据，但由于城市发展差异、经济水平差异和城乡发展的差异，120平米的标准实际上是对那些合理改善自身居住条件的人士设置了限制。

　　■超标一平米　税额增万元

　　虽然不少人士表示，除了容积率和价格的界定，住房面积应该通过市场来调节，但此次普通住宅标准的界定，实际上是通过税收杠杆增加了购买非普通住宅行为的购买和转让成本。而普通住宅面积的界定，也直接关联到购房者的契税和营业税的双重税收优惠。

　　按照国家对商品房购买环节契税征收的政策规定，个人购买自用普通住宅暂减半征收契税。西安和国内很多城市都实行的是1.5％的税率，而此前西安界定普通住宅面积标准为180平米，如果现在按照120平米界定的话，那120平米的和121平米的商品房将实施的契税税率分别为1.5％和3％；而对于购买超过两年要转让的商品房，如果超过普通住宅面积标准，那也不能完全免除营业税。举例来说，如果西安确定普通住宅面积标准为120平米，市场价格按3000元／平米计算，如果甲购买了120平米的住宅，总价为36万元，按照普通住宅计税，那契税需要缴纳（税率为1.5％）5400元，而两年后转让不需要征收营业税；乙购买了同等标准的121平米住宅，总价为36.3万元，那购买时需缴纳契税（税率为3％）为10890元。如果两年后乙方转让该商品房，转让价为50万的话，那应该缴纳的营业税为（50万元减去36.3万元）乘百分之五的税率，计算下来为6850元。这样乙比甲购买了同等标准的商品房，就因为面积增加了1平米，虽然总房价只多支付了3000元，但税收负担却要增加12340元。