“春秋”不再　西安地产进入“战国”

　　2004年下旬，“第二届中国人居环境高峰论坛”曾透露出一个消息：我国城镇人均住宅建筑面积达到23.7平方米，已相当于中高收入国家的水平，而去年中国人均收入刚刚突破1000美元，尚处于世界中下水平。以世界中下水平的收入，而拥有中高收入水平国家的人均居住面积，其间必定有一些值得分析、探讨的东西。

　　有人研究国内的房地产市场，认为城镇人均住宅建筑面积是被上海、苏杭等城市拉高的，而大量的房屋是被少数投资者占有的。因为一些人的投机行为，造成了今天房价不断上涨，开发商追逐利润的最大化，普通老百姓买不起房的局面，这种病态区域的地产市场应该受到调整。

　　果然，先是央行在半年内两次提高贷款利率，尽管对中国房地产“有病”的说法仍存在很大的争议，但房地产存在局部过热以及结构失衡的情况是毋庸置疑的。接下来，拟开征房地产税、国务院出台八点意见稳定房价、七部委新政平抑房价等，新政频频出台，而且是在全国范围内展开，其目的就是为了保证房地产市场稳定健康发展。

　　新政出台，有病治病，无病健身。不管开发商怎么想，大部分购房者认为新政的出台对老百姓有利，这不，从今年3月份开始到现在，西安虽说没降，但也没有上调，基本保持稳定，这种现象说明，在新政面前，开发商也不能再像以往那样，想涨价就涨价。看来，这个药是吃对了。房价上涨从表面上看是增长了开发商的利润，但也增加了开发风险，市场认可，大家欢喜，市场不认，开发商吃亏，在房地产市场不明了的时候，“按兵不动”是稳妥的对策。

　　现在，也有人评价说这种“地区生病、全国吃药”的做法，用在目前的房地产市场有防微杜渐、防患于未然的作用。

　　■“春秋”时代　地产火爆

　　前几年，地产行业进入门槛低，又缺乏充分竞争必然鱼龙混杂，所以中国房地产行业曾经有数万家开发企业。仅西安市，最多的时候已经有1000余家房地产开发企业。在那个被业界称为中国房地产的“春秋时代”里，只要是开房地产开发公司，好房赖房全都卖得动，个个成百上千甚至数亿进账，太平盛世里大家相安无事。也就是在这个时代里，房地产迅速成长为国民经济支柱产业，借国务院18号文件奠定了产业地位。

　　西安房地产市场在前几年非常好，尤其是2001年前后，住宅项目开一个火一个，不少项目甚至出现购房者排队抢号的场面，有的项目，甚至创下了一天卖几百套房的记录。不仅西安市市区地产火爆，长安撤县设区地价飞扬，“西咸一体化”的带动使咸阳房地产人气暴升，宝鸡、延安、渭南等地房产市场热火朝天。

　　今年，市场发生了很大的变化，新的房地产贷款政策出台后，业界分析人士认为，这将导致中国房地产业的重新洗牌。而且也有知情人士声称，目前广州已有一批中、小房地产企业因此受到影响。西安地产企业表面上虽然不明显，但据可靠消息，已经有一些中小地产企业开始寻找靠山。

　　■进入“战国”　合纵连横

　　世事无常，一则“121文件”、一则“71号令”，房地产开发两大源泉地根、银根同时收紧，在经历了两年左右的缓冲期之后，一批企业开始面临失业的生存危机。2004年叫停协议出让经营性用地的“8・31”限令成为这些企业的鬼门关，也成为房地产行业的分水岭―――春秋不再，战国时代来临。于是，小企业找生路、大企业抢地盘，合纵连横画面自此展开。

　　这无疑是一场全行业性的大洗牌。“8・31”之后，资金实力有限、手中没有开发项目也没有新地块的小企业率先出局；第二轮则会洗掉那些手头项目即将结案但无力购买新地块的企业；第三轮恐怕就会洗掉那些虽有土地在手但开发资金实力有限的企业……一轮又一轮，如抽丝剥茧一般，最后留下真正具备竞争实力的霸主。

　　史有“合纵连横”策略，而现在，不少聪明的开发商把两者结合起来，利用外部资金，借用本地企业的土地，你中有我、我中有你的形态虽然不再单纯清爽，彼此却能够借助对方的能量互补，并肩作战，达到合作共生。

　　地产大腕任志强曾说，房地产行业的集中度仍然很低，竞争在短期内不会到白热化的程度，所以对很多企业而言保持现状也没问题。然而，早期华润与华远的合作，近期顺驰与中远、万科与南都、万通与泰达的合作案例都明明白白地让我们看到，合作给双方带来的好处。西安这种做法也不少，愿景出钱，吉尔特出地，高山流水卖火了；蒂森和紫薇合作，紫薇家天下创造了西安城东楼盘的销售奇迹；国世通给龙扬注入资金，东尚也起来了……

　　鉴于此，业内人士认为：今天的中国地产市场犹如逆水行舟，不进则退。合纵连横已是大势所趋。