新政之下的上海楼市真相 房价并未大幅下跌

 　作为全国房价风暴中心之一，上海市直到5月31日晚上11时左右才根据七部委意见出台了相关的实施细则。

　　考验上海楼市各方的时刻终于在万众瞩目中来到了。

　　房价并未大幅下跌

　　自5月11日以来，上海商品房交易量持续下降，据戴德梁行的初步估计，5月份二手房交易量比4月份下降了40%至50%，市场陷入僵持阶段。新政之后，这一状况依然没有改变，但价格也并没有如一些媒体所称大幅下滑。

　　4月中旬，上海有媒体报道房价降幅高达15%，后来证明这仅仅是打浦桥板块的成交个案：一套海悦花园高层高区150多平方米的3房2厅全装修房，曾挂牌叫价每平方米25000元，成交时卖家被迫降价至每平方米21000元，比原挂牌价下跌15%以上。

　　专卖打浦桥板块二手房的鼎族房产店长邱富根认为，这并不能反映市场真实的情况。他告诉记者，3月份政策开始频繁发布以后，成交量出现萎缩，抛盘增加，但房价并没有下跌。“3月份时候海悦花园的房价在每平方米20000元多点，现在也差不多是这个价，谈不上涨跌。”

　　上海申新房地产开发有限公司市场研究主任蒋正华拿出了详实的数据：2004年12月9日，内环以内住宅的平均成交价格是13169元/平方米，到今年3月7日，这个价格上升到15886元/平方米，上涨了20.63%，到5月6日，这个价格则进一步上升到了17397元/平方米，两个月内上涨了9.51%。中内环间的情况基本上也跟内环之内相似，两个月之内上涨了9.27%，5月6日和3月7日的价格分别为12043元/平方米和11021元/平方米。

　　在他所记录的所有数据中，仅郊环以外在那两个月中价格下跌了1.27%，5月6日和3月7日的价格分别是4574元和4633元。他认为，从3月7日以来，上海楼市经历了两个多月的宏观调控，房价涨幅趋缓，上涨速度有所控制，暴涨现象得到遏制，但房价并没有出现传言中的大幅下跌。

　　开发商硬挺房价

　　新房的交易不比二手房乐观。前几日，网上房地产显示，位于徐汇区的中星集团名盘“海上名门三期”以每日平均销售一套的业绩，获得了徐汇区销售排行榜第一名和全市第十名的“佳绩”。这在以往是不可想象的。尽管如此，多数开发商依然没有降价的意思。

　　“价格呈持平状态，不会降。”当记者问到5月20日新推的“浦东锦绣满堂”项目如何定价时，项目销售主管郑思群对记者说。

　　“开发商绝对不会轻易降价。”上海某地产集团营销总监在接受媒体采访时表示。

　　这大概是现在上海大部分开发商的想法。

　　尽管开发商公开表态房价不降，但随着成交量的急剧萎缩，一些变相的降价手段开始出现。

　　在“五一”房展会的现场，各种各样的促销手段开始出现，如送礼品、免一年物业费、买房送宝马等。锦绣满堂郑思群向记者透露，他们现在卖房子赠送中央空调主机。在“五一”房展会上，南汇的一个楼盘，承诺“展会4天期间签约，可享受9.8折的优惠”。一些顶不住压力的开发商在价格上开始有些松动了。

　　金丰易居有关人士称，“开发商目前降价趋势明显。部分开发商现在(虽然)还可以‘屏’一段，但这种情况不会持续太长，因为谁率先跌谁才能获得销售的主动性。已有一些开发商‘屏’不住了。”

　　据悉，新开盘的江南星城二期目前开出了8250元/平方米的均价，该楼盘所处的古美生活板块房价为12000元/平方米以上，同时该区域的部分二手房挂牌价则为9000--11000元/平方米。

　　投资者开始“斩仓”

　　如果非要说宏观调控有什么打压对象的话，投资性尤其是投机性购房者首当其冲。

　　从2002年开始炒楼到现在，万冬(化名)的手上已经有了4套房子和20万元的现金。在现在政策频繁发布的时候，房子很难卖个好价钱，但万冬又不想降价出售。因此，他的房子在中介那挂了两个月还是没有卖出去。但不出售，每个月2万多的按揭让万冬不堪承受，20万元的存款坚持不了10个月，怎么办呢？

　　万冬选择把房子由出售改成出租，准备等形势好一点以后再出售。“短时间内卖不掉，只好租出去，这已经是最好的选择了。”万冬说。

　　像万冬这样的情况现在很普遍。邱富根告诉记者，现在他的店里有70%的房源是用来出租的，在以前，这个数字一般只是30%。

　　并非所有投资客都像万冬这样有耐心，不少投资客已经开始斩仓套现。

　　在世纪公园附近一些楼盘，记者看到，为尽早套现，业主竟然在阳台上挂起售房横幅，在门窗上留联系方式。

　　这种本该出现在商铺出租上的方式，现在被套用到了房子出售上。

　　锦绣华庭靠近浦建路的方向，有四套住宅外的阳台上挂着红底黄字的横幅，上面赫然写着“出售”字样和联系方式。该楼盘靠近锦绣路的一顶层房源也挂着横幅，上面也留有手机号码，号码前还添加了“0”，显然是外地投资者。记者拨通上面的电话，该套住宅的业主自称为温州人。锦安西路旁一底层住宅的门窗上还贴有“急售”等字样。

　　记者发现，该楼盘中类似挂横幅的住宅不下10套，紧靠世纪公园的香梅花园也有3套，在“大唐盛世花园”则至少有20套。

　　“手头的钱只能支撑三个月，所以必须在三个月之内卖掉一套房子。” 另一位房产投资客吴斌现在有些着急，只好选择降价卖房。