陕西地产面临发展新格局

　　６月１８日，２００５陕西地产圆桌峰会暨中国金房奖、金星奖陕西赛区颁奖典礼在西安喜来登大酒店隆重举行??峰会期间各界人士风云际会，频演头脑风暴，智慧炫彩，激情盛夏??业界同声：构建和谐发展格局，打造陕西地产品牌??

 　　张元端 “熨平”地产周期周期波动存在差别

    　张元端：曾任国务院住房制度改革领导小组成员兼办公室主任；国家建设部房地产业司司长、体改法规司司长、政策研究中心主任。现任中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长；中国房地产及住宅研究会人居环境委员会主任委员；中国房地产及住宅研究会综合开发委员会主任委员；中国房地产及住宅研究会房地产金融委员会主任委员；中国建设文化艺术协会环境艺术专业委员会会长。
 　　６月１８日，原国家建设部房地产业司司长、中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长张元端，在出席了本报主办的“２００５陕西地产圆桌峰会”后，就当前地产形势与宏观调控政策等方面的问题接受了本报记者的独家专访。
 　　“国八条”效应尚需时日
 　　 张元端首先就当前地产形势分析认为，“国八条”及中央一系列宏观调控政策出台以后，各地房地产市场正在发生一些预料之中的变化，但波动幅度不是很大，市场运行基本平稳。
　　他说，从交易量来看，由于不少消费者处于观望状态，多数城市商品住房日平均交易量有所下降。投资性购房短期内明显减少，得到了一定程度的抑制。进入５月份以来，各地二手房挂牌量明显增加，挂牌价格开始下降。 
　　目前，开发商的心态各不相同。有的对长期购买力有良好的预期，甚至采取“惜售”的经营方略；有的则坚持原定的销售计划；有些开发商为了减轻资金方面的压力，甚至提前进行销售。实力较强的开发商反应较为积极，并开始着手调整经营战略；实力较弱的开发商则担心会被淘汰出局。
    张元端认为，“国八条”对房地产市场的影响，恐怕还需要过一段时间才能看得比较清楚。但有一点可以肯定，新政策实施以后，将会加大对普通商品住宅、经济适用住房和廉租住房的供应，广大中低收入者的住房问题将得到进一步的解决，从而由于供应结构的改善而减轻住房问题的压力。
　　两种因素抬升房价
　　张元端认为，导致房价大幅上涨主要是两大因素在起作用：
 　　一是正常上涨因素。主要是国民经济的持续增长，住房需求旺盛；商品房成本提高和品质提高所致。
　　 二是非正常上涨因素。长期存在的商品房结构性矛盾，中低价位普通商品住房和经济适用住房比重过低，供应过少，刺激了房价的上涨，也拉高了商品住宅的均价。大量资金包括境外资金涌入房地产市场，“炒家”入市日益增加，过度炒作，抬升了房价。对商品房错误的涨价预期，认为宏观调控会减少商品房供应，土地供应制度改革会减少开发用地供应，使少数开发商及中介机构哄抬房价。同时，在市场竞争的情况下，一些楼盘片面追求豪华，使用名贵建材和花木，强调景观，华而不实，增加了成本，导致了房价的上涨。
 　　宏观调控“熨平”地产周期
 　　张元端认为，要用宏观调控“熨平”地产周期，让高峰不要过热，让低谷不要过长；我国房地产的波动期是４―６年。
    　按照４―６年一个周期，下一个波峰应当是２００８年左右。从２００３年到２００８年其间会有一个从“繁荣”到“衰退”再到“复苏”，最后到新的“繁荣”的周期波动过程。当然，所谓“衰退”，只不过是增长率降低，而绝对量仍是逐年上升的。
    　我国房地产业周期波动，多数情况并不是因为出现“供大于求”才导致从波峰上滑下来。我国房地产业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期。因此，在多数时段，需求是旺盛的，在需求拉动之下，房地产业强劲扩张引起宏观经济过热和结构失调，这是主动采取调控措施的原因。
    　周期波动存在地域差别性。各地经济水平有差别，房地产业周期波动规律必然会有差别。目前，有部分地区出现房地产过热，有部分地区则与经济社会发展基本适应，而有些地区还远滞后于经济发展。比如，沿海和内陆，东部和中西部就有较明显的差异。
    　周期波动虽然有其大致的时间规律，但在成功地进行反周期调整后，也会取得一定的发展。
    　对陕西房地产市场，张元端表示虽有波动，但不必大惊小怪，勿急勿躁，正确应对，实现可持续发展。同时，要坚决抑制和防止投机行为。

    　聂梅生 中国亟须打造房地产金融平台
    　聂梅生：现任全国工商联住宅产业商会会长，清华大学、哈尔滨工业大学客座教授。
    　历任中国市政工程西南设计院副院长、建设部科技司司长、建设部科学技术委员会副主任、建设部住宅产业化办公室主任、中国土木工程学会给水排水学会理事长等职。
    　

在本报举办的“２００５陕西地产圆桌峰会”上，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生教授重点作了“金融与房地产”的主旨发言，期间，本报记者抓住“时机”，就业界关注的焦点问题独家专访了聂教授。

    　中国只有房地产信贷 没有房地产金融

    　２００３年以来，国家一直不断在调控房地产市场，现在提出“国八条”意见，形成这样一个局面，主要来自于经济与金融两方面。
   　 经济、金融、楼市三者息息相关，聂教授话题一转，直指问题症结之一。目前中国只有房地产信贷，没有房地产金融，如果楼市不安全，整个金融系统也就不安全。房地产有金融属性，也有经济属性。目前经济适用房开发量的下降，迫使政府出台相应措施。
    　言及此，聂教授颇有感慨，她指出特别值得注意的是现在中国很少有人真正懂房地产，对房地产操盘、对金融全部精通的人更少。我们的房地产信贷都在银行，却没有专门的房地产金融平台。目前国外有置业基金等，国内就没有，没有一个基金平台，就没有一个能够容纳国外资金的平台。
    　从银监会来看，中国的金融风险不容忽视。当一个原来的游戏不能继续下去时，一个新的游戏规则就会出台，从而让这个游戏可以继续平稳的发展，房地产市场若出现一个金融平台，那么就需要有一些资金引进。从经济学角度来讲，忌将资金投到一个项目里，因为没有一个产业不被宏观调控所涉及，无论直接抑或间接。也许我们站在别的角度来看房地产市场，看得会更清楚一些。
    　采访中，聂教授讲到全国工商联住宅产业商会内部的人对金融平台也在发表看法，觉得要做的事是：通过银监会来不断推动这件事情。政府转向廉租房、经济适用房建设，并加大建设力度。资源环境的支撑，对节能、省地进行一种可操作的行为，形成一个标准，包括节能、节水、节地，近期，国家环保总局将出台相关的政策和措施。关于中国房地产金融平台的事情，政府已经开始关注。现在关键就看怎样利用各方力量来打造这样一个平台。
   　 经济适用房应退出商品房区域
    　同时，聂教授表示，房地产占有着大量的资源，是一个资源产业。中国的ＧＤＰ占世界ＧＤＰ的４％，其中房地产业消耗的资源是举足轻重的。
    　可以说，中国的房地产业拉动了全世界的水泥、钢材的涨价。目前，中国房地产市场已经透支了子孙后代的资源。现阶段的问题，是要找到一些解决方案。这次政策有两条线：供给、需求两条通道，目前的调法是供给需求双面调整。供给方面是在调整开发商方面，开发商方面绷着不放。媒体宣传房价下降时有一定的误区，是指炒房者的那一部分。其实，宏观调控的效应也就在此。
    　在很多房地产文件当中多次提到“解决中低收入者住房问题，加大廉租房、经济适用房运作和开发”，她认为，要研究中国的中低收入体系，解决中低收入者的住房问题。就要先确定中低收入的区分标准，国外的中低收入与国内的标准是不一样的，中低收入的标准是有区别的，国外在这个区间采取一种补贴办法。收入确定不清，经济适用房的使用人群定向就不清楚，应该按平均收入的绝对值走，经济适用房的性质是社会保障性住宅，经济适用房在以前是拉动经济，但是现在就应该退出商品房的区域。应该补贴抵押贷款和利率来拉动开发商开发经济适用房。建议可以参考国外的办法。
    　上海“发烧” 西安不会有太大反应
    　当记者问西安有房地产业内人士担忧：现在是上海“发烧”，全国“吃药”，这种政策上的“一刀切”会不会对西安房地产市场造成重大打击。聂教授认为，因为地区的差异性，形成的效应不要“一刀切”。这次最受影响的应该是上海，西安受到的只是一点点影响，重庆则几乎没有影响。而真正受到影响的不是“房价”而是“交易量”。她特别强调，西安的房地产业不用太担心，应该不会像上海一样，出现很大的反应。 

    　新政出台 引导地产理性消费
   　 韩红丽??紫薇地产总经理：在地产市场的快速发展与调整中，都会出现一些新的政策。作为开发商，我们要认真面对。每次宏观政策都会对市场产生影响。一次次的调控我们都会冷静应对，这也是一种必然。在企业微观的发展过程中，企业关注产品的程度不一样，以前关注产品，现在关注的是企业自身的品质、文化、服务、品牌。消费者最初是满足居住，现在是投资，一旦出现了不理性的行为，这就需要政策调控，来解决两方面的问题，满足需求，抑制炒房。需求是否合理，是一个企业必须考虑的问题。“国八条”的出台会引导一个理性的消费行为。近几年，写字楼市场基本饱合，商业产品近几年上涨快，１９９９年住宅是４０００元／平方米时，商业是５０００元／平方米，２００２年住宅是２０００元／平方米，商业均价是６０００元／平方米，投资不够理性就会形成炒作行为。需求也是一个结构问题，我认为，不管有没有调控，市场还是有需求的。针对“国八条”，企业只有冷静分析、科学决策、踏实做事、苦炼内功、诚信为本，才能成就责任。

    王缙和（汇鑫置业副总经理）：我要说得很简单，主要有以下几点。正确的解读政策，不是要降低房价；消费者持币观望，起不到很大影响作用，据西房网统计说明，西安的消费者大多为自居，所以在此形势之下本土楼市不会下降；给出合理的容积率；多元化市场需求，决定多元化的供求；近快形成二级市场。 

    　性价比合理 地产发展前景广阔
    　杨东朗（西安交通大学房地产研究所所长）：我个人认为，西安的房价和收入比还是比较合理的。根据西安房地产信息网和房地产交易管理中心显示的资料，房屋的登记价格，还是比较合理的。而ＧＤＰ的指标房产最高时占２６％，西安在全国排到第１３位，上涨发展的空间还是有的。
    　房价和销售价、租赁价比在西安的比例是１８０――２４０之间，这个周期有些长。写字楼的比例不超过１５０。怎么样培育房地产企业的品牌呢?t房地产行业的产品是比较特殊的，是为人服务的，国家对房产要宏观调控，房产既是一个私有财产，又是一个公共产品。国家对闲置土地的处理政策早在１９９７年就有，只是每个地区的执行不一样而已。利率调整是一个很正常的调控手段。对国家的宏观调控政策要理性的思考，要吃透，要适应政策。要继续抓好市场的需求，需求在变化，企业发展要根据市场变化而随之变动，市场上现在需求中小户型或适用老人居住的住宅，企业可以适当随市场变化而开发有市场的产品，提高房屋质量。房地产行业是一个服务的行业，最终的品牌能否出现主要看服务，售楼部人员的专业水平应全面、如实的反映在售楼过程中，此外每个企业都必须加强风险研究，提高抵抗风险能力。

    　解读宏观政策
    　黄全成（陕西隆成地产总经理）：现在的政策对于西安房地产市场来说是一种机遇，各个地区、城市不一样，也就会有不同的措施，房地产市场有一定的泡沫，会辐射到周边的城市。现在西安人均居住面积为１１．２平方米，小康住宅的人均居住面积是２５至３０平方米，西安离标准还有一定的距离，经济适用房在西安房地产市场还有好的前景，需求量还是比较大的。提高房地产的税费、利息，提高首付的比例，提高贷款利率，就是一刀切，现在西部本身就是比较落后，在经济上东部比西部人均占有货币高很多，此政策的推行对减小差距不利。随着利率的提高，随着成本的提高，无形中增加了开发商开发成本。调控和发展不是矛盾的，国家真正的目标是控制土地资源，把现有的资源合理的分配，利用现有资源，是最大程度上创造和谐社会的重要条件。   

   　 认真应对 促进楼市健康发展
    　王珏（经发地产副总经理）：关于西安房地产市场，我们从开发商的角度，谈谈自己的一些看法。对这次“国八条”的看法，从个人来讲，看到“国八条”核心，其目的就是一个字：炒。调控和控制的是投机的行为，同时看到的是鼓励。大家一直关心的价格问题，是由市场原因和成本原因确定，价格的增加是根据市场的需求来确定的，目前西安的价格增加是比较平稳的，现在的增加还是正常的，对购房者有一定影响，西安的购房者自住居多，继续认真的研究市场，研究产品，如果是真正的面对消费者，企业也不会有影响和风险，应该科学合理的定价，对市场研究透，对房地产市场应充满信心，促进房产市场健康发展。

    　曾玖文（西房集团副总裁）：我们感到此次峰会的召开非常及时，对本土房地产市场有积极的促进与总结作用，帮助业界更好的正确认识宏观政策。我们对相关政策号召表示响应，为政府分忧，为百姓造福，冷静判断房地产市场的现象，通过科学的数字分析，稳步前行。我们认为现在的西安房地产市场总体是健康的，问题是局部的。其中一些物业形态供给不足，部分城市的价格增加过快是主要的症结。作为开发商，应该最大限度地将产品的开发与市场现在的情况结合起来，加以分析，减少从现金到现金的流程，开发老百姓买得起的适用房，这也应该就是“国八条”内容的指向。当前，我们旗下的项目定位比较准确，每天都有相当数量的房成交，这证明定位准确后老百姓是可以接受的。降低市场经营等方面的风险，应该有地区、城市、企业之别。税制改革要稳妥，要继续保持市场稳定发展、价格稳中有升的态势。   

   　 发展平稳 楼市供需基本平衡
    　赵润民（西安市房屋管理局产权市场处处长）：２００４年总体情况：固定资产是６４０亿，房地产占１６３亿，经济适用房２０３亿。商品房平均价２９００元，２００３年３月，西安房地产施工面积１０２万平方米，完成投资是１个亿，总体销售平均价２９１２元／平方米。西安的房地产总体发展平稳，没有大起大落，热点是北郊的发展比较快，人均居住面积２５平方米，还要增加１亿平方米的房屋，供求关系基本平衡。今年５月以来，二手房交易量增加了３０％，二手房市场已经全面启动。二手房市场影响不大，面积在１４４平方米。商品房的房屋品质上升，加之周边环境的整体变化。总的来讲，中低价格供应低。银行两次调利率，本次政策调整，主要是针对一些业内人士的投机行为。从总体上来看，基本上西安市房地产市场发展良好，发展前景是很乐观的。

    　王超（西安市建委房地产开发处处长）：从老百姓等分配房屋到自己购房，市场的需求有增无减。当下对房地产市场的调控也是很有必要的。经济的不平衡，使得各地的房价有不同的增长。从３月开始，西安的房地产销量是下降的。西安政府及各方对经济适用住房给了极大的关注，相关政策的出台也推动了经济适用房的发展。其实，经济适用房不光要建，而且要出台相应的管理制度。诚信是企业之本。发展的比较好的开发商基本上都是以诚信为本。如何塑造诚信的房地产市场?t首先企业的认识水平和管理水平要有所提高，从国家政策方面要公平对待。１２１文件对房地产市场的规范，本身就是把不诚信的行为挤出市场，而不良业绩多的企业也将会失去市场。市场应该是一个供大于求的市场，会激励开发商去形成一个诚信的市场。

    　陈军（绿地集团西安置业副总经理）：房地产行业与其他行业的比例是１：１．７，也就是卖一套房对其他行业也有很大的影响。中国的房地产市场有资源浪费的问题，每建一平方米的建筑，对资源的浪费都是很大的。市场环境当中，市场行为、政府对房地产价格有一定的规范行为，对房地产价格的控制，也会为各企业之间创造一个竞争平台。抬高房地产行业的门槛，优胜劣汰，使有实力的开发商在市场中占据主导地位。中国房地产百强企业当中，４５％是一级企业，４６％是二级企业，９５％在中国有信用档案。加强房地产行业的诚信，企业为房地产行业做出贡献，同时也能更好的促进市场的发展，增强企业的生命力??