内练外联 从容面对房产新政

 ――朱曙东在山东省第七届“新城市”房地产沙龙上的发言

     中央最近出台的房产新政是房地产业宏观调控、综合治理的组合拳、连环招，力度之大、面积之广、规模之高超过往年。在金融、土地、理论、舆论等方方面面全方位的打压下，房地产投资趋缓，房价下跌，消费者持币观望的效果已初步显现。房地产业走势如何？房地产企业何去何从，路在何方？这是大家最关心的事，也是本次沙龙活动研讨的主题。本人以一孔之见，谈三点看法，供大家参考。
    一、高度重视，认真研究。
    七部委房产新政公布后，房地产商就感到压抑，坐立不安；购房者则犹豫观望，期望房价能大幅下降。我建议大家高度重视、认真研究房产新政，理解政府宏观调控的目的。宏观调控不是打击房地产商、打击房地产业；其目的是为了稳定房价，调控结构，打击非法炒房行为，引导居民理性消费，控制不合理需求，减少投资需求和控制投机需求。房地产业依然是支柱产业，是国民经济新的增长点，宏观调控的目的是为了保持中国房地产市场的持续、健康发展。
    二、市场定房价，起伏不会大。
    很多人以为房产新政一出，房价就会大幅下降。本人建议开发商不要慌，购房者也不要盲目乐观。决定房价走势的关键是市场。房产新政对稳定房价，抑制投资会产生一定效果，特别是对投机炒作房产行为是严重打击。对上海等房价上涨太快城市的房价影响会更大，但对市场需求大，投机炒作少的地区影响较小。比如济南市、山东省，虽然近两年的房价上涨也比较快，但房地产业的发展整体上是健康的，正常的。就济南楼市而言，近几年的GDP增长率保持在15％左右，市民收入稳步增长，购房、换房的需求大；随着城市建设的推进，大量拆迁户安置的需求也相当可观；但投资性需求，投机性需求并不大。另一方面，济南市的土地严控、供应依然紧缺，新楼盘并不多；而且楼盘的品质都不错，环境、配套设施都很好，原材料、能源等成本都不低。市场决定房价。这样的市场不会让房价产生较大的起伏。
    三、房地产企业的对策：内练外联
    这次房产新政对开发商提出了新的要求。我认为这是从爱护企业出发的新要求，房地产企业应该沉下心来，研究对策，内练外联，提高企业核心竞争力，从容面对房产新政。
    内练：就是练好企业内功。企业内功主要有三项，做好产品、做好服务和创造差异化的企业品牌。目前很多产品都属于普通产品，政府向我们提出建绿色产品。要求是节能、节地、舒适健康、保护环境。开发企业就要下功夫研究。做这种有特色的好产品。
    做好服务就是做绿色企业，企业的基础是“诚信+经营”。在争取利润的同时要有社会责任心，要想着社会和社会的和谐。决不能唯利是图。诚信是经营的前提，在诚信的基础上规范化操作，人性化经营，做好服务。只有让消费者感到满意才算是做好了服务。
    创造差异化的企业品牌就是挖掘和提升企业的核心竞争力。每个企业都有自己的优势和特点，必须认真研究企业的发展理念、开发模式和战略模式，把企业独特的品牌优势发展壮大，培育成与众不同的核心竞争力。
    外联：就是企业对外联合，强强联合。我国房地产业的发展已进入一个崭新的时代，一个企业的实力有限，很难对土地、金融、市场、房价的走势作出准确的判断，因此很难决策。我认为“联合时代”提法非常好。志同道合的企业只有联合起来、优势互补，才能获得共赢，有更大的发展。
    外联的方式很多，现在的“新城市”房地产沙龙就很好。山东房地产网和日照兴业集团将全省各市的开发商、业内专家、学者及市委、市政府的有关领导聚在一起，纵论当前房地产形势，加强信息沟通、区域间合作，使参会者眼界大开，受益匪浅。
    中城房网、中城联盟等类似的强强联合机构也给我们做出了好的表率。这些组织在几个地区都有实质性的操作，起点很高，市场表现也很不错。
    整合资源，实现不可能。金瀚集团在东营市清风湖项目中赢得了市委、市政府的支持；整合专业资源，规划、设计出自中国建筑设计研究院、国家住宅环境工程中心、北京林业大学、新加坡蔡家声特许建筑师、日本东芝照明等一流机构；与深圳瑞尔特结成全面合作战略伙伴关系，使项目的策划、营销、运作，有了更高起点，更加成熟；还与建设银行东营市分行建立了战略合作伙伴关系。中国房地产协会副会长顾云昌先生对“清风湖模式”的评价是“以市场化和企业化的运作方式实现了‘政府不掏钱，百姓不花钱，企业不赔钱’的“三不”开发模式，体现了运营城市的核心价值，在当前中国的城市建设与房地产开发中极具创新性和代表性，具有向中国中型城市推广实施的重要意义”。这种优势资源互补的组合模式既保证了人才优势又降低了成本，在业界产生了具大的影响。
    房地产企业只要在内练外联上抢得先机，就能提高企业的核心竞争力，从容面对房地产新政，永远站在房地产市场的最前列。