商品房办证已成"心头病" 两大政府齐齐来解惑

    “房产证”是时下最受关注的话题之一，因为是否有房地产权证成为房屋能否转让、能否免税的条件。而同样，市民对房产买卖的种种计税办法也存在不同程度的疑惑，不少人仍是“一头雾水”。日前，广州市国土房管局相关负责人就上述问题做了明确解答

      解读新建商品房办证问题：

     办证难不难？资料齐全、手续齐备，新建商品房办证并不难

       对于“房产证”的问题，广州市国土房管局相关负责人告诉记者，在发证提速方面，现在业务办理时限整体缩短80％……近年来，市国土房管局、市交易所登记所在部分楼盘进行现场发证，逾万购房人在收楼的同时领取了房地产权证。该负责人对记者解释说，现场发证充分证明：只要资料齐全，手续完备，办理房地产权证是不难的。解读一：新建商品房办证有何条件

      房地产权证是房屋所有权的凭证，所记载的信息、数据，是房屋从用地、规划、建设、竣工验收、确认权属    的整个过程的体现，因此，房地产权证必须在各项条件具备、手续完善的前提下才能办理。简单地说，新建商品房必须在开发企业办理初始登记后，购房小业主才能申请办理转移登记，领取房地产权证。

       初始登记，也就是通常所称的大确权，就是开发企业建成房屋，备齐土地房屋的权源资料并在办理房屋竣工验收、向公安部门申请门牌号码、到房地产测绘部门办理房屋面积测绘、移交配套设施等手续后，才能申请把房屋确认在其名下。初始登记是对所开发建成的土地、房屋权属的审核确认，因此，开发企业向房地产登记部门申请初始登记时，必须提交反映房屋建设开发过程的所有资料文件，包括房屋用地来源文件、房屋报建文件、房屋验收文件、测绘成果、门牌号码证明等资料。房地产登记部门核准登记后，开发企业即可领取《权属证明书》。这时，就可以办理房屋转移登记，将房屋从开发企业名下转移到购房者个人名下，即通常所说的办理小业主的房地产权证。

       解读二：业主能否自行办证

      开发企业拖延办证令小业主蒙受损失的情况时有发生，为保障小业主的权益，市国土房管局正在寻求小业主自办房地产权证的政策法律支撑。目前，具体的立法工作以及相应的《商品房买卖合同》修改工作正在进行当中，有望今年内小业主可自行办证。

      但是，该负责人强调说，可以肯定的是，即使是业主自行办证，也必须具备房屋已经办理初始登记手续这一前提条件；同时，由于转移登记是由买卖双方共同申请的，业主自行办证必须得到开发企业的配合，取得市房地产登记部门所要求的需要由开发企业提供的资料，只要资料齐备，业主就能申请转移登记，办理房地产权证。

        解读三：新建商品房办证难不难

     由于部分开发企业不规范操作等原因，产生了一些历史遗留问题，并因此引发“发证难”的问题。这些历史遗留问题，由于情况相当复杂，所以目前采取个案受理的办法。

       市国土房管局相关负责人认为，目前已经逐步解决了未缴齐土地使用权出让金的商品房项目办理房地产权证、未办理预售登记商品房登记发证、用地手续不完善的房屋登记发证等问题，使10多万户业主从中受惠，领取了房地产权证。目前，影响登记发证的几大类历史遗留问题已经基本上得到解决。

      解读税费问题：

缴税很糊涂？怎么交，何时算，税费明明白白

“6.1”房产新政已在广州实施。不少市民对房产买卖的种种计税问题仍感困惑。对此广州市地税局副局长骆贵全做出了答复。

解读一：什么房子可退税？什么房子可优惠？

       骆贵全副局长告诉市民，目前，广州退税方案已经最后敲定。在《关于加强我市房产转让个人所得税管理的通知》（穗地税发[2005]107号）规定：从2005年6月1日起，两类人可以获得退税。1、对个人出售自有住房并在出售后1年内重新购房的，且出售及新购住房均坐落在广州市区范围（含三区两市）内，其出售住房已缴的个人所得税视重新购房的价值可全部或部分予以退回。2、对个人转让自用达5年以上并且是惟一的家庭生活用房，对其所得暂免征收个人所得税。

      除了上述两项个人所得税减免政策外，在个人“普通住房”交易税收中，还有哪些减免税政策呢？新政是这样规定的：对个人出售自有房产的，免征土地增值税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税。

      解读二：两类时间以“先”为准

       购房时间的界定关系到是否能免征营业税，目前，广州市地方税务局对“普通住房”免征营业税的时间界定上只能按照国家税务总局、财政部、建设部统一规定的：以房产证或契税完税凭证上注明的时间为准。

        然而对于市民普遍疑问的问题：房产证日期和契税完税凭证日期若不一致，以哪个日期为准呢？骆贵全解释说：地税部门在时间的掌握上遵循以下原则：房产证日期和契税完税凭证日期不一致的，哪个日期在前就以哪个日期为准，充分照顾产权人的利益。如果市民取得房产证的日期滞后，可以拿交楼时缴纳契税的完税证明去办理卖房缴税手续。

       按照相关规定，广州在界定“自住达5年以上”中5年的标准按照以下操作执行：原来购买旧房的时间起算点，按照房屋的《商品房买卖合同》或《广州市房地产买卖登记申请表》或《购房契税申报表》上的日期为准，假如这三个文件上的日期不一致，则以最早的日期为准，即以对产权人最有利的日期为准。

        解读三：房改房不必做“冤大头”

      对于记者所提出的疑问：广州有不少房改房在六七年前就办手续交了钱，但直到去年才拿到房产证，对于这类住房，如果出售，是否也要按照“新政”多缴税？

       骆贵全回答说，对出售房改房缴纳个人所得税的问题，地税部门按照以下规定操作：如果业主能够提供当时购买该房改房时房管局核发的《购买公房缴款明细表》，那么，税务部门可以根据上面的时间，认定业主六七年前就购买房子的时间。根据相关规定，个人转让自住达5年以上、并且是惟一家庭生活住房的房子（包括房改房和商品房），可以免征个人所得税。因此，“冤大头”的结果可以回避的。

     解读四：究竟有多少种税费？

       个人“普通住房”、“非普通住房”一手、二手交易中要交的税费种类有多少？

     骆贵全解释说：市民购买一手“普通住宅”，只需交纳印花税和契税（这一税种由财政部门征收，下面只介绍地税部门征收的税种），其余的有关税收由开发商交纳。而在普通住宅“二手楼”交易中，属于购买不足2年的住房转让，卖方要交纳营业税、附征的城建税和教育费附加，还有个人所得税、印花税；超过2年的，免征营业税，只征个人所得税和印花税。购买方只交印花税。

     非普通住宅“二手楼”交易中，属于购买不足2年的住房转让，卖方要交纳营业税、附征的城建税和教育费附加，还有个人所得税、印花税，如果有增值，还要交纳土地增值税。超过2年转让的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，其余应交的税种与购买不足2年的住房转让是一致的。购买方只交印花税。至于具体税率是多少，如何计征，可登录广州地税网站（www.gzds.gov.cn）或致电12366-2咨询