剑走偏锋人借地脉(图)

　　关于土地，乡间农人膜拜崇敬为“衣食父母”;
　　关于土地，城市居民尊称其为“寸土寸金”;
　　土地，在工业化和城市化进程中，能粗犷或细腻地勾勒派生出开发、建筑、新生代、艺术圈……
　　地价・房价　水涨船高
　　提及房产开发和成本，比如钢筋、水泥等建材品费用变化不大，有的成本甚至是长期稳定的。但最有变数的莫过于土地的价格。想当年，有门路的人通过各种关系“拿”下土地，囤积、炒卖、一本“暴”利。表面看默然的地块静止未动，但其内在涵义却在每一刻都发生着争议与焦灼，权力和利益冲撞。土地脊梁上托付起的高楼竣厦，便被标榜品质、定义身价、转换价值。
　　众人说房价高，骂老板们心黑！其实牵扯土地的事本身就很“厚黑”。―――一位业界侃家解析其中渠渠道道：比如几年前西安有商家“一手”获取一块地皮，商品房优惠起价2698元／平方米，赚取的利润却能达到35％以至更多，“一片薄地起家是常事！”而实打实现钞买地的人，房子开盘卖2898元／平方米，实际上“无情的地”给他的主人带来的只是小恩小惠。反过来，有市有货，货走高端，无声无息的土地在人们的双手调理之下，养尊处优地越发显摆起来。奇货可居，物稀为贵，地价又在房价中“水涨船高”，渐行渐远！
　　缘由何在？很多！后来有国家权威机构调查总结：一是许多地方违法批地用地；二是违法违规出让土地；三是一些地方违规设立各类“园区”；四是圈地是房地产市场最大的祸根。不圈行吗？大“家”有狠手段，小户有小动作，占一块算一块，拾到篮里都是菜。但如同生物链一般，前因之后果正在显现。从上海的最高20000元之多到北京的12000元，西安“不算很高”的3500元，每平方米商品房步步走高的卖出价，正是数年前市场经济运作下的产物！
　　可是地上要生出效益，明摆地就必然显示在房价上。加上税费、建安成本，策划推广，这个过程是大把银子才能了断―――消费终端在平头百姓，利润要从购房者腰里拽出来的。终于有朝一日，买房者躁了―――罢买；市场不平衡了―――罢市！
　　凡事都有前因后果，市场有规矩方圆。从2003年初，国土资源部三道“天”字号金牌横亘：停止别墅类用地供应，清理各类园区用地……土地“招、拍、挂”令剑高悬等等，手起刀落，刀下见菜。
　　地价・房价　相生相克
　　房子是大件商品―――数十年来在中国发展膨胀的最大私有商品。相对于家电、服饰等，其价格是由制造、运营成本或费用来决定的，而房产，在乡村土地上建房是纯粹的建筑成本，城市商品房却是以土地为依托，在稀罕且聚敛人气的寸土寸金城市里，土地越来越成为稀缺而不可再生的资源。
　　开发商付合理先生等业内人士简析：现在房子的设计、构造要求更复杂更科学，居者对它的质量、环境要求而促使基础建安成本加大，国家相关税费等提高并更加规范，这都是构成房价的重要成分。有开发商同时提出：房价主要、也是由资源的价值来决定的，“长远来说房价是由土地供求关系来决定的。”像西安目前和潜在的巨大购买消费力，你愿意付出多少价格，土地的价值就可能发挥到无尽。
　　城市的地价是什么，有没有标准？没有答案！地价与房价，大而化之：地价在深圳、西安、重庆等各大中城市规划和发展前景是紧密相连，人气越旺、前景越好，地价永远都会走高―――因为它是一个不可再生的“天生”尤物；小而言之，开发商得到土地的实际价，也就能直接决定房价，再加上建设销售过程的动态成本，我们理想中的房价很难满足现实需求―――房子毕竟不是流水线上走下来的汽车。
　　房价与地价，在不同的时期、地区、地段各不相同，甚至有着天壤之别。但建筑成本和费用等，却在全国各个城市相差不大。
　　地价・房价　理性回归
　　综合分析，我国各地城市土地成本占房价的比例，在城市中心区，低的占25％到30％，最高达40％之多。西安有开发商甚至认为，近两年“一些地段、个别项目，房价构成中的地价成本，要占到50％左右！”
　　我们希望走高的房价止步，更奢望高昂的房价能低下高贵的头颅。可是，不容易，甚至很难！市场就是市场，经济有其规律。像在西安西高新，700余亩的土地，以总价10.05亿元人民币被外埠大手笔挥收袖间；在成都城南，有开发商21.35亿元拿下1000多亩土地，创造当地单幅地块成交总价的最高纪录。还是我们西安，大举“入侵”的业界大腕们，高价悉数拿下千亩地块。对此，周边本土项目主马上紧抓机遇，以此“举证”鼓励，为已经被责难的房价找到契合点，敬告客户“奇货可居，物有所值！”“房价、投资回报肯定会水涨船高。”
　　谈到房价，中房协会会长杨慎表示，房价有30％的可调控空间，并不是指房价下跌30％，而是政府改变土地款缴纳方式和剥离基础设施费用可调整整体房价。
　　因为地价在房价中起一定主导作用，如何调控，咋样平衡，有专家学者提出诸多方案。比如，把土地的70年使用权一次出让制改革为土地年税制，通过每年缴税的方式，避免开发商将地价转嫁给购房人，以此来抑制房价；基础设施配套目前占建房总成本的10％到15％，政府可以把这方面的费用从房价中剥离出来，以折旧的方式进行计算。
　　有权威人士甚至乐观推算，如此共同作用下，现行房价可降30％左右。在土地日，我们期待房价更理性些。

　土地使用权出让的年限

　　注：决定土地使用年限的是政府部门而不是开发商。按照相关法律规定，如果使用期限届满，土地使用权人可以申请延续，但能否延续也由政府部门决定。如果能延续，使用人在交纳土地出让金后可继续使用，否则，该土地连同其上面的建筑无偿归国家所有。