陈淮:政府调控房地产市场绝不仅仅是调控价格

    ●现在面临的新问题是：假如今年要解决100个人的住房问题，是先满足5%的富人高消费，还是先满足5%的穷人急需

    ●因地制宜制定更合理的、符合大多数人的住房政策，可能比房产价格的调控更有长远意义

        “在不断调控的局面下，房地产业是不是已经走到了‘冬天’？是不是已经走向终结？”一周之前，中国城乡经济研究所所长、中国人民大学博士生导师陈淮在上海的长三角园区青年论坛演讲结束后，有房地产企业负责人这样提问。

         陈淮的回答令人意外：“现在是什么时候？春天刚过，离冬天还有好几个季节呢，你怎么就这么消极？”

        紧接着，陈淮将房地产市场的发展趋势与家电业进行了类比：1989年时，中国的家电市场很热，甚至到了买家电还要走后门的地步，可是，几年之后，情况就有了很大的变化。2001年，中国彩电业已在讨论家电业的发展趋势和未来命运，而到现在，中国已成为当之无愧的家电大国。陈淮说：“包括房地产在内的任何产业，都有历史必然的发展轨迹，房地产业走向成熟，也需要相当长的一段时间。”

        陈淮认为，房地产市场还是一个新兴市场，现在就考虑它的终结走向，还为时过早。

        陈淮的自信基于以下判断：工业化、城市化是中国未来相当长时期的重要发展内容，而中国的城市化进程才刚刚开始，农村劳动力向城市大量转移才启动不久。房地产业的发展通常伴随着城市化的进程，承担着为农村劳动力向城市转移提供空间的重任，而且将伴随从总体小康向全面小康发展的整个过程。从这个角度看，房地产业是重要的城市产业，甚至是支柱产业。

        有几个数字值得关注：到目前为止，中国城乡居民的住房面积总数是440亿平方米，其中，城镇居民居住面积是160亿平方米，而2004年竣工的城镇居住面积总数是5.5亿平方米。且不说由于历史的原因，中国的绝大部分住房不是由房地产商提供的。就是2004年竣工的5.5亿平方米的居住面积，通过房地产市场提供的不超过1?3。所以，不要夸大房地产的作用，也不要小看房地产的作用。

        1980年，中国城镇的人均住房面积不足5平方米，到2004年，城镇人均住房面积达25平方米。仅20年的时间，从总量上来看，中国走过了上世纪80、90年代住房短缺、住房消费困难的历程。陈淮谈道：“有人预测说，上海房价会跌多少，你说这对吗？对，肯定对，为什么？因为这种说法没有说时间。但反过来说，假如我们再用20年的时间让老百姓都住上小康的住房，这时间不算慢了。以这个时间计算，那么，每年要解决5%的人住上小康住房，而不可能在一年内让所有人都住上小康的住房。”

        现在面临的新问题是：假如今年要解决100个人的住房问题，是先满足5%的富人去享受更高要求的住房消费，还是先满足5%的穷人的住房问猓?

        陈淮说，调控房地产的政策目的有两个：一个是抑制富人享受奢侈的住房消费资源；第二个目的是要让普通老百姓都能分享房地产业不断发展带来的成果。房价有可能以后还会上涨，但这种涨幅带来的好处应该让大多数老百姓来分享。

        由此看来，调控房地产市场绝不仅仅是调控房价，还有更深层次的调控内容。而调控的结果是让每个人都有合适的住房，真正实现“居者有其屋”。这也是上海推出两个“1000万工程”的原因，也是诸多城市推出经济适用房的动因。

        我们在关注房地产价格涨跌的同时，更应关注房地产资源如何更公平更合理的分配。因地制宜制定更合理的、符合大多数人需求的住房政策，可能比房产价格的调控更有长远意义.