经济适用房的角色定位与房地产市场

    “国八条”后，国家鼓励开发建设经济适用房的举措，让西安房地产业界担忧此举将对西安房地产市场产生冲击。那么，经济适用房是不是商品房？怎样看它的角色定位？怎样才能既保障中低收入者的住房，又可规避其对房地产市场不利的影响？请看本期话题―
 

　　本期嘉宾

    　齐 昱：西安高科房地产有限公司总经理

   　 王缙和：西安汇鑫置业有限公司副总经理

    　王圣学：陕西省房地产研究会会长

    　王延军：深圳创典房地产全程顾问公司西安分公司总经理

    　主持人：朱云清 

    　主持人：经济适用房是不是商品房？怎样看待它的角色定位？

    　王缙和：从经济适用房建设用地的获得及项目运作过程与销售对象来看，它不是纯正意义上的商品房，经济适用房应属政府对低收入阶层购房的一种政策性补贴。

    　王圣学：我认为经济适用房是政府为解决中低收入层而开发建设的住房，与市场上的商品房有明显的差异性。经济适用房不能等同于一般的商品房。

    　王延军：商品房的开发主体是开发商，经济适用房实质的供给者是政府，前者遵从商品的市场规律，后者带有更多的社会职能。

    　经济适用房不是商品房，但两者却都是商品。经济适用房应解决一个社会在住房方面的基本保障问题。

  　  齐 昱：其实商品房没有很严格、规范的定义，而经济适用房却有一个严格规范的定义。如果从房地产业及市场对房地产主流的理解来看，经济适用房不应算商品房，因为它有很强的社会福利色彩，其开发不是完全的市场行为。

    　主持人：“国八条”后，西安房地产界担忧，大量开发建设经济适用房将对房产市场产生冲击。为什么会有这种担忧，有无影响？

    　王圣学：不能说没有冲击，但因经济适用房的定位与商品房不一样，它有特定的服务对象，而商品房也有较为明显的定位，因此冲击不会太大。

    　现在关键的问题是要严格规范经济适用房开发、管理和销售。不能让一些打着经济适用房幌子的开发商，骗取国家土地开发商品房，造成房地产市场混乱，国家的税收流失。我们最近在西安关于经济适用房有个调研，结果发现西安去年把１０个经济适用房搞成了商品房。

   　 王缙和：商品房建设开发应是完全满足市场经济市场规律的商业形态，其市场的培育，发展过程和结果是市场经济规律作用的必然结果。人为的将带有政策性补贴的经济适用房和完全市场化的商品房混为一类，会产生认识上和操作上的盲目。

    　王延军：因为经济适用房与商品房都是商品，所以大量推出经济适用房对房地产市场一定有影响。政府主导的经济适用房对社会长远稳定发展将产生巨大的积极作用，而一个稳定和谐的社会是对市场、包括房地产市场的重要保护。

   　 齐 昱：我认为西安房地产业界并不是担心大力建设经济适用房，可能更多的是担心所谓经济适用房项目及供给不能严格遵守国家有关的政策，形成名为经济适用房，实为市场价交易的商品房现象。如果这样，将会严重扰乱西安正常的房地产市场秩序。真正意义上的经济适用房，虽然会分流部分客户，但因其与商品房客户定位群有很大不同，应该不会对市场造成不利影响。

  　  主持人：如何使经济适用房既能保障中低收入者的住房，又可规避对其他商品房及房产市场产生的不利影响？

   　 王缙和：经济适用房的建设，体现了政府对低收入者的关爱，早在几年前政府就将该工作纳入了工作范围。随着房地产市场的发展成熟，是否可以考虑将目前政府对经济适用房建设的“暗补贴”变为“明补贴”，即对真正的低收入者在购买商品房时给予适度的货币补贴。国外的“廉租屋”对我国的经济适用房发展有很好的借鉴作用。

    　王延军：严格按照国家有关经济适用房开发、管理和销售的相关要求去运作。

    　王圣学：“暗补”变为“明补”的建议值得思考。但我认为政府当前应该规范经济适用房的开发销售行为，加强管理。

    　齐 昱：只要严格遵守国家出台的相关政策法规，就能达到这一目标，但在实际操作中的确存在很大现实的困难。