2005房地产调控：病明 方准 药不灵？

       人生病了就得吃药，市场“生病”，也得“吃药”，那就叫市场失灵，政府干预。房地产调控能不能做到“药到病除”，关键在于“脉”是否号准，“方”是否开对，“药材”是否地道。

       房地产宏观调控，中央政府号准了脉开对了方

　　为抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展，自３月２６日起，在短短的一个半月时间里，国务院就房地产市场接连发出三道政令，这无疑是为“高烧”的房地产市场开出了“药方”。

　　仔细分析国务院的三道政令，不难发现，调控房价三道政令，虽然侧重点有所不同，但都有这么一个共同的特征，那就是围绕着“以人为本，稳定房价，打击投机，调整结构”而展开的。

　　以人为本、科学发展，是贯穿此轮房地产宏观调控始终如一的一条主线。稳定房价，则是中央政府此轮调控房价咬定的一个目标。打击投机、调整结构，是中央政府此轮调控房价的两大手段。

　　中医用药讲究“君臣佐使”的配伍，“君药”攻主要矛盾，“臣药”加强君药的力量，“佐药”攻次要矛盾并克制君药的毒副作用，“使药”调和药性。

　　房地产市场“高烧”，住房价格过快上涨是“症状”，其“病因”主要是?D?D市场需求偏大，投资性购房、投机性购房比例过高，住房供应结构不合理，以及开发建成本过高。在中央政府为房地产市场开出的“药方”中，攻主要矛盾的“君药”，显然是“打击投机、调整结构”。　

　　国务院开出的“药方”，现在看来，毫无疑问是号准了房地产市场之“脉”的。因为，“药味”一经飘出，房地产“高烧”的“症状”就初步得到了遏制，“虚热”不再飙升。在一些房地产热点城市，房地产泡沫甚至已经开始逐步挤出，虚高的房价终于出现理性的回归。

　　因此，对此轮房地产宏观调控，社会各界普遍认为，中央政府是号准了脉开对了方。在调控中短期利益难免受损的房地产开发商，也普遍认为调控手段非常内行。按万科董事长王石的说法，目前开发商态度由叫涨到叫跌的转变，实际上也说明了大家对政府政策的认可。

           房地产宏观调控，能不能做到药到病除？

　　中医界如今流行一句话：“病明方准药不灵。”这意思主要说的是，病人的症状很明显，开出的也是效验良方，但药服下去就是不灵，原因何在？原因就在于所撮的药，药材不地道。

　　房地产宏观调控，能否做到“药到病除”，在“病”看准，“方”开对的同时，关键也得看“药材”地道不地道了。

　　更何况，房地产宏观调控，“开药方的”是中央政府，但由于房地产地域性的特点，方子开出来后，“采药的”、“撮药的”，不可能是中央政府，而只能是各级地方政府和相关职能部门。而且，由于各地房地产市场病情不一，药方中的“味数和剂量”显然还得适当“加减和调整”，而这重任显然也落到了各级地方政府和相关职能部门身上。

　　然而，目前，从种种迹象看来，有些地方政府和相关职能部门的所作所为，并不是可以令人那么放心的?D?D

　　《地方政府在房价上该给谁吃“定心丸” ？》、《中央稳定房价， 地方政府暗中支撑炒房者信心》、……媒体的这些报导，折射出什么？单看标题，就不言自明的。

　　而万科董事长王石在接受记者采访时，也曾说：我宁可楼市下跌，也不愿看到房价反弹。王石的担忧也不会是空穴来风吧？

　　个别地区的地方政府是这样，房地产行业相关职能部门又如何呢？

　　在房地产行业的相关职能部门中，最重要的自然是房地产的主管部门?D?D建设行政主管部门和土地管理部门了。那么，建设行政主管部门和土地管理部门，到目前为止，所采的“药材”是否地道呢？

　　土地管理部门对土地市场的调控措施是：调整土地供应结构，加大经济适用房用地比例，依法制止“炒买炒卖”土地行为，清理闲置、土地打击土地囤积，加强土地供应和地价监测，及时向社会发布有关信息。

　　我们稍加分析，就会知道，往简单里说：“调整土地供应结构，加大经济适用房用地比例”，是旨在“调整结构”；“依法制止‘炒买炒卖’土地行为，清理闲置土地、打击土地囤积”，是旨在“打击投机”；而“加强土地供应和地价监测”，则是旨在“及时掌握病情变化”，而“及时向社会发布有关信息”，那是让房地产市场各方主体享有“知情权”了。

　　由上可以知道，土地管理部门所负责采集的“土改”之药，“性味”对路，“质地”很好，是十分“地道”的。

　　到目前为止，建设行政主管调控房地产市场所采取的措施是：明确普通住房标准，推进经济适用住房建设，完善城镇廉租住房制度；整顿和规范市场秩序，查处违法违规销售行为；加强市场监测，完善市场信息披露制度。

　　由此看来，建设行政主管部门“房调”之药，同土地管理部门“土改”之药一样，也是意在“调整结构”、“打击投机”、“及时掌握病情变化”，并且让房地产市场各方主体享有“知情权”的。

　　但是，我们如果仔细对照，就会发现“房调之药”其实远没有“土改之药”来得“地道”。这关键是在对“投机”的遏制、打击上。

　　大家知道，所谓投机主要分两种，或炒买炒卖，或囤积居奇。因此，要打击投机，必须是“炒买炒卖”和“囤积居奇”一起打。在打击“炒买炒卖”的同时，也必须对“囤积居奇”同时打，这才不会留有死角。

　　土地管理部门“土改”之药，对于投机的打击，是双管齐下的?D?D在依法制止“炒买炒卖”土地的基础上，也加大对闲置土地的清理力度，坚决制止囤积土地行为，对超过出让合同约定的动工开发日期满１年未动工开发的，征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。而且，这些措施，在一些地方已经开始在陆续实施了。

　　但是，建设行政主管部门“房调”之药对于投机的打击，在打击“炒买炒卖”的同时，显然没有充分考虑到打击“囤积居奇”这一点的重要性。其只对“对虚构买卖合同，囤积房源”的形式，提出了“曝光”、“从严处罚”的警告，而且其着眼点显然是放在“虚构买卖合同”上面。而对单纯的“囤积房源”，到目前为止，既没有提出任何处理的政策措施，也没有采取任何实质性的行动。为此，有媒体发表文章一针见血地指出，“政府将矛头指向投机者，却对开发商一味纵容”。

　　而实际上，“囤积房源”比“囤积土地”的危害性更大。这是因为，囤积房源，一方面，从本质上来说，同样造成了土地资源的闲置浪费。另一方面，“囤积房源”比“囤积土地”往往占用更多的资金，对金融安全造成的潜在威胁自然更大。这原因在于?D?D“囤积房源”不但囤积了土地，同时还囤积了土地上的建筑；而且，“囤积房源”相对“囤积土地”来说，其闲置的土地，往往区位更好，地段更佳，因此同样面积的土地，土地资产的价值量前者自然远大于后者。

　　由此可见，到目前为止，建设行政主管部门“房调”之药，很难说是全面的，也很难说是“地道”的。更令人惊诧的是，建设行政主管部门的一些官员，对一些开发商在房价虚高价位上咬死不降价等“囤积房源”行为视而不见的同时，对老百姓在宏观调控形势下的持币待购现象却表现得极为担忧。也不知他们忧从何来？

　　在这种情况下，房地产市场宏观调控也会不会出现那种“病明方准药不灵”的结果，因此贻误了“病情”呢？这正是目前大家普遍担心的。