解惑:引发房价上涨的多种因素 谁受益谁受害

　　■普通百姓期盼一个能满足他们愿望的房地产市场，在那里，他们租得起或是买得起作为必需品的住房。然而，从房地产业的高增长、高涨价中的得益者只能是某些房地产商和房屋炒家。

　 编辑同志：

　 近年来，三十几个大中城市房地产的价格一直呈现快速上涨的态势。去年的房价总体涨幅为14．4％，比前年提高了10．6％。今年第一季度，房价同比再升高12．5％。而在北京、上海等一些大城市的热门地段，几年来商品房价格的涨幅已超过300％，从几年前的5000元～6000元／平方米提高到了2万元～2．4万元／平方米。北京四环以内商品房的平均售价已升至7795元／平方米。是哪些因素造成了如此的涨价？这一局面让谁获益，又在伤害谁呢？请帮助解答。

                                                                          　 北京读者 朱海潮

　 引发涨价的多种因素

　 本来，随着经济发展和人们收入的增加，相对于不断扩大的需求而言，土地供给的稀缺会使房地产的价格趋于上升，当属一个经济体系内的正常现象。然而，尽管含有该因素的推动作用，但这几年国内大中城市房地产价格的高额涨幅，更多的是出自其他因素的作用。

　 首先，出自各地方政府的高价卖地。在现行体制下，土地的处置权由各级地方政府掌控。出让土地的收入早已成为当地财政收入的一个主要来源。这意味着卖出的土地越多，价格越高，政府收入也就越多。而且，各地都把房地产作为支柱产业，卖地越多，建的高档房越多，价位提升得越高，对当地GDP增长的影响也越大。因此，有的地方政府一直在运用行政权力，不断通过政府方面的开发规划和各种行政审批环节支持或纵容房地产业的扩张和提价。

　 其次，来自房地产商的垄断行为。当前的城市房地产业并非是可以自由进入、完全竞争的领域。作为开发商必须有从政府手里批得土地，从官办银行那里取得巨额贷款的非市场的行为能力。房地产市场由此形成了特殊的垄断结构。一方面，开发商可以人为地控制土地开发和商品房屋的销售进度，可以依靠控制供给量去提高价格。在开发商之间，开发商与销售商之间，可以共谋营造虚假信息、联手抬高售价，形成变相的价格联盟。另一方面，以居住为目的的普通购房者只能是垄断行为制造高价的接受者。房地产开发商们在将层层加码的高额成本转嫁给购买者后，还可以取得超高的垄断利润，使房地产成为国内第一暴利产业。

　 第三，来自市场上投资和投机活动对房价的哄抬作用。近几年来，一些地区的商品房投资和投机需求不断地膨胀，这与广大普通中低收入者，特别是那些要靠数十年积蓄才能“购买一套够住的房子”的消费者不同，诸如“温州炒房团”、“山西炒房团”一类的投资和投机性购房者是为了在短期内从飙升的房价中通过抛售获取暴利。据媒体报道：在上海的一次参与抽样调查的25个小区居民中，有26．55％的购房者是在投资或投机。长三角主要城市的这一购房比例也高达20％上下。北京市商品住宅投资性购房比例为17％左右，其中29％的房屋短期内倒手转让，23％用于出租，48％空着留待价格上涨后再行出售。这类投资和投机活动成为推动房价过快上涨的又一重要因素。

　 此外，还有大量注入银行贷款的作用。但凡涉及房地产方面的投资和交易都需要巨额的资金，其中的大部分来自银行贷款。无论是政府征地卖地，开发商的买地、建房，还是消费者购房，囤积炒作者的买卖，无不大量依靠银行贷款。据悉，房地产项目中银行贷款比例一般都达到70％～80％，有些房地产公司甚至是缺乏自有资金，完全依靠贷款的空头公司。这意味着政府部门、开发商和炒作者用的、赚的主要都是银行的钱，是缺少金融风险控制的银行贷款支撑着表面繁荣的房地产业。

　 谁受益与谁受害

　 上述列举的各种因素从不同角度推动了房地产价格的非正常上涨。那么，到底谁受益与谁受害呢？

　 请看，一方面，在房价的连年上涨中，今年的“《新财富》500富人榜”里，房地产业的富人财富占到23％，达到近1364亿元。其中，今年新上榜的17位房地产富人共增加财富185亿元，增幅达10．2％。另一方面，在国内一套住房的价格与家庭年可支配收入之比，一直明显高于国际标准的条件下，各地连年超过两位数的房价上涨又在加大着这一比例。须知实际生活中，大量低收入者的年可支配收入是低于年可支配收入的社会平均值的。这表明：在作为必需品的住房涨价中，谁是受害者。

　 有学者的“房地产发展是正常的”，“是经济发展的支柱，它还带动着建材、水泥、钢铁等许多行业发展”的说法之所以难以得到认同还在于：当国内建材和劳动力成本远比发达国家低很多时，换算出的房价却比人家高很多的情况，分明是不正常的。而当众多百姓只能把他们绝大部分的收入和积蓄都用于买房子时，他们其他方面的消费与投资必然大为缩减。时下许多行业的不景气，扩大内需，难以收效也是由于高房价造成了经济结构的失衡。

　 再看，国内银行贷款总额中有近40％进入了房地产领域，其中存在着相当比例的违规贷款和逾期未能偿还的贷款。从国际经验来看，一个规模高速增长、价位高速提升的房地产业往往产生泡沫经济的结果，并成为制造银行不良资产的大户，会为社会种下金融危机的祸根。

　 普通百姓期盼一个能满足他们愿望的房地产市场，在那里，他们租得起或是买得起作为必需品的住房。然而，从房地产业的高增长、高涨价中的得益者只能是某些房地产商和房屋炒家。受害的则不仅包括那些必须迁离原居住地，拆迁补偿不够买房的居民；用半生以上的积蓄才可能买房的中低收入者；而且还要包括贷款银行和整体的宏观经济结构。

　 普通百姓欢迎宏观调控

　 针对房地产领域存在的问题，中央政府已在近期采取了一系列宏观调控措施，特别是国务院于5月份转发了七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，明确出台了多项平抑房价压制楼市投机行为的措施，包括：打击炒地、期房禁止转让、提高炒房的税赋成本、控制开发商利润及加大城镇廉租房和经济适用房建设等等。这些举措表明了中央政府希望扭转房地产业畸形发展的决心，也立刻受到了广大民众的欢迎。调控措施出台后，一些大城市中高价房的成交量减少，二手房挂牌量和提前还贷者增多，房价开始小幅下降，人们从中看到了初步的成效。不过，现实距离中央政府的目标和广大百姓的期望值还很远。宏观调控的最终结果如何？今后如何在体制上、基本机制上抑制以至消除如前所述的引发房价过快增长的因素，使房地产经济能在适应建立和谐社会的轨道上发展，仍是一番有待于思考和实践的课题。 (作者系首都经贸大学教授 )