有多少风险在等你？ 中国楼市风险红色报告(3)

   其实楼市就像一个江湖，充满喜悦、成功、梦想，也存在失败、欺诈、蒙骗……

    开发商：饿死事小，资金链断裂事大

   风险类型：资金链风险、观望风险

   风险指数：★★☆

   风险预测：实力不足的开发商很难受

   风险表现：可以预见，在今后很长的一段时间内，开发商面临的风险很多，除了资金链风险、楼市观望风险外，还有利率上升风险、信誉风险等。

   资金链风险：扼住咽喉的重手

   有人认为，政府今年上半年出台的地产新政，其实主要是对炒房行为进行严厉打击，对开发商群体则采取“高抬贵手”的姿态。这样的观点仁者见仁，智者见智，但对开发商的直接影响还不如当初的“121文件”和“8?31大限”来得更猛。控制土地和控制信贷都击中了房地产开发商的要害。银根紧缩后，资金紧缺、融资乏力是不少开发商面临的共同难题。

    不过，这轮地产新政虽然没有直接“打压”开发商，但开发商面临的风险也并不小。地产新政假如能顺利地赶走“炒家”，那么开发商必将直面销售萎缩的压力。当这种压力达到一定程度的时候，开发商会考虑是否降价卖房以加快销售的进度，但这个时候，降价未必就能获得房产消费者的捧场，这样的恶性循环不断发展下去的话，实力尚可的房地产商会勒紧裤带过日子，而实力不足的房地产商就会遭遇资金断裂的局面，企业“崩盘”也就情理之中了。

    重庆某专家表示，和外国房地产市场不同，国内房地产企业的融资渠道单一，商业银行仍是绝大多数房地产企业的主流融资渠道，房地产买地贷款、开发贷款及按揭贷款的80%左右都来自商业银行。一旦银行收紧银根，房地产企业必然会面临资金压力。

    其实，仔细观察地产江湖上大佬们的言行，也可以从侧面了解开发商的压力。一直以来，房地产商都是唱多的论调，无论是“泡沫论”、“地荒论”，或者是对经济学家的批判，都隐隐表明着房地产商的用心，毕竟商人是因为逐利而存在。一旦房价下跌，不但直接影响到开发利润，不小心还被资金链问题击中要害。

   观望风险：等到花儿也谢了

    消费者持币待购的观望态度，是任何商人都不喜欢面对的行为。但在现在房地产市场中，因为地产新政的实施，楼市局势很不明朗，我们发现绝大多数有购房想法的人都在观望着，都在持币待购，市场已经明显表现出由卖方市场向买方市场转变的迹象。这对于开发商而言，面临的是观望风险。

    根据各地反馈的消息，普遍遇到挂牌出售多、摘牌购买少的情况，销售上依然持续此前比较疲软状态，没有出现较大幅度的波动。据某网站的调查，约有超过70%的有意购房者放弃了近期购房的打算。已经成为全国楼市风向标的上海，其房价在房产新政实施首日―――6月1日每平方米下降1426元，这说明了近期入市的力量已经明显降低。

     按照我国传统的心理习惯，人们大都喜欢“买涨不买跌”，一旦房地产价格下跌，那么人们观望的心理会更加强烈（急需购房者例外），直到楼市出现价格反弹，才会出现“追击”的情形。在泡沫破裂后，香港房价花了几年时间才慢慢抬升，日本楼市则花了10多年还没有回暖。因此，我国楼市很可能会面临一段时间的“观望风险”，直到房价有回升的迹象。

   案例回放  日销1套，区域第一

    据上海商报报道，在《七部委意见》颁布后的一段时间里，位于上海徐汇区的中星集团的“海上名门三期”，以每日平均销售1套的业绩，获得了徐汇区销售排行榜第一名和全市第十名的“佳绩”。这样的荣誉在以前火热的上海楼市简直是无法想像的。

    《地产SHOW》解读：对于开发商来说，在今后的一段时间里，将面临一场实力与耐力的比拼斗争。我国城市化进程可说还属于起步阶段，今后在全国范围内，房地产开发还将获得长期发展，虽然因为这几年房价上涨过快导致政府出台各种调控政策，但谁能熬过这段时间，也还会获得新的机遇。其实，面对现在房地产开发的风险，相信不少开发商心中也充满着矛盾。