聚焦《物权法》草案与生活关系密切的12个方面(中)

建设用地使用权期满收回　申请续期需提前一年

　　在我国，土地属于国家所有，但我们可以在一定期限内有偿使用。比如，一般人所拥有的住房的土地使用期限就是70年。那么，70年后，我们的房子怎么办？一段时间以来，这个问题已成为社会关注的焦点。

　　针对这一问题，物权法草案规定，建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当回收建设用地使用权证书。建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期。

　　参与这部法律草案起草、修改工作的法律专家表示，这只是一个原则性的规定。至于具体如何操作，有待今后进一步明确。

 征地、拆迁应给予合理补偿　补偿费不得被挪用截留

　　去年3月通过的宪法修正案规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用，并给予补偿。”但这一原则的落实情况并不乐观，补偿不到位目前仍是征地、拆迁环节中存在的突出问题，许多群众的切身利益受到侵害，纠纷时有发生。

 　　为确保征地、拆迁中补偿到位，物权法草案增加了一些条款，细化了相关规定，以确保百姓利益不受损害。草案规定，国家保护私人的所有权。拆迁、征收私人的不动产，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿，并保证被拆迁人、被征收人得到妥善安置。禁止以拆迁、征收等名义非法改变私人财产的权属关系。违法拆迁、征收，造成私人财产损失的，应当依法承担民事责任和行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　草案还规定，征收承包期内的土地的，应当对土地承包经营权人给予合理补偿。征地的补偿标准、安置办法应当告知土地承包经营权人。土地补偿费等费用的使用、分配办法，应当依法经村民会议讨论决定。任何单位和个人不得贪污、挪用、截留土地补偿费等费用。

　　农村宅基地可在本集体内转让　城镇居民不得在农村购房

　　城镇居民可否在农村购置宅基地？这一问题曾引起社会广泛关注。物权法草案曾经规定，宅基地使用权不得单独转让，建造在该宅基地上的住房转让的，宅基地使用权一并转让。在审议过程中，存在两种不同意见。

　　根据土地管理法的规定，国务院为加强农村土地的管理，已经明确规定“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。因此，目前的草案规定，宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照规定转让宅基地使用权的不得再申请宅基地。

　　草案同时规定，农户占有的宅基地面积应当符合规定的标准。一户只能拥有一处宅基地。宅基地使用权人未经依法批准，不得改变宅基地用途。

　　明确担保财产范围　社会公益设施不得抵押

　　担保物权是物权法的重要内容，我国已制定了担保法。物权法草案在担保法有关规定的基础上，进一步完善了抵押权、质权、留置权的规定。

　　草案规定了可用于担保财产的范围。按照规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；交通工具等。

　　此外，为拓展经营者的合法融资的渠道，草案还在我国现行抵押制度基础上有所突破，规定正在建造的建筑物、船舶、飞行器也可用于抵押。经当事人书面协议，企业、个体工商户、农村承包经营户可以将现有的以及将来拥有的动产抵押，债务人不履行债务时，债权人有权就约定实现抵押权时的动产优先受偿。

　　草案同时规定，土地所有权，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等不得抵押。

　　在草案审议过程中，有常委会委员提出，我国传统的典权制度已经消失，目前开办的典当行实际上办理的是“当”动产的业务，并未办理“典”不动产的业务，让与担保主要涉及动产担保，而我国对动产担保已经作了较为全面的规定。根据全国人大法律委员会的意见，物权法草案对典权和让与担保暂不作规定，如果以后确有需要再进行研究。