新政调查 除了市民 还有谁愿意房价下降呢(1)

 　　政策出台了一轮又一轮，卖房的坚持不肯降价，哪怕暂时卖不出去；买房的捂紧钱袋，不降就不出手。到底谁能扛得过谁？

　　6月1日，刚刚入夏的上海迎来了第一场雨，给这个燥热的城市带来了些许的凉意。此前，这个中国最大的商业城市因为房价的飙升备受世人瞩目，成为被诘难和争议的焦点。

　　而6月1日，国家七部委联合出台的房产新政开始在各地正式实施，也被看做是决定上海楼市未来走势的大限之日。在这个日子前后，有关房价涨或跌的争论，在各个层面、各个阶层的群体中上演。而在谁都难以说服谁的情况下，市场进入了一个奇怪的胶着状态：卖的卖不出也不肯降，买的捂着口袋，一定要等等看。

　　真相有人能说清吗？

　　降价：真实的谎言？

　　几乎没有人会否认，这一轮房地产市场宏观调控的矛头首指上海。因此，自今年3月份开始，中央和上海市地方政府的一系列宏观调控措施开始密集出台，房价下跌与否，几乎成为大多数公众判断这一轮宏观调控是否真正发挥作用的依据。

　　正是在这样的心理驱使下，自3月份以后，关于上海楼价终于开始下跌的统计数据，开始破天荒地在上海影响颇大的上海房地产交易网上逐日播报。

　　5月中旬，建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台后，市场关于房价下跌的言论达到了顶点。5月18日，一家颇具影响力的媒体发表了一篇标题为《上海房价暴跌3000》的文章，文章称：“来自上海网上交易网站――房产之窗的数据显示，七部委联合颁布房产新政后，上海住宅成交均价下跌3000元/平方米。”这一消息迅速在市场引起轩然大波。而仅仅时隔几天之后，上海房地产之窗再次公布的一则数据显示：从5月13日起至5月25日，上海一手房成交均价下跌了2200元/平方米左右，其中5月23日下跌最多，当日成交均价竟跌至5364元/平方米！

　　然而，诸如此类的“纸上言跌”一旦回到现实，似乎变得不堪一击。

　　“谁说房价下降，我怎么没感觉到啊？”这是“六一”前后，新地产在各个场合听到上海市民说得最多的一句话。

　　“报纸上几乎天天能看到房价下跌多少多少，原来以为买房的好机会终于来了，从5月中旬到现在，我们在20天的时间里跑遍了市区和郊区的近100个楼盘，怎么就没碰到一个说降价的？”6月3日中午，因婚期在即，急于购房的一对年轻人对新地产沮丧地抱怨说。

　　　事实上，这对年轻人的抱怨同新地产在各家楼盘售楼处看到的情形如出一辙。新地产在“六一”前后连续走访和察看了沪上近20家楼盘，不管是紧邻浦东陆家嘴金贸大厦、均价高达5万元的盛大金磐还是位于闵行区一般地段的江南新城，甚至是位于外环以外的天邻英花园，所到之处，无一有降价销售的迹象。即使是像盛大金磐、耀江国际、世贸滨江花园、仁恒河滨花园等高档楼盘，尽管售楼处几乎无一例外地门可罗雀，但都没有半点降价销售的意思。

　　那么，房屋成交均价的下跌，背后究竟有着怎样的玄机？

　　据上海市房地产交易中心2005年5月的商品房住宅成交量区域分布数据显示，在5月份七部委《意见》出台的当月，全市内环以内共成交38805平方米，267套，中内环间共成交57676平方米，520套，中外环间共成交166134平方米，1579套。

　　同时，上海最大的二手房中介机构上海我爱我家公司给新地产提供的数据显示：在今年新政出台前的1-3月份，该公司二手房置换的成单数依次为194套、187套、192套，而在新政出台后的4-5月份，成单数分别锐减为92套、72套。

　　该公司运营部经理孟昭对新地产分析说，由于二手房主要集中在中心城区，因此受新政的冲击较大，导致成单数锐减。但是，二手房挂牌价格和最后成交价格却并未出现明显下降。

　　而据上海中原地产研究中心总经理程芸博士给“新地产”提供的商品房住宅成交量区域分布数据则显示，在七部委《意见》出台前的2005年3月份，全市内环以内共成交327668平方米，2329套，均价19498元，中内环间共成交205730平方米，1603套，均价13072元，中外环间共成交408430平方米，3859套，均价8107元。

　　程芸博士的分析是：“对比以上两组数据，从3月到5月，可以清楚地看出，上海市外环以内的成交量从941828平方米，急剧下挫到162615平方米，下降幅度接近80%，上海市区的高档楼盘几乎全部集中在中环附近以内的区域，正是这一区域内高档楼交易量的急剧下挫，直接拉动了包括远郊区县在内的整个上海市行政区域内商品房住宅成交均价的大幅下挫。”

　　“高档楼盘中，由于投资(投机)客占有相当的比例，在3月份以后随着一系列新政的出台，多数投资(投机)客被挤走，导致高档楼盘成交量急剧萎缩，造成房屋成交结构发生了明显变化，这并不意味着单个具体楼盘价格的下跌。因此，这种均价下跌本身对普通购房者而言，其实并没有任何实际意义。”上海中原物业代理有限公司副总经理李锦德也这样对新地产分析。

　　值得说明的是，这一趋势在5月中旬七部委《意见》出台后显得更为明显。(见表一5、29―6、11日上海各区域成交面积走势图)。

　　在“六一”大限到来的前后一周内，外环以外中低价位的商品房成交量一直放量剧增，而以前被看好的内环附近的高档楼盘却普遍滞销。尤其是一周来地处上海核心中心区的卢湾区一周中有6天的成交量为零，总成交量竟然只有1套。这一状况直接拉动成交均价持续走低，导致在“六一”大限到来后的第一周，上海全市成交均价仅为6228元／平方米，较之前一周下滑了18.5%。

　　“实际上，新政出台后，上海房屋成交均价的下跌对地方政府官员而言，是平抑房价、落实中央宏观调控任务的政绩。对单个的购房者尤其是普通的购房者而言，它其实可能就是一个真实的谎言。”6月10日，上海一位房地产业内人士对新地产这样分析说。

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