新政调查 除了市民 还有谁愿意房价下降呢(2)

　　与这个“真实的谎言”息息相关的另一个重要背景是，上海房价真的具备下跌的空间吗？

　　“一个小陆家嘴的房价累加值，抵上一个上海证券交易所的流通市值。”这是一家媒体在说到上海楼市下跌空间时作过的一个比较。同样，以谢国忠、易宪容、陶东等为代表的学界更是以中国股市今天看待上海楼市的明天。谢国忠甚至专门撰文一针见血地指出：上海楼市泡沫的破灭，不是未来几年的事情，而是未来几个月的事情。易宪容则对媒体大胆放言：上海房价将下跌50%。

　　瑞士信贷第一波士顿投资银行亚太地区首席经济学家陶冬分析说，今天对于上海房屋的需求，越来越多地来自于外地和海外的热钱。对于这笔资金，购买上海房地产的诱因是资产升值。这类需求建立在房价上涨的前提下。如果对上海房地产价格的预期出现变化的话，这类以逐利为主要目的的热钱可能一夜间消失。房地产有无泡沫，并不取决于眼下需求如何，而是取决于热钱一旦消失后，本土购买力有无能力承接供应量。今天热钱将房价推得越高，离确实需要住房的上海市民的承受能力就越远，明天房价下跌的空间也就越大。

　　而复旦大学房地产研究中心特约研究员、上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红也向新地产坦承，上海房地产业的火爆，在相当大程度上是依靠银行来支撑的。如果大家买房的钱都是从个人腰包里掏出的真金白银，不要说房价涨到每平方米一万元，就是每平方米十万元，市场也可以说是健康的，但事实上却是银行承担了70%的房地产资金，因为相对于上海市民的人均收入来说，目前的房价已经到顶了。

　　季宝红分析说，在英国，近三年来投资房地产的收益回报均超过10%，远远高于其他投资项目的投资收益率。三年内英国的房价平均上涨了50%，股价下跌了40%。这与当前中国的现状惊人的相似，这不得不引起市场的警觉。

　　与“看空派”相反，更多的沪上业内人士则坚定地对新地产“看多”，认为上海房价目前并不具备下跌的空间。在上海房地产市场已经有着10多年实战经验，亲历了上海房地产市场多次大风大浪的基强联行董事总经理陈基强就是其中的典型代表。

　　陈基强认为，上海的房地产市场整体正在健康地运行，房价没有大幅下跌的可能。

　　首先，上海的经济基本面正在持续、快速发展，到2004年上海国内生产总值已连续13年保持两位数增长。

　　陈据此分析，按照国际上的经验，人均GDP在5000至10000美元之间的时候，房地产市场就进入一手房快速成长期。从这一标准看，上海2004年人均GDP达到5172美元，正处于一手房快速成长期。

　　其次，1998年实行货币化分房等房改政策后，上海的房地产才开始真正的市场化运作，而此时上海的土地供应量已经急剧减少。直到2001年起，全上海每年的土地供应量才开始超过1000万平方米。但1998年货币分房和购房退税政策的实施，已经使得沉积了多年的居民购房需求突然爆发。到2004年底，上海家庭总户数是486万户，而房改后的房屋套数是250万，这就是说还有接近一半的上海居民还没有改善住宅，因此，未来5年到10年内，大量本地居民改善住房的需求将始终存在。而且，上海是国际性大都市，外商购房比例正持续上升。

　　第三，陈基强认为，从1994年到2004年间，上海人均GDP增长了3倍；而1994年到2004年，上海的商品房平均价格也从2090元/平方米增长到6385元/平方米，也同时增长了3倍。房价涨幅具有合理性。

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟教授同样也对上海楼市“看多”。6月2日，华伟在接受新地产采访时表示，上海楼市的需求结构有相当的特殊性，一方面，上海楼市是开放型的，真正决定上海楼市的并不完全是上海本地人(老上海人)的需求，而是外来需求和新上海人的需求成为主导，当上海本地人的购买力在高房价的障碍下逐年萎缩时，外来的购买力却在持续强化，所以导致了近两年上海楼市的超强繁荣。但另一方面，上海的外来需求中确实包含了一些炒楼资金，但是也有相当一部分需求来自那些长期看好上海的中高收入者，加上新上海人的那一大块稳定增长的购房需求，还有大量的场外资金在伺机进入，只要上海的楼市长期向好，这种结构的需求在上海可以源源不断地得到补充。

        新政调查 除了市民 还有谁愿意房价下降呢(1)

        新政调查 除了市民 还有谁愿意房价下降呢(2)