新政调查 除了市民 还有谁愿意房价下降呢(3)

　　“要是房价降到5000元左右，我可能才能买得起。”这是新地产在沪采访期间，市民对记者说得最多的一句话。

　　但现在的问题是，即使客观上具备了降到每平方米5000元的可能，除了说这些话的市民，还有谁愿意房价降到这个标准呢？

　　复旦大学房地产研究中心副主任华伟教授的一份研究报告也许能很好地回答这个问题。2005年5月，华伟就上海房地产问题给上海市相关领导做学术汇报时，引用了上海市统计局的一系列数字证明，上海的经济已经成为名符其实的地产经济。

　　上海市统计局的数据分析显示，从1999年到2004年短短5年间，房地产业迅速拉近了与上海第一支柱产业信息业之间的距离。按照对GDP增长的贡献率来排序，2003年房地产业的贡献率为10.7%，排在汽车业、信息产业之后，居于第三位。

　　华伟还分析，汽车产业经过2003年非理性的疯狂增长、2004年的价格战与高库存之后，已经风光不再。2004年房地产业拉动GDP增长了13个百分点，其直接贡献已经超过汽车产业。

　　同时，房地产涉及许多关联产业，如钢铁、家电、家具、建材、中介、金融、室内装修等，其乘数效应(或带动系数)居各行业之首。如果以1.36的带动系数计算，2004年房地产及其相关行业总共拉动上海GDP增长了19.5%，而如果以1.76的国际通行带动系数计算，其效力更甚。因此，房地产业已经堪称名符其实的上海第一产业，上海的经济，也成为名符其实的地产经济。

　　除了房地产业与上海GDP增长的高度依赖性外，华伟还认为，上海市地方财政与房地产市场更具有高度共生性，这种共生性也在很大程度上决定了上海房价绝不能大幅走低。

　　华伟称，在上海这样的城市，房价中的土地成本已占总成本的40%以上，个别地块甚至突破了50%。与此同时，开发商在各地开发房地产所需加盖的公章数目也是不同的，而每个公章就意味着一笔或多或少的支出。凡是从事过房地产开发的人，都知道房地产税费是块难啃的“骨头”。通常情况下，各项税费亦要占到房价的30%左右，个别的地块甚至更高。

　　华伟还认为，对于上海这样的特大城市，从市政府到各区县政府不仅要维持日常的开销，而且还往往需要运用特定的政策，主要是通过土地的收入来注入诸如上海城投(新江湾地城)、浦发集团(三林2800亩地块)、外高桥功能区(管理区域从不足6平方公里扩大到98平方公里)等投资巨大的地方，以弥补市政项目中的各种巨大支出甚至各种隐形亏损。

　　“其实，在上海房地产企业50强中，有超过一半是隶属于市、区两级政府的国有企业，这些房地产公司在囤积土地、房地产开发中所获得的高额利润也在相当程度上被计算为地方政府的隐性财政收入。”此前，上海市一位房地产业内人士向新地产透露说。

　　此外，华伟还警告说，在当前宏观调控的大背景下，紧缩的银行信贷政策易于导致房价下跌时，房地产行业会遭遇更为严厉的贷款紧缩。在这种情况下，依靠自有资金接盘者却并不能成为房地产市场机构投资者所具有的托盘职责。这也就意味着，房价不跌则已，一旦下跌，再遇上商业银行的贷款紧缩，就有可能形成30%以上幅度的空跌，从而加剧金融风险的发生。

　　上海市银监局披露的数据表明：从2003年末至2004年末一年间，上海16家中资银行的房地产信贷余额从2480亿元人民币迅速放大至3503亿元人民币的规模，包括房地产开发贷款、房屋按揭贷款在内，房贷占整个银行贷款余额比例从24.78%提高至31.56%，年均增长幅度超过40%。而这一数据尚不包括外资银行、上海的公积金按揭等其他形式的房产信贷。

　　“但现在的情况是，即使是最害怕房价下跌的银行现在也不担心了，”上海一位房地产业内人士对新地产透露说，“现在中央在宏观调控，银行行长表面上不敢随便向房地产企业放贷。可是私下里，还没有一家银行的行长担心贷给房地产的钱会造成不良贷款，他们心里都争着想把钱贷给房地产企业，他们认为，从中央到上海市地方政府，都不希望上海的房价下跌，他们自己还担心房价下跌干嘛?”

　　像是一个链条，银行判断的依据是政府不希望房价下跌，而投资客判断的依据，更会综合这二者的意见。“政府和银行都不希望房价跌，我根本不担心被套牢，我认识的投资人也没担心过，现在，正是逢低吸纳，展现投资家风范的大好机会。”6月10日，上海楼市著名的投资客，在上海楼市上素有“铺王”之称的上海超然不动产营销机构董事长吴昊对新地产说，“今天上午还有几个温州的朋友在我的办公室向我征求意见，我已经鼓励他们，大胆买进。”

        新政调查 除了市民 还有谁愿意房价下降呢(1)

        新政调查 除了市民 还有谁愿意房价下降呢(2)