博鳌共识4：房产到底是投机需求与真实需求

　　徐滇庆博鳌共识争论三：房产到底是投机需求与真实需求

　　有些人说，中国目前房地产的泡沫非常严重。还有人说，在中国已经出现了泡沫经济。在北京、上海等大城市房价迅速上升，已经出现了一些泡沫，但是这些扭曲是否已经严重到形成泡沫经济的程度？由于泡沫经济的产生与经济投机活动分不开，所以，有必要弄清楚真实需求和投机需求之间的区别。

 　　社会需求大致上可分为两类:真实需求和投机需求。两者具有不同的内涵。

　　第一,真实需求和投机需求的目的不一样。人们对食物、衣服的需求，企业对钢材、电力的需求都是真实需求。人们需要商品或服务的目的是为了满足自身的消费和再生产。这些真实的需求反映了人们的生活水平。投机需求的目的不是为了日常消费或生产投入，买进的目的是为了再卖出，在买卖之中牟取利润。

　　在人们要求不断地改善这些真实消费的同时，必然还会追求长期的效益。不仅当前要过得好，还要保证今后的消费水平。这就需要储蓄和积累一定的财富，减少当前消费的目的是为了取得长期效益的最优化。这就导致一种不同于实际消费需求的投资性需求。在经济学中常常用效益函数来描述人们追求最优化的过程。在效益函数中应当包括人们对食品、住房、交通、教育、医疗等方面的消费，除此之外，储蓄和投资也成为人们效益函数中不可缺少的一个部分，对于有些人来说，他们所拥有资产的增值所产生的幸福感也构成他们效益函数的一部分。这就是产生投机需求的根源。

　　在经济学中，很难明确地区分投资和投机。例如，把储蓄的钱买住宅，通常叫作投资。如果看房地产市场形势不妙，赶紧把房子卖了，避免了损失，算不算投机呢？因此，把与投资相关的需求划分为投机需求和真实需求，并不包含任何褒贬含义。

　　第二，交易成本不同。真实需求涉及到具体商品的交换。运输、保管、仓储等交易成本比较高。在一般情况下，投机性活动是在交易所进行的，所交换的往往只是一些符号、数字或文件，物化交易成本很低。尽管粮食、钢材等也会出现转手交易，也有投机的可能性，但是和证券或房地产投机交易相比，转手的困难程度要高多了。如果进货过多，卖不出去，不仅要支付仓储费、损耗费，占用资金的利息等，一旦在囤积期内价格下跌，损失就更为惨重了。真实需求的交易费用远远高于投机需求。

　　第三，资金占用时间长短不同。在市场上投机的一个重要的条件是要能够在短期内捞一笔钱再去干别的事情。资金占用时间越短就越有利于投机活动。如果直接投资建设一个工厂或铺设一条公路，想在短期内转让这个资产几乎是不可能的。就是买进一批商品，例如，钢材，机器设备，需要寻找合适的买主，由于产品的规格、质量各不相同，谈判价格需要专门的知识，要脱手出售，绝非易事。

　　可是在投机市场上，投机的对象往往比较单一，不存在质量、规格方面的区别，不需要专门的商品知识，也不需要旷日持久的谈判。只要市场预测乐观，转手交易并不困难。股票和房地产的转手速度非常快，买主和卖主都很多。进入和退出股票市场和房地产市场都很容易。如果能够在银行下班的时候把钱借出来，在第二天上班的时候再把钱还回去，在别人睡觉的时间内就可以在金融和房地产投机市场上打几个滚，发点财。投机需求占用资金的时间长于真实需求。

　　第四，真实需求往往比较稳定，可以从过去历史数据来判断下一期的需求。但是投机需求随预测而变化，极其不稳定。真实需求是大部分人的需求，投机需求只是一部分人的需求。虽然人们的消费行为也有攀比倾向，但是真实需求量不会大幅度上升，而投机需求却有着明显的“羊群效应”。在看好某一个股票或者楼盘的时候，人们一涌而上，需求量一下子就增加许多倍。但是当人们的预期发生改变时，只要几分钟，“牛市”就变成了“熊市”。

　　第五，投机需求在财富转移上的作用要远远大于一般的真实需求。在满足真实需求的过程中会产生一些财富转移效应，但是这个效应与追求投机需求的活动相比就显得微不足道了。

　　在目前房地产市场上既有真实需求也有投机需求。房地产市场中有没有泡沫主要看购买房地产中投机成分有多大。

　　在投机和投资之间原本就没有什么很清楚的界限。在一定条件下正常的投资很快就转变为投机行为。有些人买房子的目的不是为了居住，放在那里等待房价上涨。希望在高价位上出售，从中获利。这样的购房具有一定的投机成分在内，但是在经济理论上却无可非议。只要合法所得，人家多买几套房子，就是空关在那里，又碍着谁了？有人看不惯，他们认为，许多人买不起房子，而少数人买好多处房子，空置在那里，不合理。确实，中国的贫富差距很大，应当逐步解决这个问题。但是，解决问题的着力点却不在房地产市场。有钱的人不买房子就要买别的什么东西。与其让有钱的人浪费挥霍或者转移出国，还不如让他们对房地产市场作些贡献。

　　如果只是买一套或几套住宅，放在那里等升值，在大多数情况下属于投资行为。投资自然希望有一定的回报，否则何必投资？如果打算买上很多的住宅，抬高某个地区的房价，那就有投机之嫌。人们对温州炒房团颇有非议，他们冲到什么地方就把当地的房价抬高了。如果暂时不考虑房地产开放商违规经营牟取暴利的问题，那末房地产投机的前提是需要足够规模的二手房交易市场。必须在高价位上把房子卖出去才能最终实现投机的目的。因此，若要消除房地产市场的泡沫，应当在房地产二手市场上下工夫。

　　只要没有从银行贷款，房地产市场是否稳定与购买住宅的资金来源并没有直接联系。无论购房者花的是历年积蓄，还是亲友馈赠，前辈遗产，哪怕是来自于贪污盗窃，对房地产的稳定性都没有区别。无论将来房地产价格上升或者下降，受波及影响的只是这些购买房地产的人，和其他人并没有关系。如果这些资金是向亲友借来的，受到影响的无非是这些亲友未来的购买力或退休保障。关键在于购房者往往需要向银行取得按揭贷款。正是按揭贷款将许多购买者的风险集中到了银行。一旦出现房地产市场的波动，有可能造成银行的不良贷款，从而拖跨银行，导致整个社会的金融危机。房地产市场本身并不构成多大危险。如果房地产市场和金融市场联系起来，就会给国民经济造成极大的威胁。

　　目前在房地产市场上在二手市场上的交易量有限。有人说房地产市场已经变成了泡沫经济，似乎有些言过其实。然而，我们绝对不能掉以轻心。防范房地产出现泡沫经济的治理环节在于房地产交易的二手市场和资金来源。市场的扭曲必须用市场的手段来解决。

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