博鳌共识3：房价有没有超出居民的承受能力

　　徐滇庆博鳌共识争论二：房价有没有超出居民的承受能力

　　当前，中国的房价有没有超出居民的承受能力？

　　世界银行和联合国人居中心常常用“房价收入比”(中等房价和当地居民平均年收入之比)来考察居民购买住宅的能力。一般地说，如果房价是年收入的3-5倍，老百姓具备购买住房的能力，房地产市场基本上能够做到供求平衡。按照北美的许多城市的统计，每平方米住宅的价格大约等于当地一个月的平均工资。人们认为这个住房价格水平在居民可支付的范围之内。换句话说，人们使用大约5年的工资总额可以买到一套面积为60平方米的住宅。由于美国人的储蓄率不高，他们在首期支付20%以后，大约要用15-20年时间才能付清贷款。

　　据报道，中国房地产市场价格和上述标准偏离很远。在2004年，重庆的“房价收入比”达到了7.66 。北京、上海、杭州等城市的“房价收入比”就更高了。按照国家统计局公布的数据，2004年北京人均可支配收入为1.5万元，商品房平均售价每平方米5000元，一套60平方米的民居，30万元，相当于一个人20年的总收入。 。如果想买一套100平方米的住宅，一个人就是不吃不喝，一辈子的总收入也买不下来。一般工薪阶层几乎完全没有能力来购买这样的商品房。

　　可是，令人奇怪的是中国的房地产市场非但没有萎缩，反而需求急速上升，推动房价不断攀高。按照国家统计局提供的数据，在2004年商品房平均价格增长14.4%。 北京、上海、杭州市区每平方米住房的价格在突破了一万元以后还在继续上升。“房价收入比”如此之高而住房需求依然攀高不下，究竟如何解释这些反常的经济现象？

　　首先，收入数据的准确性值得怀疑。众所周知，中国统计数据中工资的定义并不等于居民收入。在许多家庭中，工资收入只占总收入的一半左右。除了工资之外，还有不少类似奖金、回扣、福利，还有第二职业等灰色收入。从下表可见，在2002年以后城乡居民储蓄存款增加额居然超过了职工工资总额。

　　在2003年工资总额为14743亿元，可是银行城乡居民存款总额上升16631亿元。如果职工工资总额就是收入的话，岂不是存进银行的钱比工资总额还高，储蓄率达到了112%？这只能说明职工工资总额只不过是居民收入的一个部分。随着市场化的进展，居民收入来源多元化。在下一步改革中应当规范居民收入，这样不仅可以避免低估居民收入，同时也有利于完善个人所得税的征收。

　　由于目前中国的税收体制尚未健全，因此灰色收入很难统计。估计没有计入的居民灰色收入不会低于20%。考虑到收入被严重低估的因素，尽管我们观察到的“房价收入比”很高，但是却未必有表面数字所显示的那末高。

　　导致中国房地产市场畸形发热的主要原因在于贫富差距很大。联合国和世界银行常用基尼系数来度量贫富差距。贫富差距比较合理的基尼系数应当在0.35-0.40之间。可是中国的基尼系数已经超过了0.48。这意味着最富的10%的人的收入可能高于平均收入4倍。最富的8%居民可能拥有80%以上的银行存款。按照基尼系数判断，在北京居民当中，家庭年收入超过6万元的居民人数超过100万。这些家庭的月收入在5000元左右，和每一平方米住宅的售价基本相符。仅仅这批居民就足以把北京的房地产市场抬起来。更何况在北京、上海还有一大批企业家群体。他们的收入水平更是大大高于工薪阶层。在北京、上海的一些豪宅令海外来人也叹为观止。由此可见，目前房地产市场上的需求并不是虚幻的，也不是几个房地产开发商能够炒出来的。换句话说，目前北京、上海等大城市的房地产市场仅仅是为那些高收入人群服务的。房价之高远远超出了80%以上的一般居民的承受能力。

　　有的房地产商声称，由于房地产市场上需求依然非常旺盛，市场供求基本平衡，因此房地产价格没有超出居民的承受能力。这种说法是没有道理的。高房价必然加大房地产市场的投机性。而一般居民连购买最简单的住宅的能力都没有，更谈不上在房地产投机中获利。如此之高的房价只能进一步加大贫富差距，不利于社会平等和安定，所以有必要采取措施平抑房价。