博鳌共识2：究竟房地产市场的涨势还能维持多久

　　究竟房地产市场的涨势还能维持多久？

　　导致房地产价格下降大致有三种原因：

　　第一，由于产业转移造成局部地区居民大批外移，出现房地产过剩。例如，美国的匹兹堡曾经是北美钢都，第五大城市。在上个世纪70年代，钢铁工业走下坡路，大量钢厂关门倒闭，钢铁工人不得不转移到别处谋生。匹兹堡的钢铁工人聚集在阿列格尼河谷，如今那里的房屋大量过剩，出现了好几个几乎无人居住的“鬼区”。在这些地区的房地产价格跌的一塌糊涂。

　　第二，环境污染、瘟疫流行、地震海啸等灾害，严重损害居民的生活品质，有钱人纷纷逃离，当地房地产价格也会下降。加拿大哈密尔顿的钢厂排出的烟尘使得周围房地产价格明显低于其他地区。

　　第三，遭遇金融危机。在泡沫经济崩溃之后，房地产价格一落千丈。在日本、泰国、台湾等地的房地产市场都曾经出现过非常严峻的崩溃。在上个世纪90年代初，日本的房地产价格几乎跌了三倍。在海南房地产泡沫崩溃之后大量烂尾楼严重损害了当地经济。

　　当前，央行采取措施抑制房价上涨过猛趋势，无可非议。在提高了房贷利率之后，有人担心，说不上什么时候房地产价格会暴跌，说不定谁会成为最后接棒的冤大头。这样的顾虑不能说没有道理。然而，从中国目前的情况来分析，房地产的需求继续保持旺盛，供给方面也没有什么障碍，产业转移是局部地区的事情，环境污染问题即使没有好转也没有明显恶化。这些要素都不会扭转当前房价涨势。房贷利率的提高有助于减缓房价涨势，却不可能导致房价下跌。在房地产市场上也会出现短期的价格波动。例如，上海二手房指数在2005年7月比6月下降了0.2%。个别楼盘价格下调。这些都属于正常的市场波动。

　　唯一要认真考察的是，房地产市场是否已经出现了严重的泡沫，会不会导致泡沫经济，如果已经形成了泡沫经济，还要考察这个泡沫经济会不会在近期内崩溃。在2005年2月，商业银行发放的个人住房贷款余额为16508亿元，占中长期贷款的23%。 从国际经验来看，只要房地产市场占有金融系统的资金比例不超过40%，就很难将整个经济认定为泡沫经济。房地产二手市场并不十分活跃，规模也较小，尚不足以对整个金融体系产生颠覆性的冲击。目前还看不出房地产市场崩溃的征兆。因此，可以作出如下判断：在短期内房价肯定还会继续上升。

　　抑制房价上涨是表层现象，核心是要防患于未然，防止出现泡沫经济冲击金融体系。说到底，房地产价格飞涨固然会给社会带来一些负面影响，只有泡沫经济才可能给国民经济造成致命性的伤害。

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