独家：经济学家突施冷箭抛出中国地产报告(1)

　　在本届海南博鳌举办的21世纪博鳌房地产论坛期间，加拿大西安大略大学、北京大学中国经济研究中心徐滇庆教授突然告知主办方自己已经起草了一份解读中国房地产市场目前状况的文本，并暂名为“中国房地产‘博鳌共识’”(争论稿)。徐教授同时将报告发给参加本次论坛的中国社科院金融研究所金融发展研究室主任易宪容教授、中国城乡建设经济研究所所长陈淮教授、国务院发展研究中心金融研究所所长夏斌、国资委研究中心宏观战略部部长赵晓等专家，欢迎争论，期待达成真正的“博鳌共识”。本届大会主办方新浪房产频道第一时间独家得到该报告，以下为徐教授的解读：

　　              徐滇庆/加拿大西安大略大学 北京大学中国经济研究中心教授

　　(1)随着中国经济高速增长，房地产市场的需求旺盛，房价将继续保持上升趋势。由于统计数据中工资只是居民收入的一部分，目前尚且不能断言房价/收入比已经超出了正常范围，也不能得出中国房地产业已经全面过热的结论。考虑到贫富差距，中等以上收入家庭购买住房的承受能力相当强，房地产业有着广阔的发展空间。

　　(2)房地产需求分为真实需求和投机需求。二者的主要区别在于：随着房价上升，真实需求减少而投机需求继续上升。投机需求是推动某些城市房价暴涨的主要因素。在投机需求旺盛的情况下增加供给并不能降低房价。不仅没有必要抑制还需要鼓励房地产真实需求，但是，必须通过增加交易成本的方式抑制房地产投机需求。

　　(3)房价暴涨不利于房地产业的长期稳定发展。从中长期来看，如果房价上升速度超过居民收入上升速度，必然改变社会财富的分配，扩大贫富差距。过高的房价/收入比限制了年青一代的购房能力，使得房地产市场缺乏可持续性。

　　(4)房价暴涨有可能形成泡沫经济。在泡沫经济形成过程中，大量资金被固定资产投资所吸收，导致金融系统资金紧张，制造业的衰退和外贸赤字。一旦人们的预期转向，房地产泡沫有可能突然崩溃。房价骤跌将给银行带来大量不良贷款，严重地威胁金融体系的安全。抑制房价暴涨的主要目的在于保护金融体系。

　　(5)经济适用房动用了大量属于全民的资源却并不能真正帮助低收入家庭。如果经济适用房的目标是帮助所有中等以上收入家庭，无异于增发货币，其结果必然导致恶性通货膨胀。如果经济适用房的目标是帮助一部分中等以上收入家庭，由于没有合理的分配原则必然导致腐败和黑社会。经济适用房扰乱房价和建筑业市场，一方面降低了社会资源分配效率，另一方面扩大贫富差距，不符合社会公平的原则。政府的主要职责是维护房地产市场的公平竞争环境，照顾社会弱势群体。应当通过廉租房的形式帮助低收入家庭，通过直接补贴的方式帮助教育、医务和公共服务人员解决住房困难。经济适用房在理论上站不住脚，在实践上也行不通，必须尽快叫停。

　　徐滇庆博鳌共识争论一：房价到底是涨还是跌

　　在2004年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，其中住宅价格上涨15.2%。在某些大城市，如北京、上海、杭州等地，房价涨幅更大。据业界估计，上海房价在2004年上涨了23.75%。进入2005年以后，在头两个月里房价再度上涨了18%。 。迅速上涨的房价引起了各个方面的关注。央行在3月17日上调了房贷利率之后，又有人担心，房价很可能马上见顶并进入下行通道。 究竟在近期内房价是涨还是跌？

　　有的经济学家认为，“如果价格过高，有两种方法调节，一是增加供给，二是降低需求。” 。事实似乎并没有支持这一论述。近年来房地产供给增加的幅度相当大。2004年房地产开发投资13158亿元，占固定投资的18.8%。年增长率为28%，远远超过了GDP增长率和国民收入增长率。 房地产供给增长不可谓不快，可是房价涨势越来越严重。由此可见，增加房地产的供给未必能够抑制房价。有些城市的新建房屋空置率相当高，也没有发现“卖不出去”的房子掉价。

　　有人建议降低需求，且不知道应当从何入手？在发展中国家里，人均居住面积比较低，随着人民生活水平的提高，自然产生改善居住条件的需求。中国的人均住房面积从1984年的4平方米开始，几乎每年上升0.8平方米。如果乘上13亿人这个基数，新增住房面积的总额十分可观。但是，和世界各国的居住水平相比，中国的人均居住面积还偏低。2002年，美国人均住宅面积为48平方米，在韩国为25平方米，而目前中国的人均住宅面积大约为10.25平方米。 在这种情况下，对住房的需求肯定很强。可以预料，在中国绝大部分城市中住房需求还会在相当长的时期内保持强势。

　　在一般的商品市场中，如果需求高于供给，就会出现价格上升的压力。随着价格上升，需求就会下降。从供给和需求的相互关系来解释价格变化，从经济理论上来讲似乎正确，却忽视了这一分析背后的一个前提假设：这个市场必须是完全竞争市场。实际上，房地产市场并不是一个充分竞争市场，因此，房价变化必然具有其特殊性。

　　房地产市场和劳动力市场一样，都不是完全竞争市场。众所周知，在劳动力市场上即使劳动力供给大于需求，求职的人多于工作机会，工资水平也不会下降。这常被称为工资僵性(Wage Rigidity)。造成劳动力市场很难达到均衡的原因是正在工作的人不愿意降低工资收入。在任何时候就业的人数总多于失业，再加上工会在谈判中的作用，使得工资只升不降。结果，劳动力市场很难出清，经常维持一定的失业率。

　　和劳动力市场相比，房地产市场具有更多的特殊性。从世界各国统计数据来看，在绝大多数年份，房地产市场的价格只涨不落。有人认为，盖好房子之后如果无人问津，会迫使房价下落，实际上，这样的情况很少出现。哪怕是经济不景气，失业率居高不下，房地产价格依然不降。在2000年前后美国的IT泡沫破灭，美国硅谷各家公司大幅度裁员，失业率急速上升。而在这段时期内，硅谷的房地产价格反而继续攀升。

　　除了需求方面的原因之外，推动房地产价格上升的力量还来自于其他五个方面：

　　第一、来自于购房者。房地产与一般商品不同，属于耐久性商品。一般住房的寿命可达50年以上，折旧率很低。买台电视机，放上几年可能就不怎么值钱了。可是买套房子，过几年不仅不掉价，可能更值钱了。对于衣物、鞋帽、食品等日常消费品，人们倾向于买落不买涨。价格下降往往促使人们或者增加消费量，或者提前购买。如果苹果涨价了，我就少买几斤苹果，多买几斤鸭梨。如果水果都涨价，我就少吃点水果，多看场电影。当购买这些商品或服务的时候，人们把钱花掉了。可是购买住房就不一样了。人们不会由于价格下降而明显地增加购买住宅的面积。在许多情况下，人们出于担心未来房价继续上涨而提前购买住宅。对于住宅这样价值较高的固定资产，人们往往倾向于买涨不买落。别看买房一出手就是几十万，可是钱并没有消失。只不过从钞票转化成了固定资产。实在需要钱的时候，把房子一卖，钱就回来了。别看买房子的人嘴上抱怨房价太高，实际上他们内心希望在购房之后，房价继续上涨。作为需求方的购房者非但不会对房价的涨势起到遏制作用，反而会推波助澜。

　　第二、来自于已经拥有住宅的人。无论好坏，90%以上的人有房子住。住房是一般人的核心资产，在固定资产中占有相当大的比重。越是穷人，房地产在他们的资产中占的比重越大。当房价上涨的时候，人们会感到他们的资产总值在增加。即使绝大部分人不可能出售他们的住房，但是在房价上升过程中他们也会享受到财富增殖的愉快。根据理性预期理论，人们对未来的预期有着一种自我实现的作用。如果人们都预期某种事情会出现，这种事情出现的概率就会越来越大。由于大部分居民偏爱房价上涨的消息，比较容易形成房地产价格上涨的预期，从而推动房价上扬。

　　第三、来自于房地产开发商。房价上升会给房地产开发商带来额外的利润，毫无疑问，他们是推动房价上升的主要动力。根据2004年20家上市房地产企业的年报，房地产开发商的资本回报率为23.5%，净利润增长幅度普遍在30-50% 。由于房地产开放商的资产负债率大约为75%。也就是说，只有四分之一的资金是房地产开发商自己的，其余都是从银行借来的或者是商品房的预售款。只要房价上升一个百分点，开发商的资本回报率就上升三个百分点。

　　在房地产项目中，主要成本有三个部分：建筑成本、土地成本和资金成本。对于已经落成的住宅来说，还有一项闲置的折旧成本。由于住宅的折旧期很长，因此，折旧成本对住宅销售的影响并不大。资金成本中包括开发商自有资金的机会成本以及他们从银行贷款所必须支付的利息。销售收入和这三项成本之差就是开发商的利润。当住宅完工之后，开发商面临的选择是，如果他们预期住宅价格上涨带来的好处大于他们的资金成本，那么，他们何必急于把住宅卖出去？对于房地产开发商来说，最佳策略是将一部分住宅的价格尽可能标得更高一些，以此来推动住宅价格上涨。提高空置率恰恰是房地产开发商增加利润的一个手段。

　　房地产市场往往被一些大房地产公司所垄断。在寡头垄断市场上决定价格的并不是供求关系。那些大房地产商财大气粗，相互勾结，往往拥有一定操控市场的能力。除非引用反垄断法，限制大房地产公司占有的市场份额，鼓励市场竞争，否则任何调整利息，控制土地审批等措施都无济于事。只要房地产商有控制房价的能力，哪怕利率和土地价格提得再高，他们很容易就把这些负担转嫁给了购房者。

　　第四、来自于地方政府。地方政府官员往往把房地产价格上升当作经济繁荣的指标。房地产市场活跃会给地方政府带来更高的财税收入，因此，地方政府乐于见到房地产涨价。

　　第五、来自于新闻媒体。从社会心理学角度来分析，新闻媒体往往顺应社会的预期而本能地回避反潮流。当供给方、需求方和地方政府都趋向于房价上涨的时候，顺应潮流的文章吃香，而担忧房地产泡沫，揭示潜在风险的文章会被认为是乌鸦嘴。因此，在许多时候新闻媒体在房价上涨过程中起到添油、煽风的作用。

     博鳌共识2：究竟房地产市场的涨势还能维持多久

     博鳌共识3：房价有没有超出居民的承受能力

     博鳌共识4：房产到底是投机需求与真实需求

     博鳌共识5：地产是泡沫经济还是经济泡沫

     博鳌共识6：泡沫经济的形成与崩溃

     博鳌共识7：经济适用房的问题与出路