博鳌共识7：经济适用房的问题与出路

　　经过六年多的实践，经济适用房暴露出来的问题越来越多。经济适用房既不符合效率原则，也不符合公平原则。

　　(一)扩大贫富差距，没有真正帮助低收入群体
 
　　毫无疑问，最需要帮助的是那些低收入，急需解决住房问题的贫困户。应当为处于困境的居民雪中送炭，而不是为中等收入家庭锦上添花。虽说经济适用房打着帮助中低收入解决住房困难的旗号，其实，低收入家庭根本就没有能力购买经济适用房。对于他们来说，经济适用房还不如画饼充饥。政府能够用来资助贫困家庭的财力有限，本来应当集中用于帮助贫困家庭，可是这些非常珍贵的资源却被经济适用房占用了。经济适用房误导了社会资源的配置，不利于建立公平合理的社会救助体系。补贴中等收入家庭而忘却了低收入家庭，其结果必然是扩大了贫富差距，有违社会公正。

　　(二)缺乏合理的分配原则

　　没有合理的分配制度使得经济适用房走进了死胡同。由于想要取得政府额外住房补贴的人远远多于政府能够提供的经济适用房，于是人们只要听说哪里有经济经济适用房开盘就赶去，通宵达旦排队。在北京已经出现成千上万人排队购买经济适用房的盛况。排队是供不应求的情况下被逼无奈的选择。排队本身非但不能创造任何财富反而浪费社会资源，最终很可能排出黑社会来。

　　(三)滋生寻租腐败

　　倘若一套经济适用房的价格比商品房低10万元，即使拿出5万元来打通关节，依然可以节省5万元。只要行贿的成本低于两种渠道的差价，行贿就难以杜绝。倘若市场交易和计划分配同时并存，寻租几乎是不可避免的后果。对于拥有分配经济适用房权力的官员来说，一旦认识到手中权力的市场价值之后他们就有可能寻租。用老百姓的话来说就是贪污受贿。寻租并不是简单地将一部分利润转移进了官员的私囊，寻租给社会造成的损失要数倍于官员贪污的金额。在经济适用房分配环节上赋予官员分配资源的权力，显然，这是计划经济思想的反潮，是对改革大政方针的倒退。

　　(四)扰乱价格体系，降低社会福利，

　　经济适用房政策扰乱了房地产市场的价格体系，产生一部分“绝对损失”，降低全社会的福利。实际上，经济适用房的补贴中有相当一部分既没有转移给消费者也没有给生产者，白白损失掉了。

　　(五)破坏社会信用，鼓励弄虚作假

　　北京市政府规定，必须是收入比较低、住房没有达到标准的北京市居民才可以申请购买经济适用房。由于缺乏审核手段，骗购经济适用房的现象泛滥成灾。导致严重的道德危机，说假话的占便宜，老实人吃亏。

　　(六)扰乱建筑业质量标准

　　建筑业有一套成型的质量规范，可是房地产商可以理直气壮地在经济适用房上采用双重标准。既然让了利，也就不一定要执行正规的标准。经济适用房导致业主和开发商之间缺乏互信，埋伏了许多隐患。

　　(七)增加房地产市场的交易成本

　　制度创新的要害就是要降低交易成本。经济适用房显著地增加了交易成本。其中包括：官员寻租腐败的成本，社会诚信的道德成本，房地产市场信息成本，排队成本等等。随着时间的推移，如果经济适用房的范围继续扩大，扰乱了正常交易秩序，房地产市场交易成本会越来越高。

　　(八)鼓励提前消费，增加了银行潜在风险

　　由于政府补贴降低了经济适用房的价格，使得人们倾向于高估自己偿还银行贷款的能力，产生超乎偿还能力的提前消费。北京市民购买房地产的热度迅速升温。政府补贴在购房时起了很大的诱导作用，却不会改变偿还银行贷款的负担。有可能将风险集中于银行。

　　无论从理论上还是从实践来看，经济适用房都很难站得住脚。经济适用房将带来越来越多的麻烦。与其拖下去，不如斩钉截铁，立即叫停经济适用房。我们建议采取如下措施在提高房地产市场的分配效率的同时照顾社会弱势群体。

　　(一)之所以经济适用房的售价大大低于商品房，是因为政府减免了土地租金和一些税费。这种暗补扰乱了房地产市场的价格体系。与其暗补不如明补。建议把这些暗补的价差全部加上去，无论是现在已经兴建的经济适用房还是商品房都应当站在相同的起跑线上，公平竞争。只有公平竞争才能提高房地产市场的效率。

　　(二)明确规定政府给予住房补贴的对象。对于奥运工程、文物保护、环境治理、旧城改造的拆迁户理应给予补贴。对于公共服务、教师、医护、执法人员也应当给予适当的住房补贴，帮助他们购买第一套住房。应当把这些补贴纳入政府转移支付的预算之内，用现金形式发给被补贴对象。让这些被补贴的人根据各自财力支付其余部分，自己去房地产市场选择住房。

　　(三)建议增加兴建“廉租房”。即使廉租房的面积只能保证每人十平方米左右，也会大大改善低收入家庭的居住条件。加拿大和美国的一些州给低收入家庭提供的廉租房，麻雀虽小，五脏俱全。低收入家庭并不拥有廉租房的产权。完全没有收入的家庭不仅不用支付房租，政府还直接从社会福利费中为他们支付水电费。有人担心廉租房会不会在城市中形成一个“贫民窟”。事实上只要适当安排廉租房的地点，再加上相应措施，廉租房未必会恶化城市环境，起码不会比原来的状况更糟。

　　(四)应当规定在每一个住宅小区中必须兴建一定比例的小户型住宅。这些住房必须是低成本，小户型，但是在质量上和其他商品房完全一致。

　　(五)降低中低收入家庭购买住房贷款利率。例如，如果能够提供低收入证明，银行可以将住房贷款利率降低一个百分点。银行支付的成本可以从银行的所得税中冲减。加拿大和美国一些州规定购买第一套住宅时贷款利息支出可以减免个人所得税。目前，有些人在申请购买经济适用房的时候提供低收入证明，在银行贷款的时候提供高收入证明。如果给予低收入家庭以住房贷款利率优惠有助于解决这类问题。

　　(六)帮助中等收入家庭解决住房问题的要害在于限制房价涨幅。必须采取措施遏制房地产市场的过度投机，防止房价暴涨暴落。目前，“国八条”规定的一些措施有效地限制了房地产泡沫的形成。应当进一步保护房地产市场的正常需求而抑制投机需求。

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