2005年二季度REICO中国房地产市场报告结论

2005年08月25日 01:02 来源：新浪房产

　　一、2季度房地产市场发展形势
　　1.房地产市场需求增长趋缓
　　销售面积不能完全反映房地产市场的当期交易情况。在现有的统计指标体系中，销售面积仅仅针对房地产增量市场当期竣工当期销售或上期预售当期竣工的房屋，与反映当期成交状况的房屋成交面积有很大区别。因此，虽然4、5、6三个月商品房销售面积分别同比增长4.8、8.6、13.0，增幅逐步增加，但其并不能完全代表房屋当期成交状况的变化。
　　2季度，商品房销售/竣工比快速下降。2005年3月商品房销售/竣工比达到近年最高水平为1.41，2季度则呈现快速下降的局面，4、5、6三个月分别为1.10、1.09和1.01，6月份销售/竣工比已经接近2001年、2002年和2003年同期商品房销售/竣工比，商品房供不应求状况得到大大缓解，也反映了房地产市场现房需求增长趋缓。
　　2季度，定金及预收款增幅快速下降。定金及预收款的同比增幅由1～2月的47.4%持续下降为1～6月的21.1%，增幅比去年同期减少25.6个百分点。其中，4、5、6三个月的同比增幅逐步下降，分别为18.58%、17.32%和11.08%。定金及预收款增幅的快速下降反映了商品房预售增长趋缓。
　　2季度，个人住房贷款增幅大幅下降。截至2005年5月底，工、农、中、建四大国有银行的个人住房贷款同比少增500亿元。4、5、6三个月上海个人住房贷款增长额分别同比少增29.02亿元、25.6亿元和37.18亿元。
　　央行及七部委调查证实全国范围内房地产市场持币观望态势形成。
　　2. 房地产开发投资意愿持续下降1年后开始有所回升
　　房地产开发投资增幅持续下降，但商品房开发投资增幅有所回升。1～6月，房地产开发完成投资同比增长23.5%，增幅继续下降。商品房开发投资由商品房建设投资、土地开发投资和土地购置费组成，扣除了房地产开发投资中不可租售部分的投资，它的变化代表了房地产市场有效供给的变化。1～6月，商品房开发投资的同比增幅为23.3%。其中，4、5、6月商品房开发投资的同比增幅分别为21.66%、23.19%和26.44%，增幅逐步增加。
　　土地购置和开发活动有所回升。购置土地面积维持小幅增长，完成开发土地面积同比增幅结束2004年以来逐步下降的局面而开始有所增加。2季度完成开发土地面积结束自2004年末同比减少的局面，同比增幅为13.07%。其中，5月份完成开发土地面积同比上升14.27%， 6月份完成开发土地面积更是达到了同比50.98%的增幅。说明土地开发活动自5月份起开始有所加强。2005年全国购置土地面积则一直维持小幅增长，2季度购置土地面积同比增长7.24%。其中，4～6月全国土地购置面积分别同比增长0.72%、7.91%和11.50%，同比增幅逐步增加。
　　新开工面积增幅有所增加。2005年1～2月商品房新开工面积增幅降至最低水平为1%，1～6月商品房新开工面积增幅为10.9%，其中，4、5、6三月商品房新开工面积分别同比增长21.8%、7.7%、10.3%。相对1季度，2季度全国商品房新开工面积增幅有所回升。
　　值得一提的是，上述指标2季度的增幅虽然相对1季度有所回升，但累计增幅仍为近年最低水平。