2005年二季度REICO房地产市场报告结论(5)

　　四、经济适用房取得了显著成效，但政策在执行中存在明显偏差
　　通过对北京、西安、太原三个城市经济适用房的抽样调查，经济适用房主要满足了中等偏上家庭的需要，中等偏下和低收入家庭所占比例并不高。现有业主购买经济适用房的主要原因包括拆迁、结婚、与父母分离、迁移和独立自住的需要。
　　经济适用房主要满足了中低收入家庭的自住需求，但也有一部分住房被用作投资。从房屋使用情况的调查结果看，三个城市经济适用房自用率平均达到70.29%。其中北京市51.34%，西安92.1%，太原80.25%。
　　受访业主的家庭收入分布包括了从最低收入家庭到高收入家庭在内的各个分组的家庭。北京市受访业主中属于较高收入以下的家庭占58.4%；属于较低收入(中等偏下)和低收入的家庭占22.3%；属于高收入的家庭占25.8%。西安市受访业主中属于较高收入以下家庭占45.6%；属于较低收入和低收入的家庭占22.3%；高收入家庭占32.9%。太原市受访业主中属于较高收入以下家庭占82.7%；属于较低收入和低收入的家庭占50%；属于高收入的家庭占5%。
　　从三城市经济适用房房屋看，经济适用房的建筑面积大部分在60-90平方米之间，但三个城市平均1／3以上的房屋建筑面积超过90平方米。
　　经济适用房实际购买者对房屋总体房价、使用面积、户型结构和地理位置的评价基本满意，但大约80%的业主认为经济适用房政策没有达到目的。
　　五、在全国主要城市，居民收入相对差距在扩大，但居民住房面积差别不大
　　根据全国十六个主要城市的调查，1998年以来，城镇居民的住房面积都得到大幅提高。
　　2004年底，调查城市人均住房使用面积平均达到20.15平方米，比1998年的17.15平方米提高了3平方米；户均使用面积达到60.17平方米，比1998年的51.58平方米提高了8.59平方米。
　　按照政策最初的目标对象，即全社会70%家庭群体，从1998年到2004年，其人均住房使用面积从16.91平方米提高到19.71平方米。户均住房使用面积从51.42平方米提高到59.19 平方米。
　　1998年，其人均住房使用面积相当于高收入家庭的85%，而2004年相当于高收入家庭的79%。1998年，其户均住房使用面积相当于高收入家庭的95%，2004年相当于88%。
　　1998年，其人均收入为4821.98元，2004年达到7844.05元。1998年其人均收入相当于高收入家庭的43%；2004年相当于高收入家庭的39%。
　　按照当前政策的目标对象，即全社会30%家庭群体，从1998年到2004年，其人均住房使用面积从16.00平方米提高到18.18平方米。户均住房使用面积从50.76平方米提高到57.19平方米。
　　1998年，其人均使用面积相当于高收入家庭的81%，2004年相当于高收入家庭的73%。1998年，其户均住房使用面积相当于高收入家庭的94%，2004年相当于85%。
　　1998年其人均收入为3498.23元，2004年达到5491.56元。1998年其人均收入相当于高收入家庭的32%；2004年相当于高收入家庭的27%。
　　从1998年到2004年，调查城市中低收入家庭住房获得方式发生了较大变化，表现出明显的商品化和私有化特征。1998年，所有中低收入家庭都以租赁公房为主，其次是房改私房和原有私房；2004年则变为以房改私房为主，其次是租赁公房和商品房。

　　六、经济适用房政策当初的意愿已基本实现，政策可以考虑调整
　　按照公共政策分析的一般方法，我们用政策主张本身作为评价尺度来衡量政策本身的执行，可以得出这样的判断：即经济适用房政策当初的意愿都已经基本得到实现。从户均住房面积看，当前全社会住房相对水平差别并不悬殊，没有理由认为全国城镇中低收入家庭阶层面临普遍性的住房困难问题。
　　但是，在目前新增住房需求中，来自中低收入家庭的新增住房需求面临支付能力不足的问题。在当前城市住房供给体系下，中等偏下收入家庭群体的相对收入水平在下降，绝对支付能力也在下降，如果没有集资合作建房等其他供给渠道，完全依赖商品化经济适用房，并不能完全解决他们的住房需求。
　　我们假设新增住房需求中的比例结构继续和全社会家庭收入分组比例结构相同，那么在现有商品化经济适用房供给比例和方式下，20%的商品化经济适用房供给，只能满足全社会14%家庭的住房需求，无法满足全社会30%家庭群体的全部新增需求。如何弥补因为集资合作建房等其他经济适用房供给渠道必然缩减带来的住房供给不足，成为城镇居民住房供给体系必须考虑的问题。
　　如果政府继续完全依靠新增行政划拨土地来满足中低收入家庭各个需求层次的住房要求，那么政府将面临更大政策执行能力和政策执行成本的考验。对于中国这样的人口大国，关于人口比例的任何变动，都意味着绝对数量的巨大变动。
　　如何解决城镇新增住房需求中来自中低收入家庭的住房要求，需要从政策问题构建开始重新考虑调整。

　　2005年二季度REICO房地产市场报告结论(1)

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