2005年二季度REICO房地产市场报告结论(4)

2005年08月25日 01:20 来源：陕西房产－新浪网

经济适用房政策评价

　　一、经济适用房政策是城镇住房制度改革的产物，政策目标在实践中不断调整
　　经济适用房政策源自上个世纪九十年代全国城镇住房制度改革，政策问题的形成并不完全来自中低收入家庭住房需求本身，还更多来自住房制度改革以及住宅供给产业发展的需要。因此，政策形成之初担负多重政策使命：实现商品化、社会化城市住房供给体系；扩大内需，拉动经济增长；满足城镇居民居住状况的改善。
　　最初的政策文件对经济适用房的目标对象并没有明确界定，由于理解的不同和各地实际情况的差异，地方政府在各自政策目标群体的界定上存在很大差别。有的地方对“中低收入”理解为“中等＋低收入家庭”，也有的地方理解为“中等偏下+低收入家庭”；前一种理解包括了从低收入到较高收入的家庭群体范围，大约占全社会家庭总数的70%，而后一种理解仅包括从低收入到中等偏下收入的家庭群体范围，大约占全社会家庭总数的30%。
　　实际上，政策在执行中不断调整和完善。2003年，政府有关经济适用房建设计划中明确，“经济适用住房是具有保障性质的政策性住房，是解决中等偏下收入家庭住房的重要途径”。其目标群体被明确集中于“中等偏下＋低收入家庭”，即仅包括全社会家庭总数30%的群体。
　　二、经济适用房政策已经形成一套政策体系，但政策基本内容没有发生重大变化
　　完整的经济适用房政策主张在1994年提出。同年，政府发布有关经济适用房管理办法，对经济适用房的性质、土地供给、优惠制度、建设管理、价格管理以及交易管理等都进行了规范。2004年，政府出台更加规范的经济适用房管理办法，除了在一些具体标准上更加明确和详细之外，基本内容没有发生重大变化。
　　经济适用房的管理办法概括起来就是：行政划拨土地、事业收费减半、招标建设、限制建筑标准、限定价格、限制交易、限定对象。不过，2004年的管理办法虽然更加规范，但政策目标对象却没有具体明确。
　　从1998年经济适用房被确定为城镇住房供给体系的主体以来，政府制定了一系列配套政策措施，包括建设计划、土地政策、税收政策、金融政策等推动经济适用房的建设。目前经济适用房政策已经形成一个完整的政策体系。
　　三、经济适用房的供给由多种渠道形成，不同渠道和住房制度改革追求并不完全兼容
　　经济适用房的供给途径和渠道主要包括通过房地产开发企业、集资合作建房和单位自建三种。在全部经济适用房供给中，由房地产开发企业提供的经济适用房所占比重并不高，大约为20%，其余80%经济适用房主要来自以集资合作建房为主的其它不完全产业化和不完全市场化供给渠道。
　　从1998年到2004年，政府累计下达了至少七批、共11.74亿平方米的经济适用房建设指导计划。其中，1998年?D2003年累计下达经济适用住房建设投资计划10.47亿平方米，相当于同期全国城镇新建住房面积的相当于同期全国城镇实际新建住宅建筑面积33.1亿平方米的32%。但是，1998年到2003年，按照指导计划完成的经济适用房建设面积大约只有4.77亿平方米。同期包括集资合作建房、单位自用土地建设经济适用房和建设项目自带住宅等可以被称作经济适用房的建设面积据推算有11亿平方米左右。所以，同期全国经济适用房建设面积实际应该有14亿平方米左右，占同期全国新建住宅面积的42.29%。
　　尽管2004年的《经济适用住房管理办法》继续明确集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，但由于土地制度、城市规划、自用地的枯竭，预计今后集资、合作建房的比例将逐渐降低，尤其在大中城市会越来越少。从生产方式和交易方式看，这些住宅供给方式本身和住房制度改革的追求并不完全兼容。