2005年二季度REICO房地产市场报告结论(3)

　　二、需求增长趋缓原因分析
　　2季度，房地产市场需求增幅趋缓是宏观调控措施效应的显现。2004年以来，为了抑制固定资产投资过快增长以及防范银行信贷风险，政府对土地和信贷同时实施紧缩政策。然而，在投资增幅不断下降的同时，由于供给受到控制，房价出现上涨，而负利率和投资渠道缺乏导致大批的资金进入房市，强化了购房需求的旺盛，供求出现失衡，房价上涨加速。2005年3月以来，为了抑制房价的过快上涨，中央政府连续出台了以抑制投机、调整住房供给结构为主的调控政策。由于房地产具有投资和消费的双重属性，以抑制投机为主要目的的宏观调控政策不可避免地对所有的购房需求都产生了影响，包括自住需求和投资需求，促使2季度房地产市场需求增幅放缓。
　　消费者对宏观调控的理解和认识不一致，加速了房地产市场需求增幅的下降。6月份，由建设部等七部委组成的国务院督导组对8个省市进行了房地产市场情况调研。调研结果表明：地方政府、开发商和消费者从各自的利益出发，对宏观调控的理解和认识很不一致。其中，消费者普遍将国家对房地产的宏观调控简单地理解为要降低房价，因而纷纷推迟购房，持币待购。来自国家统计局城调队的调查数据同样证实了这个结论：6月份，城调总队在全国35个大中城市组织了快速抽样调查，结果表明：“八项措施”出台后，38.7%的消费者购房心理预期和购房计划发生了变化，其中，60.6%准备推迟购房，15.7%准备提前购房，7.7%打算取消购房，16%准备去租住廉租房。

　　三、未来趋势
　　当前房地产市场的需求仍以自住需求为主。在城调队的调查数据中，有购房计划的人员中仅有7.7%的人员取消了购房，而92.3%的人员则选择推迟购房、提前购房或租住，表明房地产市场的需求仍以自住需求为主。
　　随着消费者对宏观调控目标的正确理解，房地产市场需求增长将会得以恢复。6月下旬，政府开始强调房地产市场宏观调控的主要目的是稳定房价，并要坚定不移地促进房地产业健康发展。近期来看，由于政策效应具有滞后性，房地产市场需求增幅的涨跌将取决于消费者对房价信心的恢复程度。长期来看，我国城市化、人均居住条件改善和房屋自然折旧对新增商品住宅有着强大的需求，将会支撑房地产业的持续发展。
　　近期针对房地产业的调控力度不会再加大。由于宏观调控已经显现出成效，且经济发展正在愈来愈好地朝调控预期方向发展，因此近期针对房地产业的宏观调控力度不会再加大。未来宏观管理将以落实中低价住房的有效供应，加强市场管理，加强存量土地利用为主。

　　2005年二季度REICO房地产市场报告结论(1)

　　2005年二季度REICO房地产市场报告结论(2)

　　2005年二季度REICO房地产市场报告结论(3)

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