预售制度，到底和什么有关

      新闻背景：
　　8月15日，中国人民银行公布了《2004年中国房地产金融报告》。央行在该报告的最后一部分“进一步完善房地产市场管理”中提出，“由于很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。

　　针对该建议，业界质疑可谓铺天盖地。部分开发商认为，正是这一制度的实行，开发商在较低的资金压力下建设出更多的楼盘，银行则从更多的个人住房贷款中获益，而个人则以相比现房更低的价格买到了新房。他们认为，该建议如果上升为政策，将导致新房供应减少，房价上升，消费者将享受不到期房的价格优惠。

　　建设部很快回应，“近期不会取消商品房预售制度”。虽然，善意的建议没有得以实现，但是关于现房的讨论却没有停止。

　　显然，人民银行这个建议的出发点主要源于降低自身金融借贷风险的考虑，但建议引发的这场争论却是始料未及的。而懂得房地产运作的人却都知道，取消预售制度无疑将会击中地产运作的命脉，这个命脉即使不是死穴，也绝对是要害部位。虽然任志强、潘石屹等地产大腕在第一时间内抨击了央行的此份报告，但无可置疑的是，现行房地产市场中存在的不少问题，确实来源于期房预售问题。或者说，期房预售制度，在客观和现实上给一些开发商有了可乘之机，从而导致了不少市场中的不诚信行为和交易风险。虽然一些人士表示，预售制度只是市场经济发展中的一种做法，和地产市场中存在的问题无关。那取消预售制度的建议，为什么会引起开发商这么大的反应呢？预售制度到底和什么有关？

　　■地产开发，一个运作的游戏

　　大多数开发商反对取消预售制度，更多的是考虑项目资金运作的问题。在央行的这份报告中称，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款；“定金和预收款”也有30％的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上。换句话说，如果取消预售制度，那就断了开发商从购房者那里拿钱盖楼的可能，开发商的资金缺口将面临重大危机，项目运作也有可能停止。

　　在西安地产市场中，超过90％以上的楼盘是在进行预售。而业内人士也都明白，资金运作得好，就表明项目运作离成功已经不远了。只要有足够的资金把办理预售证前需要的费用交了，剩下的就看开发商资金的运筹能力，这就包括预收售楼款，银行按揭款以及相关建筑企业的垫资。房地产的预售制度，在现实中确实成就了一批以小资金转动大项目的开发商。

　　■商品房预售中的利润模式

　　虽然开发企业的利润已经没有前两年那么高了，但对地产行业的利润真相一直存在着质疑的声音。品质提高了，成本增加了，房地产确实利润空间也在缩水。但预售制度的取消与否，却再一次把地产利润的计算模式暴露了出来。

　　在一些开发商的利润计算模式中，常常会看到15％至20％的利润会是他们的选择目标。虽然15％左右的投资利润率确实算不上高，但开发企业真正的利润则不包含在这个15％之中，因为这个利润计算模式是基于现行的商品房预售制度之上的。也就是说，15％计算的是总投资利润率，而由于有预售制度，开发商可以用购房者的首付款，以及银行的按揭款，再加上一些其他的资金来源，在开发过程中开发商自有资金的比例并不是很高。这样如果计算地产开发自有投资的利润率，那就不是15％那么简单了。一位业内人士告诉记者，现在的地产开发，更重要的不是开发，而是运作。

　　■预售制度，助长了房价走高

　　商品房预售制度在现实中的支承理由还有另外一个，那就是对于房价的取舍。连购房者都知道，买期房便宜，到了现房就会贵好多。

　　西安不少楼盘，认购价和现房价每平米能相差五六百元以上。这样算下来，买一套期房比买现房能便宜好几万元。而开发商也认为，在考虑资金的时间成本和现房的保险系数基础上，期房确实应该采取较低的价位。但也正是这样一个大家公认的道理，在商品房预售制度下存在了更多的合理性和市场基础。殊不知，房价的低开高走是开发商在销售心理策略上的选择，也正是由于预售制度的存在，助长了市场这样一种销售价格控制的推广策略。记者了解到，为数不少的开发商在预售过程中会实行销售控制，把好卖的房型放到最后去卖，这样就能卖到好价钱。再加上开发商在销售过程中的刻意炒作，让购房者认为再不买就买不到好房了，自然房价一路上涨。