2005房地产遭遇四次强风暴

　　如果说飓风卡特里娜摧毁了整个新奥尔良，美国股市、石油市场甚至美国的经济增长速度都受到了影响。那么对于中国地产而言，2005年的系列新政也让曾经高歌猛进的地产市场受到了颇多影响，“国八条”、“七部委意见”、“六・一”大限等关键词促成了2005地产宏观调控最为严厉的风暴体系，并迅速波及大半个中国楼市，让上半年的楼市陷入僵局。回眸其中，反思其间，风暴带来的绝不仅仅是对如何收拾残局的思考。
　　

　　一号风暴　“三・一七”利率调整

　　风暴源头：中国人民银行

　　风暴内容：从3月17日起，央行开始调整个人住房贷款政策：将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，并针对房价上涨过快的城市或地区,提出个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。

　　市场影响：3・17房贷利率的调整，可以说是今年整个地产调控风暴开始的源头，在没有任何征兆的情况下，利率调整迅速让整个中国地产市场为之震动。用官方的话来说，此举措是通过调整地产市场的需求，从而抑制房价的过快增长。利率上调的幅度并不大，也只是取消了原有的优惠，但央行此举针对的是购房市场中不合理甚至是虚假的购房需求，特别是投机性炒房行为，所以一个看似简单的利率调整信号，却让中国地产市场从此开始陷入观望的低潮之中。

　　地产思考：曾几何时，温州炒房团、山西炒房团被看作是楼市火热的一个符号，只要是炒房团进入的地区，其投资价值无不被楼市看好。甚至有的城市的开发商不惜重金，请来炒房团进行炒作，为的就是给购房者一个信号―――买我这里的房子绝对具有升值潜力。

　　央行的利率调整，再加上背景中对炒房行为的暗指，一纸行文就让此前的座上客成为现在的过街老鼠。是我们此前对炒房团神化了，还是在政策的威慑中把其妖魔化了？但无论怎样，炒房团只是楼市历史中一个产物，没有必要对其进行过多的批判和指责。重要的是，对地产市场运作过程中的价格炒作，却在此前让更多购房者的利益流入了炒房人的口袋。

　　二号风暴　“三・二六”国八条

　　风暴源头：国务院办公厅

　　风暴内容：3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求：一是高度重视稳定住房价格；二是切实负起稳定住房价格的责任；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

　　市场影响：如果说央行的利率调整只是从金融手段来调控楼市，那国八条则给市场一个信号―――此次的宏观调控不仅仅是单一手段的调控。以国务院办公厅文件的形式，关注一个行业价格的走向和调整，这在国内是罕见的。国八条增加了市场观望的情绪，特别是对于准备入市的购房者而言，“等等看”成了市场最大的反应。

　　地产思考：仍然是房价，国八条再次牵动了人们对房价的敏感神经。“中国房价到底有多高？”“城市的地产泡沫到底有多大？”“开发商的利润到底有多高？”……如果说利率调整只是引发人们对房价市场表现的关注，那国八条则让人们开始思考地产市场各个环节和流程对房价的影响，以及对中国地产进行一些深层次的思考；而对于土地供应结构的问题也明确列入国八条。

　　房价上涨过快并不是单纯某个环节出了问题，也不是根除了炒房行为就能解决的。如果说炒房行为只是开发商在运作过程中相关利益者的一个代言，那政府部门、土地供应部门是否应该从导向和政策调整上做一些反思？

　　三号风暴　“六・一”大限

　　风暴源头：国家税务总局

　　风暴内容：自6月1日起，国家调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。

　　市场影响：这是政府对地产市场宏观调控措施细化过程中，最为有效和直接的一条措施。在七部委意见中，严禁炒地、转让期房，遏制投机炒作行为；有3种情况可享受优惠，鼓励支持普通百姓自住住房需求；完善城镇廉租房制度，保障低收入者住房需求。而营业税的征收，则在具体税收措施上断了炒房行为的后路，并进一步加大了投资性购房的资金和时间成本。由于营业税的征收，在六一前，上海、南京、广州等城市，出现了不少炒房者抛盘套现的局面，一方面使得六一成了炒房者的大限，另一方面也通过二手房交易市场的限制，对商品房价格调整起到了积极的作用。

　　地产思考：加大对个人购房转手交易税收的调控力度，让房产投资和投机客面临着不小的压力，在一定程度上打击了那些“炒房人”。新政应该说是比较宽容的，给炒房者一定的时间余地，允许他们在此前把手中的房子抛出去，虽然有不少投机者为此泣血卖房，但市场的不规范也在此前让更多的炒房者赚得盆满钵满。而正常的置业投资者也因此受到牵连，投资成本和时间成本都会加大。

　　在新政实施前，不少城市都出现了商品房供不应求的局面，而新政则让这种虚假的供应表现原形毕露。在六一前，一些地方的楼市甚至出现供大于求的现象，其原因就是不少炒房人手中的房源迅速入市套现，市场一部分需求量转化为供应量。由此看来，建立透明的地产供需信息系统应该是健康楼市所必要的。

　　四号风暴　普通住宅面积标准的确定

　　风暴源头：建设部

　　风暴内容：5月27日，建设部向社会公布了稳定房价的六个工作时间表：1.今年6月底前，直辖市、计划单列市、省会城市和住房价格上涨过快的重点城市要基本实现商品房预售合同网上即时备案，其他有条件的市县也要抓紧推进这项工作。2.各地享受优惠政策普通住房的具体标准，于今年5月31日前公布执行。5月31日前没有对外公布具体标准的地区，即按《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定的三项条件执行，不再上浮。3.今年内各市、县建设（房地产）主管部门要完成城镇最低收入家庭住房困难情况的调查工作。4.今年6月底前，确保40个大中城市基本完成信息系统建设第一阶段的验收工作。5.从2005年7月份起，建设部将公布40个大中城市房地产信息系统主要数据指标和市场监测报告。6.近期，按照国务院的部署，建设部等七部门将组成联合检查组，对部分省市贯彻落实国家宏观调控政策，切实稳定住房价格工作进行专项检查。

　　市场影响：由于普通住宅面积标准涉及到契税和营业税的双重优惠，所以这个标准的大小也尤为关键。在国务院七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》中规定，享受优惠政策的普通住房原则上应同时满足三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各地可根据实际情况，对单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。在国家要求的5月31日之前，北京、上海、杭州、成都等多数城市公布了各地的普通住房标准。从公布的具体标准来看，容积率在1.0以上，单套建筑面积在140平方米或144平方米以下（或套内建筑面积在120平方米以下）成了大多数城市的选择。也就是说，在国家规定的范围内，地方都用足了政策浮动空间，走的是国家政策的上限范围。

　　地产思考：普通住宅面积标准也引起了市场对其合理性的讨论，但此次国家对普通住宅面积的政策界定，也透露出一个强烈的信号，在我国现在的经济条件下，住宅资源还需要保障最大多数人的利益和分配，超过普通住宅标准就要取消税收方面的优惠。也就是说，完全通过市场机制来分配房屋资源还不合理，对于老百姓的购房需求，政策也应进行善意的限制。