付士山：陕西房地产业如何迎接信息化的挑战

　　随着时间的推移，房地产新政对市场的影响已经越来越清晰，虽然宏观调控取得了一些效果，但房地产市场混乱的秩序仍未根本好转。在此形势下，政府相关部门应清醒地认识到房地产市场存在的问题，站在市场化、法制化的角度研究制定科学的应对策略、战略和相关法律法规，使我省的房地产市场走上正规化、法制化的轨道，这是房地产行业和企业当下刻不容缓的一个重要研究课题。

　　从目前房地产面临的严峻形势来看，我们共同面临的问题主要包括:(1)房地产投资增幅没有得到有效控制；(2)房价仍然高于消费者承受能力；(3)住房结构性矛盾仍然十分突出；(4)开发商投机违规违法行为没有得到及时有效的处理、纠正和打击；(5)房地产信息化建设落后且已形成局部垄断；(6)地方政府市场调控手段软弱、措施不力等等方面的问题。下面仅就房地产市场信息化建设领域存在的问题,阐述以下基本观点：

　　房地产市场信息化管理迫在眉睫

　　今天，我们人类正走进以信息技术为核心的知识经济时代，信息化已经越来越成为政府了解和管理市场的重要手段，尤其是在目前形势下，对房地产行业尤其是政府相关部门来说，房地产信息系统建设在宏观调控中的作用欲加显得格外重要。

　　国务院、建设部十分重视房地产信息系统建设，从2003年以来相继出台了一系列指导性文件，为加快房地产市场信息系统建设，调控房地产市场，确保全国房地产市场和行业稳定发展起到了积极的作用。

　　2004年12月31日，建设部出台了《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》（发布文号：【建办住房[2004]116号】），该纲要作为各城市房地产信息系统建设和验收的基本标准和依据，并要求各城市应按照纲要的统一要求，因地制宜、积极稳妥地建立和完善房地产市场信息系统。2005年8月初，建设部组织专家评审组，对全国40个大中城市房地产市场信息系统第一阶段建设工作进行了检查验收。包括西安市在内的40个城市全部通过验收，其中20个城市达到优秀，其他城市合格。 

　　就陕西省目前房地产信息化建设的发展状况来看，我省房地产信息化建设工作虽取得一些成效,但还远远不能满足房地产市场和广大消费者的需求，就全省来看，10个地市在房地产信息化建设方面发展程度参差不齐，存在一系列急待解决的问题。

　　首先是信息化建设基础薄弱，信息化建设缺乏基础的配套设施、专业的技术人员和专业的基本技能，更谈不到对当地房地产市场细致的调查、科学的论证和严密的监控。目前，陕西省10个地市大部分地市还没有建设政府房地产信息网络，市场交易还处于比较落后的原始阶段，交易信息无法实时采集，难以及时提供商品房供求总量、供应结构以及价格变化等信息，无法为政府全面、及时、准确把握房地产市场现状、分析市场运行趋势、实施全省房地产市场调控提供科学可靠的依据。虽然建设部等7部门在2004年7月就下发了《关于加强协作共同做好房地产信息系统和预警预报体系有关工作的通知》（建住房[2004]7号），但限于上述所提到一些的实际问题，我省的房地产预警预报体系一直都没有建设完成。

　　其次，市场信息透明度不高，消费者与开发商和政府之间信息极不对称。信息不对称包含很多方面，主要是开发商方面有关证件以及建筑设计、规划、包括成本等专业的信息作为购房者自然不是很清楚。最近，福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元到3094元不等，销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的最低利润为20%，最高利润超过90%，平均利润率为50%。福州市公开房地产“成本清单”的做法，受到公众好评。而在我们陕西省，房地产也毫不例外属于暴利行业，然而，包括我们的物价部门没有人清晰地告诉消费者，房子的成本、利润以及价格应该是多少。广大消费者没有一个准确的判断，只好糊里糊涂地跟着“市场”跑，这样必然会产生如价格欺诈等方面的问题，给房地产市场造成一定的危害。

　　第三，房地产交易信息被垄断、割据，信息系统综合监测作用基本丧失。目前，土地、规划、房产、交易、银行等政府相关部门及金融机构相互之间缺乏有效的联动机制和基本的信息化共享平台，开发商与消费者更缺少了解政府最新政策的渠道和平台，广大老百姓了解房源及行业信息只有依靠三秦房产网、新浪房产等专业房地产门户网站。这样传统的条块分割管理使许多不法开发商有机可乘，违章销售，诈骗银行等事件时有发生，2004年发生在西安的“恒星大厦非法销售案”及“澎源房地产违规开发虚假宣传”等事件应该给政府有关部门许多深刻的教训。

　　四，公开、透明的房地产市场信息披露和监督机制没有建立，有关房地产管理部门不但垄断了相关的市场信息，反而有借此与部分企业合作在市场大肆牟利等不良现象，借助目前的房地产市场信息系统、政策措施和技术手段，难以有效地遏制“人为惜售”、“一女二嫁”等违规行为。致使一些市场不规范甚至违规行为难以浮出水面，长期得不到及时处理和纠正。

　　所以,面对房地产信息化建设存在的一系列问题，进一步提高信息化认识，加快信息化建设步伐已成为必然。只要我们转变观念，提高对信息化建设的重视程度，以政府信息化为主导，以实现企业信息化为基础，以实现整个房产行业的信息化为目标，迅速建立政府相关部门完善的市场联动机制，抓紧实施信息化建设的几个核心环节，切实推进我省的信息化建设，就一定会使我省的房地产市场的信息化建设驶入快车道。具体应从以下几方面着手:

　　第一，针对房地产信息化基础建设的薄弱环节，从基础建设工作抓起，抓紧对相关人员的技术培训，借鉴外地“不上网就下岗”的激进措施，迅速提高信息化管理者的业务素质；同时与专业网络公司或专业网站合作，迅速建立起基本数据库和政府房产专业网站，为市场管理信息化打下坚实的基础。

　　第二，针对各级机关调查出的市场交易等方面的数据，组织专业人士进行专项分析，定期把研究结果向社会公布，以指导房地产市场理性投资，引导消费者消费潮流，着重抓紧研究老百姓最为关心的商品房价格分析评价方法，配合国家统计局，对现行开发统计快报中房价等指标进行适当修正，增强指标的科学性和统计数据的时效性。

　　第三,尽快实现建设部与40个城市市场信息的互联互通，抓紧制定《房地产市场信息系统建设技术标准》，加强全国现有40个城市房地产信息系统数据采集和整合效果，研究完善数据分析和发布机制，充分发挥信息系统的作用。

　　第四,与规划、建委、物价、银行等部门建立统一的信息系统建设技术标准，实现各系统之间的互联互通，加强对房地产开发市场的管理，针对各个具体项目建立严格的网上申报审批制度，实现项目从立项到最后销售、工程验收等环节的网上一条龙管理，并及时与公众房地产专业网站配合，向广大消费者及市场开放，减少人为干扰，接受群众监督，最终实现市场管理的公开化、透明化。

　　此前，在建设部的大力推动下，全国房地产预警预报信息系统已于7月1日正式启动。这些城市有望在今年三季度末提供初步的数据分析报告。同时也是从7月1日起央行力推的全国个人征信系统在北京、浙江、广东、重庆、陕西、广西、四川和湖南8个省市联网。这意味着今后在这8个省市的征信系统中留有不良记录的失信者名单，不仅会出现在本省份的银行系统内，还将为其他7个省份的金融机构资源共享。

　　舆论认为以往政府、企业上网，绝大多数表现为政务公开、网上反馈、企业名片及形象宣传，此次，“个人征信系统”是政府及企业联合通过信息化来加强对市场的管理，我们姑且不论此系统到底有多大作用，有没有漏洞可钻，但可以肯定的是，它标志政府、企业对房地产市场管理的进一步明确化、具体化，其意义不在于一个系统，而在于预告了房地产市场的割据管理状态迈向跨区域管理行业内信息资源整合发展的必然趋势。

　　房地产网络建设要迎头赶上

　　房地产网络建设作为市场信息化一个非常重要的方面，在房地产市场发展各个环节都发挥着极为重要的作用。与北京和上海、广州、深圳等沿海城市相比，陕西的房产网络发展还存在一定的差距。还需要政府、企业及社会各界的广泛关注和大力支持。

　　在北京和南方沿海城市，房地产网络营销已成为各个房地产企业必备的营销工具，各个企业不但拥有自己的企业网站，而且80%项目都有独立的项目网站，各网站不但具有形象展示、在线咨询、在线订房等功能，而且各个项目在各专业房地产网站、门户网站的广告投放逐步扩大，一般情况下，各个楼盘网络广告投放量占其项目广告总量的10%?D?D16%左右，顺驰2005年仅在新浪一家网站广告投放额达400万元，而且还在逐年在扩大，网站已经成为他们仅次于报纸、电视之外第三大必选媒体，在日常招聘、招标促销活动、市场调查等方面必不可少地与网络结合，进行线上线下的紧密配合，取得非常好的效果。
 
　　与网络环境较好的北京及沿海城市相比，陕西内地的网络环境究竟如何呢？据CNNIC第16次互联网发展报告调查，全陕西省网民数量已经达到300多万，全陕西网站数量有5745个（其实际数量已远远超过这个数字），这样庞大的网络市场已经大大满足了网络营销所需要的规模和数量，但具体到房地产行业，其反差就尤为明显。

　　其实，西安房地产网络发展萌芽很早，几乎是与中国互联网同时起步的西安房地产超市网站建成已有10年的时间，已有八年历史的西安房地产信息网，加上后来居上的三秦房产网以及去年进入陕西的新浪房产频道，目前大大小小的网站约有50多家，以新崛起的新浪陕西房产为例，该网站凭借强大世界第一华人门户网站的品牌和仅次于CCTV的媒体影响力，扎根西安不到一年，其专业性、权威性和影响力已远远超越其他房地产网站，其势头直逼传统媒体，成为陕西房产行业沟通交流和咨询传播最为便捷的平台和通道。

　　虽然房地产网络为陕西房地产的发展做出了巨大的努力，真可谓功不可没。各个网站除了以最快的速度传播来自建设部、建设厅等政府部门的最新政策信息，为各个楼盘做大量的宣传报道。然而，各家网站在陕西庞大的房地产行业中所处的地位却极为尴尬，就其自身盈利性来说，陕西各个房产网站却没有一家实现盈利。业内人士分析，陕西房地产行业规模不小，但基础比较薄弱，许多房地产企业是以工程建筑发迹，这就决定了这个行业网络环境普遍较差，许多企业对互联网知识知之甚少，对房地产网络营销的了解几乎是一片空白，这从各企业高层年龄偏大、学历偏低的现实可以得到明证。其中最有说服力的例子就是许多企业老板不懂计算机、不会打字，更不会上网，这从一个侧面说明了我们的企业在抛弃互联网的时候，他们也即将被互联网时代所抛弃。

　　仅从各个房地产企业的网站建设就对我们企业的情况有一个大致的了解。通过对西安房地产企业现状的调查，有83%的房地产企业拥有自己的企业网站，而这些网站中有70%以上的网站常年处于瘫痪状态，几乎没有专人去进行定期的维护和日常的更新。从各房地产企业对网络营销的认识来看，大部分企业对网络营销还没有一个基本的概念，所以就更谈不上网络广告的投放。面对汹涌而来的网络信息化时代，陕西本土化企业已经面临来自上海绿地集团、大华集团、北京国事通、珠江创展、中海地产等外来企业的重重包围，这些企业一进入西安就展开一系列凌厉攻势，在新浪陕西房产等房产网站施展他们的网络营销战略，仅从这些企业网络营销战略思路上，本土企业与他们的差距可现一斑。

　　房地产企业信息化悲壮前行

　　从房地产市场信息化管理方面来看，在政府上网工程及市场管理要求不断提高的大趋势下，政府的管理意识在不断加强，就其信息管理的系统性、权威性信息规模而言，无疑远远走在了企业个体的前面。当政府通过信息管理来加强对市场的引导、调控和管理房地产市场时，我们的房地产企业信息化程度究竟如何呢？

　　据调查，在陕西的房地产企业中，运营管理除了财务系统外，很少有企业采用OA、CRM等管理系统软件，最多不过使用了销售管理软件，即使在企业最近三年的计划中，在企业信息化方面，90%的企业基本上没有这项投入，而与此形成强烈对比的是刚刚结束的“中国房地产企业信息化应用10强”评选结果中，包括万科、金地等10家企业近3年在企业信息化方面的投入最低的也有300万的投入，最高的是沿海绿色家园集团，总投资超过2300万元，其次是万科集团投资总额为2000万元，这10家企业中，信息化管理基本都延伸到销售、项目、财务、物业、成本、客服等各个方面。

　　在我们陕西当地的企业当中，真正意识到信息化管理对企业实质意义的企业微乎其微，一般的企业“信息化”表现在使用电脑办公、建立简单企业网站的层次上，稍好一点的购买一些财务软件，推行OA。电脑+OA软件+企业网站就等于我们企业信息化，更有大量的企业对房地产企业信息化还没有任何的概念。

　　在国家把宏观调控当作一项长期任务来抓的时候，很多的房地产企业不但要经历短时间的阵痛和剧痛，甚至在激烈的市场竞争中被淘汰出局，而那些在竞争中生存下来的追求规模化经营和可持续发展的房地产企业也同样面临管理上的困局。

　　一方面，市场的游戏规则已经改变，土地暴利和金融环境的紧缩，使资金与土地将不再是企业制胜的法宝。房地产市场的竞争将集中到产品品质、品牌和项目运作能力和企业管理能力等本质意义上的竞争。如何通过科学精细的管理运作为客户提供最具市场竞争力的产品，使客户的价值最大化成为我们不得考虑的首要问题。

　　另一方面，对于集团化、多项目、跨区域运作的企业来说，如何使进度、成本、流程、资金链、管理模式、对外协作、资源整合、品牌和文化延伸得到有效的控制，如何构建一个管理精细、控制严密、体系平衡、灵活扩展的管理组织系统，成为企业面临的一道难题。而在北京及沿海城市已经采用的“信息一体化管理”将成为强化企业核心竞争力和提高企业管理能力的制胜的一剂良药。

　　所谓“信息一体化管理”就是指借助于信息化技术，有效组织协同资金流、资源流、信息流等核心管理要素实现企业的精细化、一体化集成。借助于先进的管理系统，企业最高决策层可以及时获得企业的经营业绩预测、资金动态、需求计划、项目动态等一系列决策信息，达到对各个地区、项目、进度等各个方面的决策；
 
　　同时在项目的各个不同阶段，实现对不同层级的管理和业务需求，如在拿地阶段，就可以借助信息系统积累的周边项目信息和项目投资分析模型进行可行性分析,迅速判断不同地块、不同成本决定的项目投资回报；在定位阶段借助于系统积累的竞争项目信息客户需求信息优化项目定位；另外在工程施工阶段和项目销售阶段都可以借助信息化管理实现科学的决策和运作。

　　2005年8月1日，华润置地在与顺驰公司竟拍80轮之后，以25.65亿巨资拿到了北京清河地块，如此举动被人惊呼为“疯狂”，在华润置地，企业信息化系统是战略与管理实施的载体和工具，其公司战略、业务模式与管理软件环环相扣，使华润置地在被别人视为“高难度”的项目上仍能实现可确定的收益，这样来看，我们就很容易理解他们在竟拍中的“疯狂”举动了。

　　房地产行业信息化建设任重道远

　　房地产行业的信息化建设是在政府和企业及社会各界紧密配合下的系统化工程，是一个“整体规划、分步实施”的过程。信息化建设的完善,首先需要提高认识、转变落后守旧的思想观念，在人员培训、设备配置、资金投入等方面要加大力度，迅速改变我省信息化落后的局面。我们已经看到在广州、南京等地在信息化建设方面已经远远超过我们内地，也看到万科、招商、金地、沿海、龙湖、首创等众多企业已经在信息化方面投入巨大，并却取得不凡的业绩。在信息化时代正在向我们走来的时刻，我们的政府和企业要紧紧抓住信息化时代的机遇，迅速提高行业和企业信息化管理水平，提高全省房地产行业管理和开发运作的水平，最大限度地调动传统房地产运作中的资源优势，用信息化技术改造房地产管理和开发的各个环节，最终实现房地产行业的信息化。（作者为新浪陕西房产频道主编  西安双赢策划广告有限公司总经理）