宏观调控不断深入 地产投资转向掘金工业地产

　　在住宅被宏观调控之后，地产投资转向了写字楼、商铺等物业；而当写字楼、商业地产“调控”风声吃紧时，地产投资又及时转向了工业地产在资本尚未找到出路的时候，温州客甚至已经把温州的工业用地炒到了100万元/亩的高价，“这个价格并非有价无市，而是有买有卖。”知情人士称就像一场游击战。在住宅最红火的时候，一进一出日进斗金，在住宅被宏观调控之后，地产投资转向了写字楼、商铺等物业；而当写字楼、商业地产“调控”风声吃紧时，地产投资又及时转向了工业地产。

　　在资本的冲动中，不仅是像格力电器、美的集团、海尔集团等国内家电巨子不约而同地打着产业“扩军”的旗号大举圈地，建造自己的工业园区；甚至是像浙江的民间资本、乃至是做配件发了财的个体老板，都想把手里头的钱投向工业地产。

　　工业地产掘金记

　　2005年初，于越（化名）接到了一笔单子，老板利用自己的关系打算开始运作一个据说是利润丰厚的工业地产项目。“如果做成了今年的年终奖将会很丰厚。”于越对此很是期待。

　　“做工业地产关键是弄到工业用地，而且关键是价格要低廉。”于越告诉记者，除去工业地产在运作上的专业化，最基础且最富有神秘色彩的是它的价格。“每幅地块的价格都是不固定的，一般来说，各个园区会提供一个基本的报价，关键是看怎么谈了。”

　　而于越的老板显然得天独厚。从政府部门出来之后，于越的老板开始从事工业地产咨询，在一次聚会上偶然获知了一个信息，与他的前同事一拍即合，把他们牵连起来的就是一块位于康桥开发区不远的工业用地，总建设用地面积近200多亩，可建近9万平方米的建筑，已经“五通一平”。

　　于越老板的前同事早就开始经营房地产，因为此前在政府部门工作过，独立出来后，把企业也挂靠在了区政府名下，在上海黄页中，该公司的所属分类是房屋租赁。

　　“因为这层关系，康桥的这块地实际上已经在掌握之中。”于越说。

　　从2004年中开始，工业用地的审批就缩紧了，一些利用不充分的工业园区被撤销。一位原想从事造纸生意的投资商张先生曾经告诉记者，为了找到一小块盖厂房的工业用地，他几乎跑遍了浦东的金桥、康桥等园区，但是一直找不到合适的土地。世邦魏理仕的报告显示，从2005年初开始，工业用地的价格一路上扬，而且很多园区出现了供不应求的状态。可以说，工业土地已经“奇货可居”。

　　拿着土地详细规划的于越和他的同事们开始向有需求的企业推销。“如果光是做中介商，进行土地的转让，其实赚不了多少钱。”于越告诉记者，真正赚钱的是在仓库上盖厂房出售。于越的目标是有物流仓库需求的企业，例如宜家、APL等外资企业，对外报价0.8元/平方米/天。同一般的住宅买卖一样，每一个有产权证的工业物业都可以进行自由买卖，根据需要，还可以进行产权分割，独栋交易。而由于租金的不断上涨，出租获得的利润更为诱人。

　　如果这笔生意能做成，丰厚的利润唾手可得。“仓库面积大约在3.6万平方米，一天的租金就近3万元。”尽管于越并不知道老板与他的伙伴的分成比例，也不知道土地的最终出让价格，但是即使以上海工业园区的平均地价水平86.1美元/平方米计算,于越估计该项目的利润至少要超过10%，而且可以肯定的是这块土地拿得相对低廉。

　　像于越的老板所从事的业务一样，更多的人看到了工业地产的价值。“我所看到的，一些民营企业，各种行业的企业，不管先前在做什么，但这两年只要有了点实力的，要么已经涉足房地产，要么就正在奔向房地产业的路上。”张先生称，“而现在的热门是工业地产。”

　　以工业的名义

　　“相对于住宅和写字楼，工业地产的毛利润率相对较高，能达到10%以上，运作得好毛利润率甚至可以达到15%。”世邦魏理仕工业及物流服务部高级经理李林松告诉《第一财经日报》。

　　但是在李林松看来，炒作工业地产是一件存在，但是较少发生的事情。“国内的工业地产商目前还不成气候，做工业地产最重要的是要有雄厚的资金实力。”李林松透露，在他手头上最小的项目，金额都要超过1亿元。

　　于越告诉记者，一般来说，这类的炒作仍然是以公司的名义进行的，因为“工业地产投资不是买几个厂房那么简单的事”。

　　“其实这种操作模式很简单，有些企业通过工业项目为借口从政府手中取得土地，之后他们会在这块土地上进行建设，当然也会在这个地块上建设一块属于自己的厂房，但大多数的土地建设之后，都拿来出售。实际手段，和早期经济发展的二道贩子手法类似，只是他们投资更大，收益更多。想象一下，一个再大型的企业，如果仅仅用于自己生产，需要修建多大的厂房？有必要这么大面积吗？他们的用意，当然还是看中了土地的价值，因为多数土地建设之后，事实上是卖给了别人。”一位深谙工业地产投资之道的业内人士这样解剖企业对工业地产的运作。

　　“通过炒作工业土地转手赚钱的利润其实非常微薄，做定制厂房长期出租的利润率是最为可观的。”李林松称。在近期有很多的工业用地在市场上寻找买家，但是真正转让成功的很少，其中主要是因为价格问题。在李林松看来，运作工业地产前期，企业需要为这个项目进行很好的包装，然后去园区购买土地。

　　而目前由于上海以及周边的工业用地的指标早已不够用，而且项目的审批也越来越严格，想要分一杯羹的投资商们开始把目光投向重庆、西安等二线城市的重镇。

　　但是尽管有火热的资金想要投入工业地产，业内仍然认为相对于其他的房地产项目，工业地产的投资更为专业，而且限制很大。

　　世邦魏理仕副董事罗恩告诉《第一财经日报》，在国外，私人可以通过购买工业地产基金来投资工业地产，而在国内目前还没有工业地产基金可供投资，一些投机客最普遍的方式仍然是通过利用一定渠道的资源，对项目进行炒作。

　　这种炒作受到了国家政策的限制。现有的炒作较为原始，远达不到“炒熟”的地步。“最重要的是到目前为止，甚至在以后很长一段时间内政府是不会公开放开工业地产市场的。”于越表示。

　　而在10月12日闭幕的全国落实经营性土地使用权出让制度座谈会上，国土资源部副部长?O小苏称，今后除商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须全部实行招标、拍卖、挂牌出让外，要逐步探索扩大招标、拍卖、挂牌出让土地的范围，四类用途以外土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，不管是什么用途，都应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让，逐步把具有一定替代性、竞争性的工业用地等纳入招标、拍卖、挂牌出让的范围。

　　但是在资本尚未找到出路的时候，温州客甚至已经把温州的工业用地炒到了100万元/亩的高价，“这个价格并非有价无市，而是有买有卖。”知情人士称。