西安物业管理遭遇五道坎 需突破瓶颈

　　日前，记者从西安市物业管理企业协会年会上了解到，西安市物业管理行业在取得长足发展的同时，也遭遇到制约发展的瓶颈。而要适应和参与今后的市场竞争，迈过包括覆盖率低、收费率低、从业人员待遇低等问题在内的“五道坎”已是刻不容缓。

　　■全国物管行业发展迅猛

　　据介绍，我国物业管理自1981年3月在深圳诞生以来，至今已走过25年的发展历程。据不完全统计，我国目前物业管理企业总数逾3万家，从业人员突破300万人，年经营总收入超过800亿元，城镇物业覆盖率接近50％。在全国物业管理服务业大发展的背景下，西安市物业管理服务业从1993年1月开始，也已经走过了13年的历程，现正式注册的物业企业有250余家，服务总面积3000多万平方米，城市物业管理覆盖率约为35％，物业服务从业人数约1.4万人。

　　可以说，无论是在在西安还是其他地区，物业管理服务业已发展成为创建卫生文明城市、构建和谐节约社会、增加社会就业岗位、保障城镇居民安居乐业、维护社会治安稳定、绿化美化生活环境的新兴服务行业，逐步成为各级政府、社会投入最少，但社会效益改善最为明显的行业之一。

　　■西安物管需突破“瓶颈”

　　物业管理在西安发展至今已经有十多年的历史，作为新兴服务行业，其发展非常迅速，国有企业、事业单位后勤改制全面铺开，已开始进入物业市场；行业服务水准也在不断提高，物业管理企业类型逐步齐全，其中民营物业企业数量增长快，市场竞争力增强。从业人员的专业技能、个人素质有了明显提高；业主自我管理的约束机制正在建立，业主维权时代已经到来；物业管理市场充满了活力，涌现了一批品牌物业管理公司。

　　但是与全国物业管理发展水平相比，西安市物业管理服务行业还存在着不少问题和差距，甚至有些问题已经严重威胁到物业企业的生存，成为制约西安市物业行业进一步发展的瓶颈，主要表现在以下几个方面：

　　其一，物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小。西安市物业覆盖率远低于全国平均水平，物业服务从业人数仅占全国300万物业从业人员的0.5％，每企业平均管理物业面积不到14万平方米，平均注册资金70余万元。

　　其二，物业服务收费水平低、收费率低，代收代交垫支多，个别管理部门乱收费，导致企业亏损严重。据调查，有的小区物业管理服务费收取率仅为30％。

　　其三，物业从业人员待遇普遍偏低，物业行业对人才的吸引力很弱，物业企业员工流失率较高，严重影响着物业行业的管理水平和服务质量。

　　其四，物业管理服务市场化发育不全，政府职能未能完全到位，物业协会运作模式有待改进，物业协会作用发挥不够，服务会员的力度有待提高。

　　其五，有些企业与业主的关系不够顺畅和谐。有些物业企业服务意识不强，质价不符，质次价高，甚至只收费不服务，损害了业户的合法权益，损害了物业行业的声誉，最终也损害了物业企业自身的利益。同时业主的交费意识不强和交费能力不高，甚至恶意拖欠物业费用，导致物业企业难以为继和服务质量下降，最终也损害了业主自身的利益。