转换观念 西安物管悄然进入业主时代

   我国物业管理企业自１９８１年在深圳诞生以来，至今已走过２５年不平凡的发展历程，据不完全统计，我国目前物业管理企业总数逾３万家，从业人员突破３００万人，城镇物业覆盖率接近５０％。在全国物管发展的大背景下，西安市物业管理从１９９３年开始，至今走过了１３年的风雨历程，现正式注册物业企业３００余家，管理小区５８０多个，城市物管覆盖率３５％。随着物业管理的普及和发展，业主和物管企业之间的矛盾和冲突增多，业主的维权意识日渐提高，于是有专家认为：现在的物业管理格局已悄然由“企业时代”转向了“业主时代”。   

    转换观念

    创新模式

    西安市的物业管理发展至今，已被西安的市民广泛认识和接受，但与全国特别是深圳等地的物业管理相比，存在着一些问题和差距。西安市物业管理协会会长濮斌峰认为，目前西安市物业管理存在的四方面问题，是制约西安市物管行业进一步发展的瓶颈。

    其一，物业覆盖率低，从业人员比例少，物业企业规模小。我市物业覆盖率远低于全国的平均水平，物业服务从业人数仅占全国３００万物业从业人员的０．５％，每企业平均管理物业面积不到１４万平米，平均注册资金７０余万元。

    其二，物业服务收费水平低、收费率低，代收代缴垫支多，个别管理部门乱收费，导致企业亏损严重。

    其三，物业从业人员待遇普遍偏低，物业行业对人才的吸引力很弱，物业企业员工流失率较高，严重影响着物业行业的管理水平和服务质量。

    其四，物业管理服务市场化发育不全，政府职能未能完全到位，物业协会运作模式有待改进，物业协会作用发挥不够，服务会员的力度有待提高。

    针对以上问题，西安市物业管理在今后的发展中有几个问题值得注意：第一是观念的转变。业主要转变观念，应认识到物业管理提供的服务是商品要等价交换，享受服务就要交费，交多少钱提供的服务标准不同。对物业公司而言，管理不是行政管理，是提供服务，找准自己角色很重要，言过其实，说到做不到容易产生纠纷。

    第二是物业管理模式的创新。物管企业应在把先进的物业管理模式引进来的同时，要结合本地风土人情和不同人群的社区，不断实现物管模式的创新，这才能使物业管理更人性化，才能为企业带来更好的经济效益。最后，西安的物管基层人员专业服务水平和素质有待进一步提高，要适当增加一些专业技巧技能方面的训练和讲座。

    在房地产市场中，物业管理是不可或缺的一部分，消费者把大半生的积蓄投入住房商品中，理所当然要使自己财产保值增值。那么，好的物管会使业主享受高品质的生活环境，营造适合人身心键康的文明社区。   

    新版条例 仍有不足

    我国的物业管理行业是时代的产物。从１９８１年到现在，物业管理已经走过了２３年。物业管理行业通过企业化、专业化、市场化的管理赢得了社会的认可，并得到了长足的发展。

    国务院《物业管理条例》已施行两年，这是我国目前最高效力的物业管理法律规范，是我国物业管理发展道路上的一个里程碑，此前国家、省、市相关部门相继出台了一系列的规章政策，收到了非常明显的社会效果。《西安市物业管理条例》也已于２００５年８月２５日公布施行。物业管理的法规政策体系的逐步完善，为今后物业管理行业的规范健康发展，提供了法律政策保障，铺平了前进的道路。近两年来，也不断出现各种新问题，比如：利用物业的公用部分和公共设施、场地等开展多种经营以弥补物业服务费的不足，这是《物业管理条例》出台前，物业管理公司普遍单方采取的一种做法，但在条例颁布实施后，这种做法必须要在征得业主大会的同意并按照会议决议分配经营所得以后方可采取。

    实际上，由于《物业管理条例》刚刚实施不久，不少物业管理企业还没有来得及采取补救措施，有些企业则故意隐瞒业主迟迟不按照规定程序做，使得社会对物业管理企业的诟病越来越多。房地产专业杂志社的副总编张红喜认为：“目前物业管理发展出现了一种行业非典型特征，社会各方面力量都开始介入。因此最终理顺诸如业主、业主委员会、业主大会和物业管理企业彼此之间的关系问题，已非行业一己之力所能解决，它需要发动广泛的社会力量。”   

    业主维权 仍需理性

    之所以说西安的物业管理已经进入了“业主时代”，主要原因是现在的西安物管业发展以业主为中心呈现出了两个典型特征：其一，业主参与物业管理的积极性提高，但参与的深度和广度并不明确；其二，业主对物业管理的要求也越来越高，有时还非常苛刻。与此相对应的逻辑结果是，物业管理企业的经营风险和压力不断增大，物业管理基层工作人员的专业素质和服务技能面临极大考验。

    本报与西安市物业管理协会于２００５年初成功举办的“物业服务，情系千家万户”大型系列活动，受到了广大业主的欢迎与好评，业主参与性很高，增强了物业企业的沟通与交流。

    业主积极性的提高表现在维权事件的不断发生。一般来说，业主维权主要集中在两个方面：一是物管合同到期是否更换物业管理公司、以什么方式更换；二是物管收费价格究竟合不合理。各种维权事件的发生已经说明了业主正在提高自我保护能力，但是就在这提高的同时，也显露出不少的问题，主要表现在业主参与的方式、方法和深度、广度还不明确，需要进一步探讨。

    对于这个问题，有关业内专家认为：“北京的业主值得学习，维权时表现得十分理性，同时对物业管理专业的认识也非常到位，不会提出不切实际的要求。西安的业主也要多从客观、理性的角度出发来进行维权。”他同时认为业主委员会也应该建立一个很好的监督机制，而不是一人说了算或者少数几个人说了算。