陕西商品房空置面积仍然居高不下 出路何在？

　　根据陕西省统计局统计信息显示，截至２００５年底，全省商品房屋空置面积为１７３．５２万平方米，比上年增长４７．６％。统计显示，２００５年陕西省房地产开发投资、空置面积仍然居高不下。在去年商品房屋空置面积中，商业营业用房空置面积为２３．２９万平方米，增长７６％。房屋空置率缘何居高不下？过高的空置率对房地产业乃至整个经济会产生怎样的负面影响？如何遏制空置房面积逐年攀高的现象？

　　供求错位

　　导致空置房增多

　　“开发商追求利润无可厚非，但目前市场上供应的商品房品种层次偏高，房价比较高。经济适用房的开发比较少。”对于商品房空置率较高的问题，西安建筑科技大学经济研究所所长刘晓君教授认为，供应结构不对应。房价的持续走高，国家宏观调控政策的频频出台，使得不少人持币观望心理增强。商品越多，人们的购买越理性，越期望降价，这是一种司空见惯的市场现象。记者在采访中了解到，当前，人们对房屋降价的预期强烈，不少人持币观望，加之，市场行为不规范，有的楼盘开发商不守承诺，物业管理和售后服务不到位，老百姓害怕上当受骗，一些人购买热情明显降低，于是楼盘销售周期变长，空置房越来越多。

　　从房地产商的角度来说，前期资金是从银行贷款所得，如果开发成功，利润归自己所有，如果楼盘卖不出去，则宣布破产，空置房任由处置。

　　刘教授认为，房地产从开发到销售进入市场，有一个过程，消费者的认识和接收也有一过程，统计结果上或多或少会有偏差。如果销售周期能够延长一些，统计结果会更精确点；目前西安市商品房市场全面升温，势头不错，商品房空置率将逐步缩小。

　　难题解决

　　主要靠市场调节

　　空置房的居高不下，使部分开发商资金困难，无法进行正常经营，银行无法按期收回本金及利息，加之房屋的维护费用，形成新的资源浪费。

　　专家认为，要解决商品房空置的难题，只能主要靠市场规律主导，政府宏观调控为辅。当然降价是最能解决问题的办法，对市场滞销、不对路的空置楼盘，只能以降低价格予以消化，早降价才能少受损失，盘活存量资金，投入新的经济增长点，有可能早得益。如果价格降到与价值相符，则供求会平衡，空置楼盘也会较快消化；还可根据市场需求、重新“包装”、改造，由于重新改造需要投入一笔资金，因此必须通过市场调研，在与降价手段进行成本和风险的比较后作出正确判断。

　　从一些通过“包装”和改造后再上市的楼盘看，由于提高了自身，迎合了市场需求，销售情况大为改观，比单纯降价更能产生综合效益。对符合市场要求但开发成本过高造成定价也高的空置楼盘，消化的第一种方案也是降价，使自己的房价适合或至少接近某个层次购房者的经济承受能力。这样回笼的资金可以开发新的楼盘，不使企业陷于困顿。当然还必须力争降低建房成本，以新建楼盘的赢利，来弥补老楼盘的损失。

　　降价不是惟一出路

　　但事实上，目前房价还在不断上涨中，房地产商认为自己的房子即使空置也不能降价。“所以加大银行的监管力度，是解决空置的突破口。” 业内一位有识之士说。

　　有些项目开发初期，其选址、品位、设计、结构等与建成后当期的市场脱钩，而消费者的判断力、收入和审美情趣在不断提高，由于缺乏市场需求，这些“落伍”的商品房于是积压下来，造成空置。这就要求开发商在初期更应该重视开发项目的可行性研究，力求超前和创新，毕竟房地产的最终用户是消费者，他们的需求才是最重要的。

　　另外，商机无限的租房市场给“空置房”提供了消化空间。一般来说，城市户籍人口是需要买房或建房住的，他们是城市最稳定的居民。暂住人口是需要租房住的。他们大多在城市就业、赚钱，有不同档次的租房需求。比如，技术人员、大学生一般都要求较大较好的住房，而外资公司的高级白领则要求更好的住房。如果有房地产商还在为空置房苦恼，稍稍调整一下视角，他们就会发现，在消化掉空置房屋的同时，租房市场也蕴藏着无限的商机。

　　
　　相关链接：近日，在建设部正式对外公布的《建设部２００６年工作要点》中提到，为拉动住房消费，合理引导住房建设和消费，继续实施有区别的税收政策，引导住房开发结构调整和居民合理消费。在搞活二手房市场的同时，规范发展房屋租赁市场，鼓励居民通过租赁等方式解决住房问题。为了克服消费者的持币观望情绪，政府也不遗余力出台意见拉动内需。为了调节市场产品供求平衡，《要点》还提出，继续调控项目立项和土地供应，及时安排并公布普通商品住房和经济适用住房开发项目，控制套型结构和销售价位，从源头上控制高档商品住房开发，引导和增加中低价位、中小套型普通商品住房的供给。严格经济适用房的供应对象和申请审查、严格执行建设标准、严格规范销售管理、严格上市交易管理、严格集资合作建房管理。开展以货币补贴为主解决低收入家庭住房问题的试点。