“看上去很美”---“以租养房”应慎行

    近年来，房价的上涨使得许多有志于房产投资的消费者欲一试身手，但一次投资数十万元又使得工薪阶层难越这道门槛，不得已借助银行贷款。##Detail_Page_AD##有些人想尝试只需支付首付和简单装修，再将房子出租以租金来付按揭，这等于是租户给自己养房。那么，这种“看上去很美”的投资模式是否可行呢？

    据海南某房地产经纪公司销售主管介绍，在两三年前房贷利率和相关税费没有提高之前，理论上说房租基本和按揭贷款持平。但是该主管指出，房主的预期租金与租户的付出往往是不一致的。双方经过多次协商后才会有一个均衡价格，而这样形成的租金往往会低于房主原先的预期。

    该主管以客户吴先生为例，2003年，吴先生通过银行按揭投资了一套海口国贸地区80平方米的商品房，全款20万元左右。吴先生首付两成4万元，另外16万元以5.51%的利率办理20年按揭，以等额本息法计算，月供为1101.52元。吴先生原本拟以千元价格出租，但是经过多次商议，最终以800元的租金成交，这还不包括他另投入的2万元的简单装修费用。最终算下来，吴先生收的房租款不能抵付每月的按揭。而即便以5.51%的利率以30年等额本息计算，月供楼款仍需要909元，房租仍是难以支付按揭贷款。

    据了解，目前想投资房产而资金不够的客户，想用“以租养房”方式投资的不在少数。但这样不仅租金抵消不了按揭，而且，各种不可预见的风险也层出不穷。据国贸的租户陈先生说，有时租房客为了住到同等条件更便宜的房子，经常会频频换房。户主自己找租客往往不容易，一般情况下找新租客平均得一个月左右的时间，房子得空置月余。这样算下来，一年中实际收到的租金最多11个月，而租户往往流动性较大，对房主也是个损失。

    海南省内某银行理财规划师说：现在看来，买房投资的利润呈平均化的趋势，另外还有很多不确定风险。比如银行利率的提高、政府征收的不动产税等因素都制约了“以租养房”的实行。不仅如此，即使在京、沪外来人口多的城市，房屋租金也很少有能超过银行月供的，如果今后银行利率继续提高，这种倒挂还将进一步拉大。