房地产调控政府应起决定作用

　　由于房地产价格“高烧不退”，新一轮宏观调控措施呼之欲出。##Detail_Page_AD##昨日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。并提出调整住房供应结构，发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为，完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度等具有针对性的措施。

　　“冰冻三尺，非一日之寒。”房地产市场中存在的问题是长期积累下来的，所以在采取宏观调控措施时，既要考虑到具体效果，又要防止给相关产业带来严重冲击。在房地产市场中，主要矛盾是由于房地产价格过高，供需之间出现了严重的不平衡问题。一方面房地产开发商囤积居奇；另一方面消费者却没有能力购买自己的住房。要从根本上解决这个问题，必须加大信息供给。具体而言，政府必须督促房地产开发商及时披露房地产供应信息、督促市场交易部门公布房地产交易价格、政府有关部门搜集分析整理房地产需求信息，并且在政府公报或者法定刊物上及时加以发布。只有增加房地产市场信息透明度，才能有效地遏制少数不法房地产商人利用信息不对称，蛊惑人心的行为。

　　同时，政府应针对城市常住居民的房屋需求，重新制定城市规划方案，在交通便利的城市中心区，以较低的价格公开出让土地使用权，并且通过招标方式邀请具有房地产开发资质、社会信用良好的企业，进行城市公共房屋建设。由于政府可以有效地控制房地产建筑成本、交易成本，所以城市房地产供给大大增加，居民购买公共房屋的能力大大提高，城市房地产供需之间的矛盾就会大大缓解。

　　税收信贷杠杆虽然能够对房地产市场调控起到一定的作用，但是由于我国房地产行业各个环节利益分配出现了严重的失衡现象，中央银行提高贷款利率，却不提高存款利率，反而会使一部分消费者负担加重。各国的房地产税收政策主要在房屋保有期间发挥调节作用，在商品房销售环节增加房地产税，有可能让消费者雪上加霜。

　　从短期来看，政府应当把主要精力放在增加房地产市场信息供给，改善城市规划方案，提高公共房屋供给方面。从长期来看，政府应当提请全国人大制定房地产税法，加大城市房屋保有期间的成本，并且通过提高贷款利率，遏制房地产行业投机炒作的势头。

　　正如外界所报道的那样，在新经济形势下，宏观调控面临着空前难题。如果社会经济关系出现扭曲现象，那么宏观调控政策很难有效发挥作用。在房地产市场就是如此。由于房地产开发商既可以通过房地产抵押，获取银行贷款，又可以要求建筑承包商“垫资进场”，从而减轻风险，还可以通过预售商品房提前获取利润，所以，开发商利润丰厚。如果政府在未充分分析房地产市场的法律关系情况下，而期望通过提高房地产市场的经营成本，解决房地产市场过热的问题，那么到头来，反有可能使少数开发商从中得利，却让广大消费者雪上加霜。

　　我们的具体建议是，通过增加政府房地产市场信息供给，盘活现有城市房地产存量，尽快缓解房地产供需矛盾。中央政府应当提请全国人大修改制定城市规划法，将各城市的规划方案张榜公布，然后，督促地方政府严格按照城市规划合理布局，加大城市公共房屋建设。在条件许可的地区，应当增加社会公众监督。

　　总之，各级政府应当抓住主要矛盾，从增加房地产信息供给入手，合理规划城市布局，稳步发展房地产业。

　　在房地产市场价格持续走高的大环境下，行政手段比经济手段更为直接有效；增加信息供给比间接采取信贷调控措施更为有效；完善城市规划比征收房地产税更为有效。只有盘活存量，增加政府房地产供给，房地产市场才能健康稳定发展。

　　当然，房地产主管部门应当认真研究房地产市场中的各种关系，检讨过去房地产管理政策，理顺房地产市场各个环节的法律关系，确保房地产企业权利义务平衡，最大限度地满足公众对商品房的需求。