文榕看地产热潮：历史会重复吗？

　　 “历史并不会重复，只有历史学家才会彼此重复”？把奥斯卡・王尔德的这句妙语加个问号，可以看看中国房地产 “泡沫”的最新争论。##Detail_Page_AD##

　　去年这个时候，正是中国公众对房地产 “泡沫”质疑最为严重的焦点时刻，标志政策转向的“中央文件” 《关于切实稳定住房价格的通知》也正在拟议中。此后房价将下跌20%以上的预测不绝于耳，1993~1995年的第一轮房地产“泡沫 ”历史被频频引用。一年过去，历史重复了吗？

　　全国“房疯”的状态已经变成了冷热不均：官方监测的全国70 个大中城市房屋销售价格一月份同比上涨 5.5％，新建商品住房销售价格一月份同比上涨6.9％，但二者涨幅都在回落；以上海为代表的长三角城市房价小幅下降：上海这两个数据分别是0.4%和 3.1%。*

　　自去年秋季起，研究者便观察到全国房地产投资整体复苏的迹象，如瑞士信贷第一波士顿亚洲首席经济学家陶冬在看跌上海楼市的同时，也特别指出，二三线城市的房地产涨幅可能超过上海楼市高峰期的涨幅。近日，中国经济景气监测中心一份研究报告又称，商品房的施工面积相当于按目前水平计算5年多的竣工面积，商品房空置面积达1.14亿平方米。

　　中国住宅价格同比增长率

来源：CIEC， UBS

  　当前房价是否过高，与房价（及房地产市场成交量）下一步会怎么走是两个问题。但有趣的是，公众买了房子之后，就自觉不自觉地成为房地产专家，这两个问题往往被联在一起讨论。经济学与金融学在理论上目前并没有一个公认的“泡沫”指标，而地产市场 “泡沫”的最大特点是，这是一个预期自我实现的过程，也是一个政府与市场共同学习的过程。前几轮事后确认的 “泡沫”与这一轮正在争论中的 “泡沫”并非简单可比。

　　与 1993~1995年的地产热潮相比（当时全国的房价涨幅比现在高出一半），政府的这一次政策反应要快得多：当时，在华南的地产连续两年超过30%上涨后，政府才作出收紧银根的反应，房价跌至1993年一半的水平，并留下众多 “烂尾楼”。自2002年以来，这一轮房价上涨热潮与整个经济景气过程同步，政府对房价上涨作出了更快的调控，而公众在“调控”之后观望态度也相当明显，因此，房价跌出20%甚至30%的预言并未成真。目前房价处于小幅上涨状态， “泡沫”与否的结论仍难作出；但至少这一轮房地产热潮与波动中，政府和公众都还学习得不错。