英国金融时报：投资中国房产不易

　　过去数周，中国外汇监管机构――国家外汇管理局(SAFE)悄悄地向各银行发出了一份通知，要求它们通报外国个人和企业100万美元以上的房地产交易。

　　投资者担心，这将标志着对外国人投资房地产的新一轮限制。虽然这种担心没有根据，但此举让人们再度想起了这两个问题：外国人投资中国房地产的胃口，以及大陆当局如何看待这种投资。

　　尽管预测会出现房地产泡沫，但外国投资者的需求仍持续增长，虽然增长的基数相对较低。

  　外国投资者对大型购物中心兴趣强烈，这与沃尔玛(Wal-Mart)等西方零售集团的扩张有关，他们还对一线城市的写字楼兴趣浓厚，这些写字楼通常受到外国租客的追捧。尽管上海的土地价格上涨，但商业租金收益率大概维持在7%到8%的强劲水平。得益于近期上海房产市场价格下跌，外国投资者对住房市场，尤其是豪华的市中心房产仍然感兴趣。

　　这些因素支撑了房地产的需求。其它推动因素还包括：中国经济的强劲增长；香港和新加坡推广房地产投资信托；以及预期人民币将进一步升值，加大了外国人对人民币资产的胃口。

　　由于中国开发商和房主发现，从银行获得融资更加困难，因此随这种需求而来的，还有更多的投资机会。

　　除了这些因素外，在中国进行房地产投资还面临各项挑战，如进行有效的尽职调查、与国企打交道、沉重且不可预知的税收和信贷紧缩等。

　　外国投资者面临着选择，要么在中国成立子公司进行投资，要么通过外国企业投资，要么通过个人投资。但税收、资金汇回本国和外汇都会出现不同结果。例如，外商投资中国企业的利润，通常以净利润33%的标准课税。向外国企业支付的销售和租金收益，要征收10%的预扣税。

　　在岸企业将利润汇回本国的途经很简单并得到了检验，取决于对在岸企业所交税款。目前，每年可以支付一次红利。离岸企业能更频繁地汇出资金，但制度较不明朗，而且还有操作困难。

　　近期的这份通知旨在监督外国投资的流动，而不是对它进行限制。这一信息也许会说明，外国房地产投资对市场几乎没有整体影响，占投机活动的比例甚至可能更小。中国房地产领域的投资障碍，仍是保护中国不受外国投机冲击的最佳措施，这仍然是个事实。

　　作者是上海安理国际律师事务所(Allen & Overy)执行合伙人。